在拆遷維權(quán)時(shí)，房屋價(jià)值評(píng)估是以什么時(shí)候的為準(zhǔn)，很多老百姓都有這樣一個(gè)疑問(wèn)，征地拆遷案件，如果打官司的話，一般都要花比較長(zhǎng)的時(shí)間，短則六七個(gè)月，長(zhǎng)則一兩年，這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的非常厲害，那到時(shí)候官司打完了，我到底能拿到多少錢(qián)，會(huì)不會(huì)
很多老百姓都有這樣一個(gè)疑問(wèn)，征地拆遷案件，如果打官司的話，一般都要花比較長(zhǎng)的時(shí)間，短則六七個(gè)月，長(zhǎng)則一兩年，這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的非常厲害，那到時(shí)候官司打完了，我到底能拿到多少錢(qián)，會(huì)不會(huì)連房子都買(mǎi)不上？
能有這樣疑問(wèn)的拆遷戶(hù)，一定是有法律意識(shí)的，并且敢于走法律途徑維權(quán)的拆遷戶(hù)，對(duì)于征地拆遷的法律規(guī)范是了解過(guò)的，尤其是國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例，知道對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
所以他們就會(huì)顧慮，如果打完官司了，還是按照之前的征收公告發(fā)布的時(shí)候的房?jī)r(jià)來(lái)給補(bǔ)償，那豈不是還是吃虧了？
下面我們可以通過(guò)一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。
有證房屋也遭遇“拆違”，法院確認(rèn)拆除行為違法。
王先生2006年在蘭州市高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)了共1700多平的5幢房屋，并且均辦理了房產(chǎn)證。2012年6月的時(shí)候，當(dāng)?shù)馗咝聟^(qū)城管執(zhí)法分局將其中的三幢房屋，共1300多平的房屋予以強(qiáng)制拆除，理由是王先生的房屋所在的土地屬于當(dāng)?shù)囟袑W(xué)校，王先生不具有合法土地使用權(quán)，地上房屋屬于違建。
王先生不服，向蘭州市城關(guān)區(qū)法院起訴，要求確認(rèn)被告高新區(qū)城管執(zhí)法局強(qiáng)制拆除行為違法。
城關(guān)區(qū)法院于2014年9月17日立案，于2016年4月29日作出
(2014)城行初字第164號(hào)行政判決書(shū)，判決城管執(zhí)法局蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分局于2012年6月15日對(duì)原告所有的三幢房屋實(shí)施的拆除行為違法。
高新區(qū)城管執(zhí)法局不服該判決，向蘭州中院提出上訴。該院于2016年11月16日作出
(2016)甘01行終32號(hào)行政判決，駁回上訴，維持原判。
房屋被拆4年，房?jī)r(jià)大變樣！賠償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)又該如何計(jì)算？
上訴案情中，涉及的時(shí)間節(jié)點(diǎn)比較多，我們可以簡(jiǎn)單梳理一下，房產(chǎn)證辦理時(shí)間是2006年，房屋強(qiáng)拆時(shí)間是2012年6月5日，王先生于2014年9月17日起訴，一審判決是2016年4月29日，二審判決是2016年11月16日。
已經(jīng)確認(rèn)城管局強(qiáng)拆行為違法，那接下來(lái)就是起訴主張賠償了。在行政賠償訴訟中，審理期間，王先生申請(qǐng)?jiān)u估鑒定，法院于2017年4月7日委托評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)于2017年5月5日作出房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告。就房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的問(wèn)題，原被告雙方產(chǎn)生了比較嚴(yán)重的爭(zhēng)議。
王先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照行政賠償案件審理的時(shí)間作為評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也就是現(xiàn)在的周邊類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)作為參照。而被告城管執(zhí)法分局認(rèn)為應(yīng)該按照被拆除時(shí)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行賠償，也就是2012年4月的時(shí)間作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。
法院判決：考慮房?jī)r(jià)上漲幅度較大，應(yīng)按當(dāng)前審理時(shí)間來(lái)計(jì)算賠償
一審法院認(rèn)為，從2012年原告房屋被拆除以來(lái)，蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格有較大幅度的升高，因此按照2012年6月強(qiáng)拆行為發(fā)生的時(shí)間為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，對(duì)王先生而言明顯不具有合理性。而如果根據(jù)王先生的要求以本案審理時(shí)的時(shí)間為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，則將使賠償標(biāo)準(zhǔn)欠缺應(yīng)有的統(tǒng)一性，對(duì)高新區(qū)城管執(zhí)法局而言亦不具有合理性。關(guān)于房屋市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定問(wèn)題，綜合考慮，以2016年11月16日拆除房屋行為被確認(rèn)違法的時(shí)間來(lái)計(jì)算賠償金額，符合公平、合理的原則。
二審甘肅省高級(jí)人民法院認(rèn)為，一審判決確認(rèn)拆除房屋行為被確認(rèn)違法之時(shí)，作為評(píng)估的時(shí)點(diǎn)來(lái)計(jì)算損失，既考慮到涉案房屋被強(qiáng)制拆除后，王先生合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益受侵害時(shí)間較長(zhǎng)的因素，又考慮到房屋市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生較大的波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)狀況，是合理、公允的計(jì)算方式，據(jù)此計(jì)算的賠償金額并無(wú)不當(dāng)。二審判決駁回上訴，維持原判。
