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海口海房拆遷補(bǔ)償政策，海南單價(jià)三四千小產(chǎn)權(quán)房公開攬客:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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2025-03-12 03:36:30
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圣運(yùn)律師
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海口海房拆遷補(bǔ)償政策,海南小產(chǎn)權(quán)房公開攬客 100多平方米只賣40萬,在全國各地都是令地方政府十分棘手的難題，也不例外。在海南房地產(chǎn)遭遇爆炒的同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的“行情”也水漲船高。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袌錾闲‘a(chǎn)權(quán)房交易十

海口海房拆遷補(bǔ)償政策，海南單價(jià)三四千小產(chǎn)權(quán)房公開攬客:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、海口海房拆遷補(bǔ)償政策,海南小產(chǎn)權(quán)房公開攬客 100多平方米只賣40萬

在全國各地都是令地方政府十分棘手的難題，也不例外。在海南房地產(chǎn)遭遇爆炒的同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的“行情”也水漲船高。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袌錾闲‘a(chǎn)權(quán)房交易十分盛行。而對于小產(chǎn)權(quán)房的身份，海南官方一再表示：從未考慮過給予其合法身份，建“小產(chǎn)權(quán)房”屬違法建設(shè)行為，將依法進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。單價(jià)三四千小產(chǎn)權(quán)房公開攬客“老板，全新海景房，100多平方米，40萬元，有沒有興趣”3月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在三亞市新風(fēng)路一中介門店內(nèi)了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況時(shí)，剛走出門店，一張廣告?zhèn)鲉伪闵衩刭赓獾剡f到記者眼前。100多平方米才賣40萬元三亞還有這么便宜的海景房當(dāng)記者就此提出質(zhì)疑時(shí)，發(fā)傳單的人直言不諱地承認(rèn)這是“小產(chǎn)權(quán)房”，“房子處于三亞市內(nèi)，有100多平方米，只售40萬，有興趣還可以談。你看看，現(xiàn)在三亞的房子可都是好幾萬塊錢一平方米了!”在這名男子的眼中，“價(jià)格便宜”已成為他能夠成功說服購房者的法寶。據(jù)該男子介紹，實(shí)際上在海南國際旅游島獲批之前，這套房子也只賣到每平方米2000多元，而眼下單價(jià)已經(jīng)差不多翻了一番。不過，由于這種房屋無法辦理按揭貸款，故要求“一次性付款”。據(jù)記者了解，在整個三亞乃至海南，小產(chǎn)權(quán)房買賣的現(xiàn)象十分普遍，三亞目前仍有不少在售小產(chǎn)權(quán)房正在攬客，而價(jià)格也比商品房低得多——每平方米3000~4000元的大有“房”在。一房產(chǎn)中介透露：“三亞近幾年持續(xù)走高的房價(jià)推動了‘小產(chǎn)權(quán)房’迅速升溫，私下交易非常活躍。”記者在“天涯海角”景區(qū)附近的“半山觀海”項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目售價(jià)最低的一套還不到20萬元，面積有40多平方米。而類似“30萬元、35萬元出售半山觀海新房”的廣告在網(wǎng)上更是比比皆是。建設(shè)銷售已形成完整產(chǎn)業(yè)鏈在海南，“小產(chǎn)權(quán)房”確實(shí)有一定的市場和需求。海南房地產(chǎn)營銷專家、旅控會展開發(fā)公司策劃經(jīng)理李東緒表示，一些以前曾參與炒房的投資客，目前已加入到建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的隊(duì)伍中，“他們并不關(guān)心產(chǎn)權(quán)，很多都用來出租經(jīng)營，很快就能收回成本，其中大多屬于經(jīng)營型或者度假型的。”小產(chǎn)權(quán)房的盛行使其建設(shè)和銷售已經(jīng)形成一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。據(jù)李東緒介紹，“建設(shè)方有點(diǎn)像土地代理開發(fā)商一樣，村民出地(開發(fā)者協(xié)議租過來，或者購買)，然后投資者自己建設(shè)、銷售。這些購房者只在乎經(jīng)營權(quán)，不在乎所有權(quán)，這已經(jīng)形成了一個產(chǎn)業(yè)鏈。”對于海南小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，李東緒稱，“問題一般涉及到將來的時(shí)候才會出現(xiàn)，如果不涉及到拆遷或者改造，雙方簽訂的協(xié)議就沒有問題。這同一次性簽訂村民房屋若干年的使用權(quán)差不多是一個道理。”

