土地使用權(quán)的買賣是一種財產(chǎn)權(quán)交易，購買者不只可以在該土地上種植植物獲得收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。下面我們就來看一個土地出讓合同糾紛的案例及分析，了解土地出讓合同相關(guān)知識。

【基本事實(shí)】

【一審認(rèn)定與判決】

金華市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：xx管委會依xx縣人民政府的授權(quán)與浙江xx永x電子有限公司簽訂的《土地出讓協(xié)議書》內(nèi)容合法有效，故對xx管委會要求華xx公司支付土地出讓金的請求予以支持。但雙方于1996年7月1日所立的借款協(xié)議將拖欠的土地出讓金轉(zhuǎn)為借款，其內(nèi)容違反有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)屬無效，故xx管委會要求按借款協(xié)議約定的利率計算滯納金的請求不予支持。對逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按最高人民法院有關(guān)司法解釋規(guī)定計付；華xx公司系原浙江浦江永x電子有限公司的權(quán)利義務(wù)承受者，故應(yīng)負(fù)本案支付土地出讓金及逾期違約金的民事責(zé)任。該院依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十二條、第十五條之規(guī)定，于2002年5月22日判決：由華xx公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付xx管委會土地出讓金154.5萬元，并支付逾期付款違約金(自1996年7月1日按每日萬分之四計算至實(shí)際履行之日止)。案件受理費(fèi)23619，由xx管委會負(fù)擔(dān)1000元，華xx公司負(fù)擔(dān)22619元；保全費(fèi)14129元，由華xx公司負(fù)擔(dān)。

【當(dāng)事人上訴請求與答辯】

宣判后，華xx公司不服上述判決，上訴稱：雙方于1996年7月1日簽訂的借款協(xié)議，表明土地使用權(quán)出讓合同已履行完畢，雙方形成了另一個合同關(guān)系，即借款合同關(guān)系，原審法院判令華xx公司支付土地出讓金，屬認(rèn)定事實(shí)錯誤；原審判決適用已廢除的司法解釋，判令其按萬分之四支付違約金，違反有關(guān)司法解釋的規(guī)定；由于xx管委會出讓的土地沒有按規(guī)定提供配套，華xx公司自行配套耗資80余萬元，應(yīng)在借款中沖抵。據(jù)此，上訴人請求二審法院撤銷原判，改判華xx公司歸還xx管委會1108080.64元。

xx管委會辯稱：華xx公司拖欠答辯人的是土地出讓金，并非借款；華xx公司未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定交納土地出讓金，依法應(yīng)支付違約金；雙方簽訂的土地出讓協(xié)議中并未規(guī)定具體的配套條款，華xx公司要求在土地出讓金中抵銷其配套耗資80余萬元，無事實(shí)和法律依據(jù)，且華xx公司對此也未提出反訴。因此，原審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律正確，請求二審法院依法駁回上訴，維持原判。

【二審認(rèn)定與判決】

浙江省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的土地使出讓協(xié)議書，內(nèi)容合法，主體適格，其效力應(yīng)予認(rèn)定。由于公司未按協(xié)議約定支付土地出讓金，雙方雖經(jīng)協(xié)商將土地出讓金未付部分轉(zhuǎn)為借款，并簽訂了借款協(xié)議，但雙方之間并不存在真實(shí)的借貸關(guān)系。華xx公司提出雙方已形成另一合同關(guān)系即借款關(guān)系上訴理由，不予支持。華xx公司應(yīng)支付尚欠土地出讓金154.5萬元，并承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，違約責(zé)任應(yīng)按最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金的相關(guān)司法解釋規(guī)定處理。關(guān)于配套費(fèi)抵銷問題，因華xx公司未能提供有效證據(jù)證明其主張，故上訴理由亦不予支持。據(jù)此，浙江省高級人民法院依照《中民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十五條、《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條之規(guī)定，判決如下：

變更金華市中級人民法院(2002)金中民一初字第xx號民事判決書主文，即由華xx公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付xx管委會土地出讓金154.5萬元，并支付逾期付款違約金(自1996年7月1日起按每日萬分之四計算至實(shí)際履行之日止)為華xx應(yīng)支付給xx管委會尚欠土地出讓金154.5萬元，并支付逾期付款滯納金(自1996年7月1日起按中國人民銀行同期同類逾期貸款利率計算至實(shí)際履行完畢之日止)，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。

【對本案的解析】

本案有兩個問題值得探討：

1.本案性質(zhì)究竟系借款糾紛還是土地出讓金糾紛；2.華xx公司在訴訟中主張配套費(fèi)與出讓金的抵銷，是否必須以反訴形式提出。

關(guān)于本案糾紛的性質(zhì)

關(guān)于土地使用權(quán)出讓金的支付問題，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》設(shè)有明文。該條例第十四條規(guī)定：使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。”第十六條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”因此，從該兩條規(guī)定看，只要受讓人(土地使用者)實(shí)際獲得國有土地使用權(quán)證，即意味著受讓人已經(jīng)繳清全部土地出讓金。但實(shí)踐中，受讓人沒有全部繳清土地出讓金而辦出土地使用權(quán)證的情況大量存在，在一些地方只要繳四成地價款就可以辦《國有土地使用證》，并導(dǎo)致了較為嚴(yán)重的后果。此種不規(guī)范的做法，是如何依法行政的問題，并非民事審判權(quán)力范圍所及，審判中對此沒有必要進(jìn)行評價。但是，有關(guān)行政部門為了達(dá)到形式上依法行政的效果，通常會采取一些“迂回”的手法。本案中，xx管委會將華xx公司欠交的土地出讓金轉(zhuǎn)為借款，可能有這方面的考慮。

本案中，雙方當(dāng)事人僅就欠繳的土地出讓金問題重新簽訂借款協(xié)議，約定將土地出讓金轉(zhuǎn)為借款，是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方形成了新的借貸法律關(guān)系呢？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，就土地使用權(quán)出讓合同的履行而言，xx管委會已經(jīng)給華xx公司發(fā)放了土地使用權(quán)證，剩下的僅是土地出讓金余款的支付問題。當(dāng)事人僅就該款的支付問題進(jìn)行協(xié)商，說明就該出讓合同的履行而言，除了該款的支付問題外，其余問題并無爭議。當(dāng)事人雙方同意將該款的支付問題轉(zhuǎn)為借款后，形成的是借款合同關(guān)系。借款關(guān)系一旦形成，當(dāng)事人間的土地使用權(quán)出讓臺同關(guān)系即行終結(jié)，原合同約定的所有權(quán)利義務(wù)關(guān)系即行終止。這是當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，法院沒有必要對此進(jìn)行干預(yù)。由此產(chǎn)生爭議的，可僅就借款合同的履行問題進(jìn)行審理。也就是說，對土地使用權(quán)出讓合同，在實(shí)質(zhì)上可以認(rèn)為華xx公司已經(jīng)繳清了全部的土地出讓金。土地出讓金的余款，在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)為借款，是xx管委會借給華xx公司的。以后就該款的支付問題引起爭議的，應(yīng)以借款糾紛進(jìn)行處理。

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內(nèi)容審核：范美華律師

來源：臨律-土地出讓合同糾紛案例及分析，