一、城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是如何定義的
城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無(wú)任何權(quán)利限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場(chǎng)價(jià)格。
為了提高拆遷評(píng)估的效率，有關(guān)文件規(guī)定，被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、自置防盜門(mén)窗的補(bǔ)償費(fèi)，獨(dú)立水表、電表、電話、電視、網(wǎng)線、空調(diào)移位的補(bǔ)償費(fèi)。也就是說(shuō)，我們所說(shuō)的城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是指產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制，不考慮搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等因素影響的房地產(chǎn)價(jià)格。在實(shí)際進(jìn)行房屋拆遷價(jià)格評(píng)估活動(dòng)中，抵押權(quán)、租賃權(quán)以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)等將按政府有關(guān)規(guī)定另作處理。
對(duì)于一宗具體的被拆遷房屋而言，其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格包括單價(jià)和總價(jià)。單價(jià)一般指每平方米建筑面積的價(jià)格，總價(jià)一般指被拆遷房屋的單價(jià)與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層高、樓層、權(quán)益狀況等因素評(píng)估確定。
被拆遷房屋的區(qū)位，指被拆遷房屋所處的區(qū)域位置。包括交通通達(dá)度、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套程度、周邊環(huán)境等。用途、實(shí)物、權(quán)益相同，區(qū)位優(yōu)越房屋的價(jià)格明顯高于區(qū)位較差房屋的價(jià)格
被拆遷房屋的用途，指被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證上標(biāo)明的用途。
按照建筑物承重構(gòu)件所用材料的不同，被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四類(lèi)十等。不同類(lèi)別、等級(jí)房屋的建安造價(jià)不同。
房屋成新，指建筑物的新舊程度。
住宅類(lèi)房屋的層高、樓層等因素對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格也有影響。
房屋權(quán)益狀況主要指被拆遷房屋占用土地的權(quán)益狀況。被拆遷房屋占用土地的權(quán)益分為出讓土地、劃撥土地兩種
另外，還要考慮被拆遷房屋占用土地的容積率、建筑密度等因素。
城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無(wú)任何權(quán)利限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場(chǎng)價(jià)格。
二、被拆遷房屋的價(jià)值評(píng)估過(guò)程中需要注意的事項(xiàng)
首先，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定主體。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)先由被征收人協(xié)商選定，只有在被征收人協(xié)商不成的情況下，才由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。因此，如果房屋征收部門(mén)直接指定某一房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)您的房屋進(jìn)行評(píng)估的話，屬于程序違法，您可以提出異議。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。值得注意的是，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是不可以轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)的。
其次，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)要評(píng)估獨(dú)立。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三條規(guī)定，任何單位和個(gè)人都不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。
再次，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正確適用評(píng)估方法。主要的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法及假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，因此需要注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，決定采用哪一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。
最后，對(duì)評(píng)估報(bào)告或評(píng)估結(jié)果不服的救濟(jì)途徑。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》可知，如果您如果對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)，可以要求作出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋和說(shuō)明。如果對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，攜帶書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，該機(jī)構(gòu)應(yīng)同樣需要當(dāng)書(shū)面告知您。如果您對(duì)該復(fù)核結(jié)果有異議，一定要在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。如果您對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。如果您對(duì)補(bǔ)償決定還是不服的話，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