二、海南單價(jià)三四千小產(chǎn)權(quán)房公開攬客

在房地產(chǎn)遭遇爆炒的同時(shí)，的“行情”也水漲船高。記者近日在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袌錾闲‘a(chǎn)權(quán)房交易十分盛行。而對于小產(chǎn)權(quán)房的身份，海南官方一再表示：從未考慮過給予其合法身份，建“小產(chǎn)權(quán)房”屬違法建設(shè)行為，將依法進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。“老板，全新海景房，100多平方米，40萬元，有沒有興趣”3月5日，記者在三亞市新風(fēng)路一中介門店內(nèi)了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況時(shí)，剛走出門店，一張廣告?zhèn)鲉伪闵衩刭赓獾剡f到記者眼前。100多平方米才賣40萬元三亞還有這么便宜的海景房當(dāng)記者就此提出質(zhì)疑時(shí)，發(fā)傳單的人直言不諱地承認(rèn)這是“小產(chǎn)權(quán)房”，“房子處于三亞市內(nèi)，有100多平方米，只售40萬，有興趣還可以談。你看看，現(xiàn)在三亞的房子可都是好幾萬塊錢一平方米了!”在這名男子的眼中，“價(jià)格便宜”已成為他能夠成功說服購房者的法寶。據(jù)記者了解，在整個三亞乃至海南，小產(chǎn)權(quán)房買賣的現(xiàn)象十分普遍，三亞目前仍有不少在售小產(chǎn)權(quán)房正在攬客，而價(jià)格也比商品房低得多——每平方米3000~4000元的大有“房”在。一房產(chǎn)中介透露：“三亞近幾年持續(xù)走高的房價(jià)推動了‘小產(chǎn)權(quán)房’迅速升溫，私下交易非常活躍。”部分“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售人員對于政府表態(tài)要清理“小產(chǎn)權(quán)房”的消息并不擔(dān)憂：“‘小產(chǎn)權(quán)房’那么多，成千上萬的人都買了，政府怎么拆”“近期全省個別城中村和農(nóng)村的一些村干部、村民，將集體所有農(nóng)用地以聯(lián)營合作、買賣、租賃、入股等方式建設(shè)所謂的‘小產(chǎn)權(quán)房’，并從中牟取暴利。”海南省國土環(huán)境資源廳方面顯然已經(jīng)意識到了“小產(chǎn)權(quán)房”交易的瘋狂。著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓在海南多次調(diào)研后稱，目前整個海南在建和在市場上銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”面積約有10萬至20萬平方米。實(shí)際上，海南官方對于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度一直以來都十分明確。“從未考慮過給予小產(chǎn)權(quán)房合法身份，建‘小產(chǎn)權(quán)房’屬違法建設(shè)行為，國土部門一律不予辦理土地登記手續(xù)，并將予以嚴(yán)厲打擊。”海南省國土環(huán)境資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

三、海口小產(chǎn)權(quán)房政策

違章建筑一般情況下是無法辦理產(chǎn)權(quán)的，那么違章建筑是如何界定和處理的呢？2016年2月28日召開的海口市違法建筑綜合整治工作指揮部指揮長會議上指出海口在2016年將加大對違建的整治力度，同時(shí)對小產(chǎn)權(quán)房等進(jìn)行嚴(yán)查嚴(yán)打拆除工作，從2016年5月1日起將開始農(nóng)宅報(bào)建審批。

一、關(guān)于此次會與的內(nèi)容

（一）哪些小產(chǎn)權(quán)房和違建將面臨拆除

1、小產(chǎn)權(quán)房；

2、東環(huán)高鐵、主城區(qū)出入門戶道路開通后兩側(cè)新增違建；

3、為獲取拆遷補(bǔ)償為目的搶建加建4；占用基本農(nóng)田資源的違建；

5、在劃定后風(fēng)景區(qū)、保護(hù)區(qū)、水源地建設(shè)的新增違建；

6、在臨時(shí)使用的土地上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物或修建的臨時(shí)建筑物超過批準(zhǔn)時(shí)限且不符合可以暫緩拆除規(guī)定以上予以全部拆除不能列入分類處置。

