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上海集體土地拆遷房屋補償，上海宅基地動遷新規(guī)定及拆遷補償標準是怎么樣的:今日土地征收拆遷補償更新

發(fā)布時間：
2024-10-15 13:02:39
作者：
圣運律師
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上海集體土地拆遷房屋補償,上海宅基地動遷2020補償標準 ,法律分析：1、《土地法》修正草案明確單獨補償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安

上海集體土地拆遷房屋補償，上海宅基地動遷新規(guī)定及拆遷補償標準是怎么樣的:今日土地征收拆遷補償更新

一、上海集體土地拆遷房屋補償,上海宅基地動遷2020補償標準

法律分析：

1、《土地法》修正草案明確單獨補償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安置的具體標準?，F(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述規(guī)定在修正案草案中均作出修改。2、征地補償內容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規(guī)定，征地補償包括土地補償，被征地農(nóng)民的安置補助與社會保障費用，農(nóng)民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

法律依據(jù)：

《上海市農(nóng)村宅基地補償標準》第十三條宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

二、上海宅基地動遷新規(guī)定及拆遷補償標準是怎么樣的

一、上海宅基地動遷新規(guī)定

市政府近日發(fā)布《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法規(guī)定動拆遷安置的人口必須在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續(xù)滿一年，且在本市無其他住房等符合《辦法》規(guī)定的標準認定。

1、應安置人口的認定對象：截至房屋拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續(xù)滿一年，在本市無其他住房(或者雖在本市有其他住房，但居住困難)，且居住在被拆遷房屋的人員，可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。

2、符合特殊情形七種人：拆遷范圍內應安置人口的未成年子女；因工作需要調回本市的干部、職工及其隨遷家屬，在拆遷范圍內直系親屬處落戶的；因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍內家中的；海員、船員、野外勘探人員、就學等人員遷回拆遷范圍家中的；本市居民因應征入伍、出國(境)而注銷拆遷范圍內的戶口，后又恢復戶口的；本市居民因服刑、被勞動教養(yǎng)、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等注銷拆遷范圍內的戶口，后又恢復戶口的；市政府規(guī)定的其他情形。以上七種人可認定為應安置人口。

3、無其他住房的六種人：有本市常住戶口的未成年人，且其父母屬于拆遷范圍內的應安置人口；戶口從被拆遷房屋內遷出，且拆遷時仍處于遷出狀態(tài)的海員、船員、野外勘探人員、就學等人員(不包括已在外地結婚的)；因應征入伍而注銷戶口的人員；因服刑或者被勞動教養(yǎng)而注銷戶口的人員；戶口不在本市的人員，因結婚實際居住在被拆遷房屋內至房屋拆遷許可證核發(fā)之日滿兩年，且其配偶屬于拆遷范圍內的應安置人口；市政府規(guī)定的其他情形。以上六種人可以認定為應安置人口。

4、主要適用政策

(1)上海市人民政府令第111號《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》

(2)市房地資源局滬房地資拆[2001]673號《關于貫徹執(zhí)行若干意見的通知》

(3)市房地資源局滬房地資拆[2005]260號《關于實施房屋拆遷面積標準調換指導意見》的通知

二、動遷的主要原則

從111號文發(fā)布后，上海市動遷從“數(shù)人頭”過渡到了“數(shù)磚頭”，即：動遷主要按照被拆遷人的房屋面積，而不是戶口數(shù)！實際操作中，動遷畢竟帶有一定的解困意義在其中，所以實際操作的原則是：以數(shù)磚頭為主，兼顧數(shù)人頭，即主要是依據(jù)被拆遷人的房屋面積，兼顧戶口

三、居住房屋的拆遷補償安置方式

主要是分為：貨幣補償、價值標準和面積房屋調換安置三種。本質的原則還是貨幣補償，故我只談貨幣補償。

四、居住房屋的拆遷貨幣補償

應得貨幣=法律上得到的一塊+友情操作的一塊

(一)法律上應得的一塊

1、產(chǎn)權房(有產(chǎn)權證的房)，其貨幣補償金額的計算公式為：(被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補貼)*被拆除房屋的建筑面積