很多老百姓都有這樣一個(gè)疑問(wèn)，征地拆遷案件，如果打官司的話，一般都要花比較長(zhǎng)的時(shí)間，短則六七個(gè)月，長(zhǎng)則一兩年，這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的非常厲害，那到時(shí)候官司打完了，我到底能拿到多少錢(qián)，會(huì)不會(huì)連房子都買(mǎi)不上？
能有這樣疑問(wèn)的拆遷戶(hù)，一定是有法律意識(shí)的，并且敢于走法律途徑維權(quán)的拆遷戶(hù)，對(duì)于征地拆遷的法律規(guī)范是了解過(guò)的，尤其是國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例，知道對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
所以他們就會(huì)顧慮，如果打完官司了，還是按照之前的征收公告發(fā)布的時(shí)候的房?jī)r(jià)來(lái)給補(bǔ)償，那豈不是還是吃虧了？
下面我們可以通過(guò)一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。
有證房屋也遭遇“拆違”，法院確認(rèn)拆除行為違法。
王先生2006年在蘭州市高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)了共1700多平的5幢房屋，并且均辦理了房產(chǎn)證。2012年6月的時(shí)候，當(dāng)?shù)馗咝聟^(qū)城管執(zhí)法分局將其中的三幢房屋，共1300多平的房屋予以強(qiáng)制拆除，理由是王先生的房屋所在的土地屬于當(dāng)?shù)囟袑W(xué)校，王先生不具有合法土地使用權(quán)，地上房屋屬于違建。
王先生不服，向蘭州市城關(guān)區(qū)法院起訴，要求確認(rèn)被告高新區(qū)城管執(zhí)法局強(qiáng)制拆除行為違法。
城關(guān)區(qū)法院于2014年9月17日立案，于2016年4月29日作出
(2014)城行初字第164號(hào)行政判決書(shū)，判決城管執(zhí)法局蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分局于2012年6月15日對(duì)原告所有的三幢房屋實(shí)施的拆除行為違法。
高新區(qū)城管執(zhí)法局不服該判決，向蘭州中院提出上訴。該院于2016年11月16日作出
(2016)甘01行終32號(hào)行政判決，駁回上訴，維持原判。
房屋被拆4年，房?jī)r(jià)大變樣！賠償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)又該如何計(jì)算？
上訴案情中，涉及的時(shí)間節(jié)點(diǎn)比較多，我們可以簡(jiǎn)單梳理一下，房產(chǎn)證辦理時(shí)間是2006年，房屋強(qiáng)拆時(shí)間是2012年6月5日，王先生于2014年9月17日起訴，一審判決是2016年4月29日，二審判決是2016年11月16日。
已經(jīng)確認(rèn)城管局強(qiáng)拆行為違法，那接下來(lái)就是起訴主張賠償了。在行政賠償訴訟中，審理期間，王先生申請(qǐng)?jiān)u估鑒定，法院于2017年4月7日委托評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)于2017年5月5日作出房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告。就房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的問(wèn)題，原被告雙方產(chǎn)生了比較嚴(yán)重的爭(zhēng)議。
王先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照行政賠償案件審理的時(shí)間作為評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也就是現(xiàn)在的周邊類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)作為參照。而被告城管執(zhí)法分局認(rèn)為應(yīng)該按照被拆除時(shí)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行賠償，也就是2012年4月的時(shí)間作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。
法院判決：考慮房?jī)r(jià)上漲幅度較大，應(yīng)按當(dāng)前審理時(shí)間來(lái)計(jì)算賠償
一審法院認(rèn)為，從2012年原告房屋被拆除以來(lái)，蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格有較大幅度的升高，因此按照2012年6月強(qiáng)拆行為發(fā)生的時(shí)間為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，對(duì)王先生而言明顯不具有合理性。而如果根據(jù)王先生的要求以本案審理時(shí)的時(shí)間為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，則將使賠償標(biāo)準(zhǔn)欠缺應(yīng)有的統(tǒng)一性，對(duì)高新區(qū)城管執(zhí)法局而言亦不具有合理性。關(guān)于房屋市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定問(wèn)題，綜合考慮，以2016年11月16日拆除房屋行為被確認(rèn)違法的時(shí)間來(lái)計(jì)算賠償金額，符合公平、合理的原則。
二審甘肅省高級(jí)人民法院認(rèn)為，一審判決確認(rèn)拆除房屋行為被確認(rèn)違法之時(shí)，作為評(píng)估的時(shí)點(diǎn)來(lái)計(jì)算損失，既考慮到涉案房屋被強(qiáng)制拆除后，王先生合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益受侵害時(shí)間較長(zhǎng)的因素，又考慮到房屋市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生較大的波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)狀況，是合理、公允的計(jì)算方式，據(jù)此計(jì)算的賠償金額并無(wú)不當(dāng)。二審判決駁回上訴，維持原判。
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內(nèi)容審核：王有銀律師
來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-在拆遷維權(quán)時(shí)，房屋價(jià)值評(píng)估是以什么時(shí)候的為準(zhǔn)，
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