一、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上房屋補(bǔ)償

      農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地已被批準(zhǔn)征收,但出于種種原因,行政機(jī)關(guān)未對該集體土地上的房屋進(jìn)行補(bǔ)償,如果該部分農(nóng)村集體組織的土地已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū),是按城市土地房屋進(jìn)行補(bǔ)償,還是按農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?

      裁判規(guī)則

1.房屋所在土地的性質(zhì)事實上已變?yōu)槌擎?zhèn)國有土地,可參照城鎮(zhèn)房屋拆遷的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償——趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定案

      本案要旨:行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后,被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán),房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的,應(yīng)當(dāng)參照城市房屋征收補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定,對房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。

      審理法院:重慶市高級人民法院

      來源:沈開舉主編:《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》條文解讀與案例評點,中國法制出版社2011年出版

2.因征地實施部門的原因未對被征收的集體土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?可以參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償——姜文慧訴山東省濟(jì)南市市中區(qū)人民政府等行政賠償案

      本案要旨:在對集體土地進(jìn)行征收時,因征地實施部門的原因未對被征收的集體土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償,而在補(bǔ)償安置時原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū),此時可以參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對原集體土地上的房屋予以安置補(bǔ)償。被征收人因其本人原因未領(lǐng)取房屋補(bǔ)償款,不存在因征地實施部門怠于履行補(bǔ)償安置義務(wù)而導(dǎo)致被征收人房屋未能進(jìn)行安置補(bǔ)償情形的,對其請求參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對其房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償,不予支持。

      案號:(2020)最高法行賠申1179號

      審理法院:最高人民法院

      來源:中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2021-03-25

3.行政機(jī)關(guān)不存在因怠于實施征地補(bǔ)償安置行為而造成房屋未予征收的情形,不適用參照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的規(guī)定——杜小林與重慶市人民政府土地行政裁決案

      本案要旨:行政機(jī)關(guān)依照征地補(bǔ)償安置方案及時實施征地安置補(bǔ)償工作,并不存在因怠于實施征地補(bǔ)償安置行為而造成房屋未予征收情形,被征收人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院不予支持。

      案號:(2020)最高法行申14402號

      審理法院:最高人民法院

      來源:中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2021-04-12

4.行政主體不存在征收土地時未進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)那樾?被征收人主張應(yīng)按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行補(bǔ)償,缺乏事實和法律依據(jù)——劉子和訴廣西壯族自治區(qū)南寧市良慶區(qū)人民政府征地拆遷行政強(qiáng)制及行政賠償案

      本案要旨:行政主體對房屋所在的集體土地進(jìn)行征收時即安排與被征收集體經(jīng)濟(jì)組織達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議,在協(xié)議未達(dá)成的情況下將征地補(bǔ)償款予以提存,征收與補(bǔ)償系同時進(jìn)行,不存在《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定的征收土地時未進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)那樾?被征收人主張應(yīng)按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行補(bǔ)償,缺乏事實和法律依據(jù)。

      案號:(2019)最高法行申1641號

      審理法院:最高人民法院

      來源:中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2019-12-16

5.房屋所在地納入城市規(guī)劃區(qū),周邊國有土地上房屋的市場價格可以作為確定單價的參考依據(jù)之一——李勝利與蘭考縣人民政府桐鄉(xiāng)街道辦事處行政賠償案

      本案要旨:征收農(nóng)村集體土地時補(bǔ)償安置的房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。房屋所在地納入城市規(guī)劃區(qū),周邊國有土地上房屋的市場價格可以作為參考依據(jù)之一。

      案號:(2019)豫行賠再6號

      審理法院:河南省高級人民法院

      來源:中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期:2020-04-15

司法觀點

1.已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村集體土地上房屋的征收補(bǔ)償

      實踐中,有些農(nóng)村集體土地雖然已經(jīng)被批準(zhǔn)征收,但由于種種原因,有關(guān)部門對農(nóng)村集體土地上的房屋沒有補(bǔ)償,也一直由原住戶繼續(xù)使用。若干年后,有關(guān)部門補(bǔ)償安置時,房屋所在的地方已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū),周圍的房屋價格已經(jīng)城市化,如果仍然按照農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,難以解決農(nóng)民的居住問題。對此問題如何解決,我們認(rèn)為,雖然因為土地性質(zhì)不同,征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,但由于房屋所在的土地已經(jīng)城市化,如果按照農(nóng)村集體土地補(bǔ)償,會無法保障農(nóng)民的權(quán)益。因此,可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。由于國有土地上房屋征收補(bǔ)償中實際上已經(jīng)包含了地價,如果征收農(nóng)民集體土地時已經(jīng)對土地進(jìn)行了補(bǔ)償,那么按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對其補(bǔ)償時,應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。故本規(guī)定第十二條第二款規(guī)定,征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償,補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

      (摘自趙大光、楊臨萍、馬永欣:《解讀

      》,載人民法院出版社編:《解讀最高人民法院司法解釋(含指導(dǎo)性案例):行政·國家賠償卷》,人民法院出版社2019年出版,第223頁)

2.農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國有土地所有權(quán)的法律事實及其時點

      確定集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)的法律事實及其權(quán)利轉(zhuǎn)化時點,可以比照征收決定做出時被征收的集體土地所有權(quán)變動為國家所有權(quán),也可以采用集體土地被納入城市規(guī)劃區(qū)的方案依法生效時,集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)。但是考慮到對原集體成員利益的保護(hù),能夠使其在失去集體土地所有權(quán)的同時獲得相應(yīng)的權(quán)利保障,不留下原農(nóng)民集體成員的權(quán)利真空,同時考慮到集體失去土地所有權(quán)和國家取得相應(yīng)土地所有權(quán)與集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)取得互為條件,也可以采取集體土地納入城市規(guī)劃的方案生效、集體取得建設(shè)用地的使用權(quán)作為集體土地所有權(quán)變動為國家所有權(quán)的法律事實,變動確定的時間點就是集體依法經(jīng)政府確權(quán)取得建設(shè)用地使用權(quán)的同時國家取得對原集體土地的所有權(quán)。

      (摘自韓松:《城鎮(zhèn)化進(jìn)程中入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)歸屬及其與土地征收制度的協(xié)調(diào)》,載《當(dāng)代法學(xué)》2016年第6期)

法律條文

1.《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》

第十二條 征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償,補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

2.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條 為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

二、集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。 征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、集體土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些

一、集體土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些

1、集體土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般如下：

（1）集體土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔；

（2）集體土地房屋征收周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時居住條件劃檔；

（3）集體土地房屋征收獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實際情況和國家法律政策確定。

2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

二、集體土地房屋可以買賣嗎

集體土地上建的房子是可以進(jìn)行買賣的，不過只有本村的人才可以買賣，外來的人是沒有權(quán)利的，購買這樣的房子也沒有多大的價值。在房屋與土地的關(guān)系上，現(xiàn)普遍采取房地一體主義的原則，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：中國法院網(wǎng)-城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上房屋補(bǔ)償，