#征收時住房和廠房補(bǔ)償是一樣的嗎？#

國家為了進(jìn)行公共管理、合理規(guī)劃城市、建設(shè)公共設(shè)施，需要對于一些占用公共建設(shè)的房屋進(jìn)行征收，有專門人員進(jìn)行拆遷。“拆遷”對于政府部門來說是一項難題，涉及到很多人的利益，可能會遇到各種阻攔。政府應(yīng)該以人民的利益為重，安撫被拆遷群眾，并發(fā)放合理的拆遷補(bǔ)償款。很多人存在疑問，征收時住房和廠房補(bǔ)償是一樣的嗎?接下來，律師小編為您解答。一、征收時住房和廠房補(bǔ)償是一樣的嗎目前我國是分為集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償和國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償。但是，住房和廠房賠償不一樣。因為使用用途不同，一類是住宅房屋一類是非住宅房屋。住宅房屋不能夠提供生產(chǎn)產(chǎn)值，而廠房能盈利。新拆遷條例明確規(guī)定，國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償按市場價格進(jìn)行補(bǔ)償。其價格影響因素有區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素，住宅和廠房用途都不一樣，補(bǔ)償肯定也不一樣。所謂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，就是依據(jù)國務(wù)院新拆遷條例及各省市配套文件進(jìn)行補(bǔ)償。中央政府出框架性標(biāo)準(zhǔn)，地方政府出具體補(bǔ)償辦法，各項目出補(bǔ)償方案或細(xì)則，這是一整套體系。二、征收時的廠房補(bǔ)償1、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價(1)土地承包經(jīng)營權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來的土地承包經(jīng)營權(quán)。(2)集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。(3)國有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)摹?、廠房重置成新價廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價標(biāo)準(zhǔn)來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補(bǔ)償。3、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)因為拆遷造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個問題需要提醒大家，就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊地址和實(shí)際經(jīng)營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實(shí)際經(jīng)營地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營主體。停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補(bǔ)償呢?(1)預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，拆遷造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。(2)違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。(3)財務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費(fèi)，我們要糾正一下，人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。4、裝修附屬物對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費(fèi)來算。實(shí)踐中一個水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。5、機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備分為可移動和不可移動的，不可移動的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。6、搬遷費(fèi)用就是可移動的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費(fèi)用。三、征收時住房的補(bǔ)償房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用包括拆遷賠償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)等。同時，他們還有權(quán)享受以下補(bǔ)償費(fèi)：(一)房屋補(bǔ)償費(fèi)：用于補(bǔ)償被拆遷人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(二)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)：用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(三)獎勵性補(bǔ)償費(fèi)：用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。(四)被除了應(yīng)得的房屋補(bǔ)償費(fèi)以外，還可得到：搬家補(bǔ)償費(fèi)，設(shè)備遷移費(fèi)，過度期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。征收時住房和廠房補(bǔ)償是一樣的嗎?聽了上文中律師3小編的介紹，對于這個問題的答案顯而易見。征收時住房和廠房補(bǔ)償是不一樣的。征收時住房和廠房補(bǔ)償不一樣的原因在于兩者的使用用途是不同的，從而帶來的相關(guān)利益也不同。征收住房需要補(bǔ)償拆遷賠償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)等，而征收廠房需要補(bǔ)償土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、廠房重置成新價、裝修附屬物、機(jī)器設(shè)備以及搬遷費(fèi)用等。大家遇到具體問題，也可以咨詢相關(guān)政府部門。對于拆遷問題，您還可以了解更多相關(guān)知識。百度搜索中國企業(yè)拆遷專家律師網(wǎng)，或者直接點(diǎn)擊www.qycq.cn，用法律的武器來合理的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

#房地產(chǎn)增值稅哪些不能進(jìn)入成本核算項目#

主要包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。(4）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定.(5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。(6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。

