● 圣運(yùn)推薦：如何進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償征收，如何審查房屋征收補(bǔ)償方案:今日土地征收規(guī)定更新

一、如何進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償征收,如何審查房屋征收補(bǔ)償方案

房屋征收補(bǔ)償方案，在征收案件當(dāng)中，往往是被征收人最關(guān)注的，因為里面涉及到被征收人的切實利益和補(bǔ)償，那么補(bǔ)償安置方案是否合理、怎么界定是否合理呢？目前，國家沒有統(tǒng)一的規(guī)定，具體的實踐都是根據(jù)地方的實際情況和當(dāng)?shù)卣凑辗梢?guī)定的制定程序作出，補(bǔ)償安置方案的作出、修改、公布都受到法律的嚴(yán)格約束，不是說拆遷辦、行政機(jī)關(guān)說什么就是什么的。對補(bǔ)償方案的審查主要從以下幾個方面：

一是程序?qū)彶椤０ǚ梢?guī)定的論證程序、征求廣大被拆遷戶的意見程序、補(bǔ)償安置方案的修改程序、聽證程序以及最后的公布程序，如果欠缺以上程序的話，就是程序上存在違法，每個程序都有法律的嚴(yán)格規(guī)定，對于一些不明確的概念，要結(jié)合地方性的法律法規(guī)來確定。

二是內(nèi)容審查。一個合法的補(bǔ)償安置方案應(yīng)該包括，《征收與補(bǔ)償條例》十七條規(guī)定的：被征收房屋價值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償以及給予的獎勵補(bǔ)償，一個合法的征收補(bǔ)償安置方案應(yīng)該包括以上內(nèi)容，還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)，對整個補(bǔ)償方案的合法性合理性進(jìn)行審查提出異議。

一、房屋被強(qiáng)拆后如何對房屋損害評估

房屋被強(qiáng)拆后的評估程序是按照機(jī)構(gòu)的估值來認(rèn)定的，在房屋征收的行政賠償案件中，依照現(xiàn)行法律規(guī)定確定行政賠償項目和數(shù)額時的基本原則是，賠償數(shù)額至少應(yīng)不低于賠償請求人依照補(bǔ)償安置方案可以獲得的全部征收補(bǔ)償權(quán)益，不能讓賠償請求人獲得的賠償數(shù)額低于依法征收可能獲得的補(bǔ)償數(shù)額。

此時，對強(qiáng)拆過程中“直接損失”的理解，不僅包括賠償請求人因違法拆除行為造成的直接財產(chǎn)損失，還應(yīng)包括其作為被征收人所可能享有的全部房屋征收安置補(bǔ)償權(quán)益，如產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房、過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、獎勵費(fèi)以及對動產(chǎn)造成的直接損失等。

二、房屋征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：征收個人住宅的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場價格評估確定，被征收住宅房屋的最低貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場價格的90%。征收非住宅的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按不低于類似房地產(chǎn)的市場價格執(zhí)行。最低貨幣補(bǔ)償面積為45平方米. 征收個人住宅的，被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面積不足45平方米的，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?5平方米給予補(bǔ)償;選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，多層安置住宅按45平方米進(jìn)行安置，高層安置住宅按47平方米進(jìn)行安置。被征收人符合住房保障條件，也符合享受最低面積補(bǔ)償條件的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)征求被征收人意見，由被征收人選擇住房保障或者享受最低面積補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、拿到房屋征收補(bǔ)償決定不要慌，趕快審查這些事項

房屋征收補(bǔ)償決定書作為國有土地上房屋征收的重要法律文書，很多人常講如果收到房屋征收補(bǔ)償決定書，證明你的房子距離強(qiáng)拆不遠(yuǎn)了，但百姓在收到房屋征收補(bǔ)償決定書時不必過度慌張，本文通過對房屋征收補(bǔ)償決定書的注意事項進(jìn)行簡要闡述，希望能對百姓在主張維權(quán)過程中有所助益。

關(guān)注點一：作出房屋征收補(bǔ)償決定的前提條件

《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。”從該條文中可知，作出房屋征收補(bǔ)償決定，應(yīng)滿足以下條件：

1.在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議;

2.征收房屋所有權(quán)人不明確。

此外，最為重要的是，征收過程中關(guān)于補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額及支付期限等各項事宜應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的程序，因此在收到房屋征收補(bǔ)償決定書時百姓要具體審查安置補(bǔ)償方案確定的簽約期限、各項補(bǔ)償數(shù)據(jù)是否合乎法律規(guī)定等事項，抓住其中的違法點為后序維權(quán)做準(zhǔn)備。

關(guān)注點二：有權(quán)作出房屋征收補(bǔ)償決定的機(jī)關(guān)