（二）6月底完成共識認(rèn)定工作完成分類處置各項(xiàng)工作任務(wù)并上圖入庫，2016年6月30日前完成經(jīng)濟(jì)社、村民小組、村居、鎮(zhèn)(街)四級公示認(rèn)定工作；對符合相關(guān)政策的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確權(quán)補(bǔ)辦證工作；

(三）從5月1日開始農(nóng)宅報(bào)建審批為了方便村(居)民報(bào)建，合理合法建房，我市將全面開展農(nóng)宅報(bào)建工作。各區(qū)對《土地法》、《規(guī)劃法》、《海口市農(nóng)村宅基地報(bào)建管理暫行辦法》和危房改造、土地利用政策大力宣傳，進(jìn)村進(jìn)社區(qū)，做到戶戶盡知報(bào)建規(guī)定，引導(dǎo)市民通過法定程序完善住宅報(bào)建手續(xù)，今年5月1日開始農(nóng)宅報(bào)建審批。

(四)獎勵無違建鎮(zhèn)(街)30萬元無違建村(居)5萬元將根據(jù)實(shí)際情況制定并落實(shí)獎勵政策，市整治違法建筑指揮部對經(jīng)核查屬實(shí)的無違建鎮(zhèn)(街)獎勵30萬元，無違建村(居)獎勵5萬元。

(五)先拆黨員干部后拆普通群眾違建拆違工作各區(qū)在拆違工作中先拆黨員干部違建，后拆普通群眾違建；先拆行政事業(yè)及國有單位違建，后拆個人違建；先拆強(qiáng)勢群體違建，后拆弱勢群體違建。

二、違章建筑如何界定

1、是否是違章建筑的法律依據(jù)不予補(bǔ)償?shù)腬"違章建筑\"是指依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)無償拆除的建筑而不能以是否具有產(chǎn)權(quán)證或批準(zhǔn)文件作為判斷是否是違章建筑的唯一標(biāo)準(zhǔn)。占了公路的保護(hù)區(qū)，違反了《公路法》的規(guī)定；在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建擴(kuò)建改建房屋未取得建設(shè)工程許可證，違反《城市規(guī)劃法》的規(guī)定；在建房當(dāng)中沒有取得施工許可證，違反了《建筑法》的規(guī)定；在機(jī)場高度控制區(qū)域，房屋建設(shè)超高，違反《民航法》的規(guī)定；在河道當(dāng)中修建房屋，違反了《防洪法》的規(guī)定等等。

2、是否違章必須由法律授權(quán)的機(jī)關(guān)界定違章建筑必須是法律授權(quán)即有權(quán)的執(zhí)法機(jī)關(guān)才能界定。

3、對違章建筑處理方式

（1）罰款：對于違法建設(shè)當(dāng)事人所建的違法建筑可以采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款。

（2）限期拆除：違法建設(shè)當(dāng)事人所建的違法建筑，無法采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期拆除

（3）沒收：“沒收”這一處罰方法的適用，其實(shí)體要件和程序要件與強(qiáng)制拆除基本相同。不同的是，具備了強(qiáng)制拆除的必備條件后，在違法建筑不能拆除的情況下，才能適用沒收這一行政處罰措施。這里不難看出違章建筑的嚴(yán)懲力度進(jìn)一步加大了，這里也涉及一些小產(chǎn)權(quán)房，購房者在購買房屋時(shí)一定不能因?yàn)閮r(jià)格的誘惑而買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，即使拆遷也難得到法律的保護(hù)。

四、海南小產(chǎn)權(quán)房如何賣

【法律意見】建議你報(bào)警，對方一房兩賣，可能涉嫌合同詐騙罪。【法律依據(jù)】第二百二十四條【合同詐騙罪】有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)：(一)以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的(二)以偽造、變造、作廢的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的(三)沒有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的(四)收受對方當(dāng)事人給付的貨物、貨款、預(yù)付款或者擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后逃匿的(五)以其他方法騙取對方當(dāng)事人財(cái)物的。

五、海南的小產(chǎn)權(quán)房該怎樣辦

小產(chǎn)權(quán)房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷安置，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)商處理。若涉及賠償，只要小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，就有權(quán)要求安置賠償，具體怎么賠法應(yīng)參照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以所簽署的拆遷安置協(xié)議為準(zhǔn)。如果集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對象，由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦妫荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房購買人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。若小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。不予補(bǔ)償。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。