#什么是土地增值稅？土地增值稅與增值稅有什么不同？ 希望能在2014-03-01 08-03之前解答#

1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定.(5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。企業(yè)所得稅扣除項目 （1）利息支出的扣除。納稅人在生產(chǎn)、經(jīng)營期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除；向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，不高于按照金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。（2）計稅工資的扣除。計稅工資是指按照稅法規(guī)定，在計算納稅人的應(yīng)納稅所得額時，允許扣除的工資標(biāo)準(zhǔn)。按現(xiàn)行稅收規(guī)定，納稅人的計稅工資人均月扣除最高限額為800元，具體扣除標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)。直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)情況，在限額內(nèi)確定，并報財政部備案。個別經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)確需高于該限額的，應(yīng)在不高于20％的幅度內(nèi)報財政部審定。納稅人發(fā)放工資在計稅工資標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，按實(shí)扣除；超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，則不得扣除。國家將根據(jù)統(tǒng)計部門公布的物價指數(shù)以及國家財政狀況，對計稅工資進(jìn)行適時調(diào)整。（3）職工工會經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的扣除。納稅人按照計稅工資標(biāo)準(zhǔn)計提的職工工會經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)（提取比例分別為2％、14％、1.5％），可以在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時予以扣除。納稅人超過按計稅工資標(biāo)準(zhǔn)計提的職工工會經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)。職工教育經(jīng)費(fèi)，則不得扣除。納稅人發(fā)放工資低于計稅工資標(biāo)準(zhǔn)的，按其實(shí)際發(fā)放數(shù)計提三項經(jīng)費(fèi)。4）捐贈的扣除。納稅人的公益、救濟(jì)性捐贈，在應(yīng)納稅所得額3％以內(nèi)的，允許扣除。超過3％的部分則不得扣除。（5）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除。業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)的合理需要而發(fā)生的交際應(yīng)酬費(fèi)用。稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，由納稅人提供確實(shí)記錄或單據(jù)，分別在下列限度內(nèi)準(zhǔn)予扣除：全年營業(yè)收入在1500萬元以下的（不含1500萬元），不超過年營業(yè)收入的5‰；全年營業(yè)收入在1500萬元以上，但不足5000萬元的，不超過該部分營業(yè)收入的3‰；全年營業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元），但不足1億元的，不超過該部分營業(yè)收入的2‰；全年營業(yè)收入在1億元以上（含1億元）的部分，不超過該部分營業(yè)收人的1‰。營業(yè)收入是指納稅人從事生產(chǎn)經(jīng)營等活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。繳納增值稅的納稅人，其業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計提基數(shù)，是不含增值稅的銷售收入。（6）職工養(yǎng)老基金和待業(yè)保險基金的扣除。職工養(yǎng)老基金和待業(yè)保險基金，在省級稅務(wù)部門認(rèn)可的上交比例和基數(shù)內(nèi)，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。（7）殘疾人保障基金的扣除。對納稅人按當(dāng)?shù)卣?guī)定上交的殘疾人保障基金，允許在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。（8）財產(chǎn)、運(yùn)輸保險費(fèi)的扣除。納稅人繳納的財產(chǎn)。運(yùn)輸保險費(fèi)，允許在計稅時扣除。但保險公司給予納稅人的無賠款優(yōu)待，則應(yīng)計入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。（9）固定資產(chǎn)租賃費(fèi)的扣除。納稅人以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)的租賃費(fèi)，可以直接在稅前扣除；以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)的租賃費(fèi)，則不得直接在稅前扣除，但租賃費(fèi)中的利息支出。手續(xù)費(fèi)可在支付時直接扣除。（10）壞賬準(zhǔn)備金、呆賬準(zhǔn)備金和商品削價準(zhǔn)備金的扣除。納稅人提取的壞賬準(zhǔn)備金、呆賬準(zhǔn)備金，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。提取的標(biāo)準(zhǔn)暫按財務(wù)制度執(zhí)行。納稅人提取的商品削價準(zhǔn)備金準(zhǔn)予在計稅時扣除。（11）轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)支出的扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)支出是指轉(zhuǎn)讓、變賣固定資產(chǎn)時所發(fā)生的清理費(fèi)用等支出。納稅人轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)支出準(zhǔn)予在計稅時扣除。（12）固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)盤虧、毀損、報廢凈損失的扣除。納稅人發(fā)生的固定資產(chǎn)盤虧、毀損、報廢的凈損失，由納稅人提供清查、盤存資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，準(zhǔn)予扣除。這里所說的凈損失，不包括企業(yè)固定資產(chǎn)的變價收入。納稅人發(fā)生的流動資產(chǎn)盤虧、毀損、報廢凈損失，由納稅人提供清查盤存資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，可以在稅前扣除。（13）總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)的扣除。納稅人支付給總機(jī)構(gòu)的與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的管理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)提供總機(jī)構(gòu)出具的管理費(fèi)匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法的證明文件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，準(zhǔn)予扣除。（14）國債利息收入的扣除。納稅人購買國債利息收入，不計入應(yīng)納稅所得額。（15）其他收入的扣除。包括各種財政補(bǔ)貼收入、減免或返還的流轉(zhuǎn)稅，除國務(wù)院、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定有指定用途者，可以不計入應(yīng)納稅所得額外，其余則應(yīng)并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算征稅。（16）虧損彌補(bǔ)的扣除。納稅人發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但最長不得超過5年。兩個扣除項目差多了.土地增殖稅扣除的只能是與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用,而企業(yè)所得稅是整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的可扣除費(fèi)用.兩者覆蓋范圍是不同的什么是土地增值稅？土地增值稅與增值稅有什么不同？2011年