根據(jù)《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定，百姓在收到房屋征收補(bǔ)償決定時應(yīng)當(dāng)具體區(qū)分以下兩個部門：

申請機(jī)關(guān)：房屋征收部門

作出機(jī)關(guān)：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府

在收到房屋征收補(bǔ)償決定時，百姓應(yīng)當(dāng)具體審查作出上述行為的機(jī)關(guān)是誰，以防出現(xiàn)被拆遷辦、鎮(zhèn)政府等無權(quán)作出房屋征收補(bǔ)償決定的機(jī)關(guān)所誤導(dǎo)，因?qū)Ψ傻牟涣私庠斐杀黄嚷男姓魇昭a(bǔ)償決定的情況。

關(guān)注點三：收到房屋征收補(bǔ)償決定的救濟(jì)程序

在了解上述可能在房屋征收補(bǔ)償決定存在的違法點之后，百姓更應(yīng)當(dāng)了解的是具體的救濟(jì)方式，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條第三款的規(guī)定，百姓在對補(bǔ)償決定不服時可以采取以下兩種方式進(jìn)行救濟(jì)：

1.申請行政復(fù)議;

2.提起行政訴訟。

無論在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》還是《中華人民共和國行政復(fù)議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》有關(guān)規(guī)定中，均表示百姓可以采取上述救濟(jì)途徑，百姓在收到征收補(bǔ)償決定時可能遇到政府在補(bǔ)償決定書中未提及救濟(jì)途徑的可能，但對此并不影響百姓對權(quán)利的主張。

律師說法

3月12日上午9時，第十二屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂舉行第三次全體會議，聽取最高人民法院院長周強(qiáng)關(guān)于最高人民法院工作的報告，聽取最高人民檢察院檢察長曹建明關(guān)于最高人民檢察院工作的報告。在會議期間，周強(qiáng)提出：推進(jìn)征收拆遷工作法治化

維護(hù)被拆遷人合法權(quán)益。

“拆遷問題

該內(nèi)容由 張勝云律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

四、房屋征收補(bǔ)償程序

一、房屋征收補(bǔ)償程序

1.房屋征收部門在房屋征收范圍內(nèi)公示具有三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu),并發(fā)布選擇評估機(jī)構(gòu)公告;

2.被征收人在規(guī)定的期限內(nèi),協(xié)商確定估價機(jī)構(gòu);

3.協(xié)商不成的,由多數(shù)被征收人決定估價機(jī)構(gòu),也可以采取投票、抽簽、搖號等隨機(jī)方式,確定估價機(jī)構(gòu)。

二、對被征收房屋價值進(jìn)行評估(10個工作日)

1.估價機(jī)構(gòu)選派3名以上房地產(chǎn)估價師進(jìn)行實地查勘;

2.依法確定被征收房屋的價值,出具房地產(chǎn)評估報告。

三、申請復(fù)核評估及鑒定

1.房屋征收部門和被征收人對評估結(jié)果有異議的,在接到估價報告之日起5日內(nèi)提出書面復(fù)核申請;

2.估價機(jī)構(gòu)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核并出具復(fù)核報告;

3.當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以在接到復(fù)核報告之日起5日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會提出鑒定申請;

4.當(dāng)事人從房地產(chǎn)價格評估專家委員會專家名單庫中選取3人以上單數(shù)專家,組成鑒定小組,對估價報告進(jìn)行鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會在收到申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見。

四、簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議(征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限)

1.房屋征收實施單位與被征收人核算征收房屋補(bǔ)償費(fèi)等;

2.協(xié)商搬遷期限、過渡期限等具體補(bǔ)償與安置事項;

3.房屋征收部門與被征收人簽訂書面的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。

五、先補(bǔ)償后搬遷

1.房屋征收實施單位按照房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的約定,完成對被征收人的補(bǔ)償事項;

2.被征收人在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定的期限內(nèi),完成搬遷事項,并及時向房屋征收實施單位交付被征收房屋。

六、對建筑物實施拆除

1.房屋征收實施單位應(yīng)當(dāng)委托具有建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)或爆破與拆除工程專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)的單位,依照國務(wù)院《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》等規(guī)定,對建筑物實施拆除;

2.施工單位采取圍擋作業(yè)等安全措施,對建筑物進(jìn)行拆除,并在約定的期限內(nèi)完成對建筑物拆除任務(wù)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

五、拆遷補(bǔ)償款審核流程

法律分析：依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，房屋征收部門制訂征收補(bǔ)償方案后，報市、縣級人民政府，由政府進(jìn)行審查，政府也可以征求被拆遷人的意見，審核通過的會公告。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

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投稿：嚴(yán)安然

內(nèi)容審核：羅娟律師