拆遷補償安置住改非,房屋拆遷時住改非怎么定義,我國法律對房屋的性質沒有做出具體的分類，法律中也沒有“住改非”一詞?！白「姆恰笔窃诓疬w補償中對住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，是指國有或集體所有的土地上的房屋，其所有權證
我國法律對房屋的性質沒有做出具體的分類，法律中也沒有“住改非”一詞?！白「姆恰笔窃诓疬w補償中對住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，是指國有或集體所有的土地上的房屋，其所有權證上載明的用途為住宅，但實際上用利其沿街的地理位置優勢改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續，并有納稅的記錄。
“住改非”認定的主要依據是國務院辦公廳2003年發布的《關于認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》、住房和城鄉建設部2011年印發的《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當地政府的行政規章。認定“住改非”需要從多方面進行綜合考量，具體包括以下幾個方面：
1、依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。以上證件通常能直觀地反映出生產經營主體和地點，可以直接認定房屋的實際用途。
2、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于“住改非”。
3、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。
4、房屋實際使用現狀。有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經營；而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內，卻沒有在此辦公或生產經營。前者應視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。
5、經營時間。實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被征收人臨時將住宅改作生產經營，此類房屋不能要求按照“住改非”補償。
一、“住改非”如何補償
《國有土地上房屋征收與補償條例釋義》(十六至二十六條)
第二十三條對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
根據2003年《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》：“對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償?！币虼嗽诓疬w時，對于“住改非”的補償應當比普通住宅高，但具體的補償標準各地方卻都有所不同，在實踐中，住改非房屋的補償有哪些形式呢？
(1)按照住宅房屋與商業用房的均價確定。拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
(2)按照商業用房確定。有些地方對于“住改非”的房屋補償優惠比較徹底，在拆遷公告發布前，一段時間以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策，也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。
(3)參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同。參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。對沿街的住改非房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。
(4)住宅部分用于經營的，該部分按照商業用房進行補償，其余按照住宅標準進行補償。某些地方規定，對住改非房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在某一時間點之前住改非。此時間點之后除臨道路第一層以外，其他的住改非房屋一律按照住房性質進行評估補償。
采用混合標準
(5)采用混合標準。臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償；其他住改非房屋的貨幣安置補償，被拆遷人實際用于經營的面積按住宅評估價格的倍數進行補償。
一、住改非拆遷補償標準是什么1、住改非拆遷補償標準如下：（1）足額支付房屋補償費和裝修費；（2）房屋拆遷安置費和搬遷費；（3）困難補助和獎勵費；（4）房屋內各項家電移機補償費；（5）非住宅房屋營運損失補償費。2、法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。二、住改非拆遷補償歸誰所有住改非拆遷補償由房屋所有人獲得，經營者可依照承租人獲得相關補償，沒有所有權的承租人可獲得裝修、搬遷、停業補償，補償根據房屋用途和裝修情況發放。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準，對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償”。
因此，在國有土地上房屋征收補償中，房屋的性質對房屋價值評估具有重大影響。由于住宅性房屋與非住宅性房屋(經營性用房)具有不同的價值評估標準，因此在實踐中需要對房屋性質作出認定，以免對被征收人的利益造成損害。
“住改非“類型的房屋情況復雜，是介于住宅性房屋與非住宅性房屋之間。那么具體是如何認定的呢?
第一，被征收房屋的性質是住宅。
第二，被征收房屋在實際上用作經營。當然如何認定“經營”事實的存在，也有具體要求：
(1)依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產經營主體、地點、經營內容等，因此可以直接認定房屋的實際用途。當登記注冊地和實際經營地不一致時，應當以實際經營地為準。
(2)完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證可以說明有生產經營活動，免稅單位應當提供免稅證明。
(3)租賃手續。對外出租的房屋，應當能夠提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。
(4)經營時間。在實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，一些被征收人會臨時將住宅改作生產經營，則此類房屋不被認定為“住改非”類型的房屋。
當公民在購買了房產后也是可以合理的擁有房屋的使用權和所有權的，雖然房屋的性質是屬于住宅的類型但是如果在經過鄰居的同意后當事人也是可以將房屋改成生產經營用房的，那么房屋管理部門在對住改非類型的房屋進行拆遷后也是會按照住改非的標準來支付征地補償款。
一、住改非拆遷經濟損失應該怎么補償?
根據2003年國務院辦公廳《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的相關規定：對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。
實踐中，由于各地區基本情況不同，在“住改非”房屋補償上也出現了不同的做法：
1、按照房屋的實際用途補償，也就是說能夠具體認定房屋確實是用于經營使用的，按照商業用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。
2、住宅房屋用于經營使用的，根據住宅房屋的實際狀況，比如是否持續經營、是否有營業執照、是否沿街等相關情況，再根據商業用房的具體補償標準估價補償。
3、住宅房屋用于經營使用的，按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定。
4、按照住宅的補償標準補償，這種情況主要是住宅房屋用于經營使用的時間較短，尚不支持作為非住宅補償的。
5、住宅房屋部分用于經營使用的，該部分按照商業用房的補償標準補償，其余部分按照住宅的補償標準補償。
住改非的具體補償要根據各地方的具體政策而定。住改非拆遷補償標準是足額支付房屋補償費和裝修費、房屋拆遷安置費和搬遷費、困難補助和獎勵費、房屋內各項家電移機補償費、非住宅房屋營運損失補償費。雖然被拆遷房屋的使用性質一般以房屋權屬證書及權屬檔案記載為準，但拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質協商一致的，可以按照協商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。農村房子翻建超面積怎么辦1、房子超出面積后，超出審批面積的部分無法獲得產權證及土地使用權證；2、建房者要主動向審批機關報告，補交一定費用。若是隱瞞事實被查證，就有可能被視為違章建筑，限期拆除；3、可在土地登記本和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按規定面積標準重新確定使用權，超過部分退還集體?！痉梢罁浚骸秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等。完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于住改非。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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