#設(shè)計成本和開發(fā)成本的區(qū)別？#

國法莊嚴(yán)。國法尊嚴(yán)。普通的常識專業(yè)知識里，常見的成本考量。：1、新產(chǎn)品。在市場里，能夠，榮獲最廣大的親人顧客的青睞，而，獲得高額利潤的，就是：新產(chǎn)品。；2、飽和市場。在幾乎完全飽和的市場里，成本，在所謂DAILY-WARE/日用和常用品的層面，是全社會的公認(rèn)價值均值。；3、生死底線。有些，是無論如何，只要是人，都得用到的，不在任何產(chǎn)品類型的注定里的，人民級別的需求產(chǎn)品。所有的企業(yè)，在行業(yè)里的，都每天都必須生產(chǎn)。并沒有第二條出路和活路。于是，完全技術(shù)調(diào)整的管理藝術(shù)演繹的大戰(zhàn)和諜戰(zhàn)開演了。：從無線的精益生產(chǎn)；到有限的潛力開發(fā)。。。。。。。直至007之商戰(zhàn)之冠蓋云集的‘美’談鴻門宴。項莊舞劍而意在沛公。。。。。。國歌國際歌國法莊嚴(yán)

#計算一道土地增值稅#

1、取得收入：21000萬元；2、土地成本：14000+420+180=14600萬元；3、開發(fā)成本：2400+120+260+25=2805萬元；4、開發(fā)費(fèi)用：（14600+2805）*8%*60%=835.44萬元；5、稅金：21000*5.5%=1155萬元；6、扣除額：（14600+2805）*（1+20%）*60%+835.44+1155=14522.04萬元；7、增值額：21000-14522.04=6477.96萬元；8、增值率：6477.96/14522.04=44.61%適用稅率為30%9、土地增值稅：6477.96*30%=1943.39萬元。

#100萬的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用按銀行同期存款利率計算怎樣算#

回答如下： 目前銀行兩年期的存款利率是4.40%。 100萬元兩年的利息：100*4.40%*2=8.8萬元（利息）。 如果過了兩年（不滿三年）的話，前兩年的本息和100+8.8=108.8萬，按活期利率計算利息。 如果滿三年，三年的存款利率是5.00%：100*5.00%*3=15萬元（利息）。