2、公房(有公房租賃憑證的房)，其貨幣補償金額的計算公式為：(被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價*80%+價格補貼)*被拆除房屋的建筑面積

3、有關說明：

(1)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為被拆遷人投票選出的評估公司對該房屋評估出的價格(2)價格補貼=最低補償單價*價格補貼系數(shù)當被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價高于最低補償單價標準時，按市場評估單價計算：

價格補貼=(最低補償單價*2-實際評估單價)*價格補貼系數(shù)

A、最低補償單價是政府為保護被拆遷人利益而設定的保護底線，根據(jù)地段不同(如3A、2B之類)設定，如8500，9000之類，當?shù)卣畷袑ｉT文件明確。

三、上海2023年拆遷補償標準

上海2023年拆遷補償標準具體如下：1、房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積加上被拆遷房屋；4、被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調換。具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；5、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。政府征地拆遷流程具體如下：1、實地放線定界，發(fā)布拆遷公告，召開動員會，委托拆遷公司。國土分局會同用地單位聯(lián)系市工地勘測規(guī)劃院按照經(jīng)批準的勘測定界圖和選擇意見書實地放線定界；征地拆遷工作專班擬定征地拆遷補償安置方案并進行公告，組織被征地拆遷人員召開征地拆遷動員會。政府征收小組委托拆遷公司；2、入戶清點丈量。拆遷公司受政府及工程指揮部委托入戶清點丈量，被拆遷戶在原始調查登記表上簽字確認；拆遷公司對入戶調查的數(shù)據(jù)分戶進行整理，建立電子表格；3、協(xié)助征收小組對拆遷戶作動員談判工作。4、合法面積認定。征收小組工作人員共同認定被拆遷房屋的合法面積及還房面積。特殊情況處理程序：被拆遷戶書面情況說明，村委會簽署明確意見，征收小組集體研究；5、套價核算。拆遷公司根據(jù)實地清點丈量數(shù)據(jù)和征收小組確認的合法面積，進行套價核算，建立電子表格；6、征收小組確認。征收小組工作人員在套價核算表上簽字確認；7、被拆遷戶簽字確認。被拆遷戶在測算表上簽字確認。如有錯漏，由拆遷公司補充調查，征收小組人員實地核實。拆遷公司建立增補或更正表格，征收小組工作人員在該表上簽字確認后，交被拆遷人簽字確認；8、拆遷補償公示。政府將被拆遷戶拆遷補償標準、補償金額、被拆房屋合法面積、還房面積等進行公示；9、簽訂協(xié)議。拆遷公司與被拆遷人簽訂《拆遷補償協(xié)議書》，政府征收小組與被拆遷人簽訂《還房協(xié)議書》、《搭住費協(xié)議書》等；10、支付補償費、交房。資金管理部門將房屋拆遷補償費支付給被拆遷戶，被拆遷戶上交土地使用證、交被拆遷房屋。綜上所述，各地拆遷補償標準不一，具體以當?shù)卣邽闇??！痉梢罁?jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、上海拆遷補償標準2022

上海拆遷補償標準如下：1、房屋補償費。用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費。用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費。用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定；4、拆遷補償是拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照相關法律規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權置換相結合的補償方式。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、上海黃浦區(qū)動遷2021補償標準

法律分析：1、搬遷費補償標準：被征收住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，搬遷費每戶按500元補償；40平方米以上的，每增20平方米增加補償100元（不足100元按100元計算）；但補償最高不超過1000元／戶。被征收非住宅房屋50平方米（含50平方米）以下的，搬遷費每戶按400元補償；50平方米以上的，每增50平方米增加補償400元（不足400元按400元計算）。

2、臨時安置費補償標準：被征收住宅房屋臨時安置費補償標準為：城區(qū)范圍以內12元／平方米／月，城區(qū)范圍以外6元／平方米／月。城區(qū)范圍以內每月臨時安置費不足1500元／戶的，按1500元／戶計算；城區(qū)范圍以外每月臨時安置費不足900元／戶的，按900元／戶計算。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。