#為什么拆遷容易引發(fā)矛盾？拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是什么？#

企業(yè)拆遷補(bǔ)償項目：一、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來算出區(qū)域補(bǔ)償價，說通俗了就是土地使用權(quán)補(bǔ)償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢？有這么幾種情況：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來的土地承包經(jīng)營權(quán)。（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。（3）國有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)摹６S房重置成新價廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來計算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價標(biāo)準(zhǔn)來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補(bǔ)償。三、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)因為拆遷造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個問題需要提醒大家，就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊地址和實(shí)際經(jīng)營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實(shí)際經(jīng)營地址是一致的才能滿足合法的經(jīng)營主體。停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿足哪些補(bǔ)償呢？（1）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤是一百萬，拆遷造成經(jīng)營中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。（2）違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。（3）財務(wù)成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營斷了，財務(wù)成本是累計增加的，所以財務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費(fèi)，我們要糾正一下，人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。四、裝修附屬物對現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費(fèi)來算。實(shí)踐中一個水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。五、機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備分為可移動和不可移動的，不可移動的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。六、搬遷費(fèi)用就是可移動的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費(fèi)用。

#房產(chǎn)企業(yè)的成本由那幾部分組成?#

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅?　　（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。?　　（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)偅缓笤賹?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?　　3.應(yīng)付費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。?　　4.維修費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。?　　5.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。?　　6.開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?　　（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。?　　（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。?　　7.開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?　　（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。?　　（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。?　　8.開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。?　　9.保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。　　10.廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?　　（1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項費(fèi)用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。?　　（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。?　　11.利息。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?　　（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除。　　（2）開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。?　　（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。?　　12.土地閑置費(fèi)。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。?　　13.成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。?　　14.折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。

#急急急！！土地開發(fā)成本和房屋開發(fā)成本的區(qū)別？#

土地開發(fā)成本構(gòu)成要點(diǎn)如下： 　　1、土地征用及拆遷費(fèi)新區(qū)開發(fā)含對土地所有者的安置資、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場的拆遷賠償費(fèi)等。舊城區(qū)開發(fā)含動遷戶臨時安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購費(fèi)等。 　　2、土地購置費(fèi) 雙方在土地交易中發(fā)生的價款。 　　3、出讓金國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。 　　4、七通一平費(fèi)指開發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用按開發(fā)單位價目成本總額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后，按土地開發(fā)受益面積平攤到土地開發(fā)成本中去。 　　① 場地平整 ② 勘察設(shè)計③ 臨時設(shè)施 ④ 樁基工程 ⑤ 土建安裝 ⑥ 管理費(fèi) 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計算時計入。 ⑦ 利息七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計算時計入。 　　5、耕地占用稅 　　6、耕地開墾費(fèi) 　　7、征地管理費(fèi)指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費(fèi)用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、檢驗試驗費(fèi)、勞保技安費(fèi)等。 　　8、占耕地教育附加費(fèi) 　　9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 　　10、南水北調(diào)費(fèi) 　　11、新菜田開發(fā)基金 　　12、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi) 　　13、契稅 　　14、利息目前國內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計算利息的。所以開發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計息計人成本。 　　一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本” 　　賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 　　二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 　　（一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 　　為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 　　1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項目為成本核算對象； 　　2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。 　　成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 　　房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定： 　　1.一般房屋開發(fā)項目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 　　2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。 　　3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。 　　開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個成本項目： 　　（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。

#資產(chǎn)評估計算題!!急!!!!@#

（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000÷667＝75元／平方米其他費(fèi)用：30000÷667＝45元／平方米土地開發(fā)費(fèi)用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用合計為：75+45+150＝270元／平方米（2）計算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29元。（注:由于第一年投入總投資的3／4，開發(fā)期為2年，利率10％，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）計算利潤：270×10％＝27（元）（4）計算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市場價值為352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。

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來源：頭條-拆遷補(bǔ)償貸款的利息費(fèi)用，拆遷補(bǔ)償貸款的利息費(fèi)用怎么算

投稿：康華

內(nèi)容審核：苗佳律師