1979年9月，J縣飲食服務(wù)公司與J縣水輪機(jī)廠合建一幢五層商住綜合樓，其中一層屬飲食服務(wù)公司開(kāi)設(shè)綜合商店?duì)I業(yè)，二層至五層屬水輪機(jī)廠職工宿舍。

1999年7月20日，飲食服務(wù)公司對(duì)上述一層房屋申領(lǐng)了房屋所有權(quán)證，該證載明房屋設(shè)計(jì)用途為“商業(yè)”。土地證號(hào)及其權(quán)屬性質(zhì)在該證中均為空格。1999年10月經(jīng)公開(kāi)拍賣，葉某買受了該公司上述房屋其中一間，并于同年12月領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，該證載明設(shè)計(jì)用途為“商業(yè)”，土地證號(hào)及其權(quán)屬性質(zhì)在該證中均為空格。

，葉某與J市(原J縣已撤并入J市)國(guó)土管理規(guī)劃局簽訂《劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同》，載明：“本合同項(xiàng)下的宗地，屬住宅用地。”此后土地使用權(quán)登記亦記載涉案房屋的土地用途為住宅，葉某也是按住宅用地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金。

該市M區(qū)政府25日作出《征收決定》，上述房屋被列入征收范圍。從區(qū)政府選定Z公司及H公司對(duì)涉案房產(chǎn)及土地收益金進(jìn)行評(píng)估。H公司的《土地收效金收取分戶評(píng)估報(bào)告》載明：房屋土地類型及用途，改變前為出讓、住宅，改變后為出讓、商業(yè)，所以土地使用權(quán)存在價(jià)格差額，土地收益金總價(jià)471849元。

M區(qū)政府4日作出《房屋征收補(bǔ)償決定》：經(jīng)Z房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司評(píng)估，房屋價(jià)值1308763元，室內(nèi)裝修價(jià)值13717元。經(jīng)H房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司評(píng)估，扣除土地收益金471849元。

葉某對(duì)該征收補(bǔ)償決定中扣除土地收益金的內(nèi)容不服，提起訴訟。

裁判

浙江省J市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的規(guī)定，被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定，按照改變后的用途補(bǔ)償被征收人的，對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)扣除被征收人依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地收益金。

原告葉某所有的房屋，其房屋所有權(quán)證登記用途為商業(yè)，國(guó)有土地使用權(quán)證登記用途為住宅。Z公司按商業(yè)用途對(duì)原告的房屋進(jìn)行估價(jià)，被告據(jù)此按照土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果扣除土地收益金471849元符合相應(yīng)的事實(shí)和法律規(guī)定。

原告葉某主張其房屋事實(shí)上一直作為商業(yè)用房，但并不能以此改變其土地登記用途為住宅的性質(zhì)，故原告就此提出的理由不能成立，遂判決駁回原告葉某的訴訟請(qǐng)求。

葉某不服，提起上訴。浙江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是涉案房屋征收補(bǔ)償款中是否應(yīng)當(dāng)扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金。小編認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在房屋征收補(bǔ)償款中扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金。

《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定第一款規(guī)定“被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定：房屋登記未記載用途或者經(jīng)城鄉(xiāng)主管部門依法批準(zhǔn)改變用途但未作房屋用途變更的，按照城鄉(xiāng)主管部門批準(zhǔn)的用途確定”。該條第四款規(guī)定“按照改變后的用途補(bǔ)償被征收人的，對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)扣除被征收人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地收益金”。

土地收益金，也稱土地增值費(fèi)，指土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租(含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓或出租)給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓或出租的收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。土地用途不同，土地使用權(quán)價(jià)格(地價(jià))不同。房屋征收補(bǔ)償中應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金，是指房屋的土地用途改變前后的土地使用權(quán)價(jià)格(地價(jià))差額。是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地收益金，取決于房屋征收前后土地用途性質(zhì)有無(wú)改變，而不是取決于房屋所有權(quán)證登記的用途以及房屋實(shí)際用途是否改變。

涉案房屋一直作為商業(yè)用房，原告葉某通過(guò)拍賣受讓涉案房屋后，房屋登記記載設(shè)計(jì)用途為“商業(yè)”，但涉案《劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同》載明“本合同項(xiàng)下的宗地，屬住宅用地”。相關(guān)的土地登記亦記載土地用途為“住宅”。原告當(dāng)時(shí)也是按住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金。因此，涉案房屋的土地用途在征收前為住宅，征收后按商業(yè)用途評(píng)估并補(bǔ)償?shù)?，屬于上述條例規(guī)定“按照改變后的用途補(bǔ)償被征收人的”情形。被告婺城區(qū)政府據(jù)此作出房屋征收補(bǔ)償決定，從房屋征收補(bǔ)償款中扣除原告應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金，符合上述條例規(guī)定。原告葉某訴稱“涉案房屋一直用于商業(yè)，房屋登記記載設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，房屋征收補(bǔ)償款中不應(yīng)扣除土地收益金”的理由，系對(duì)上述條例相關(guān)規(guī)定的錯(cuò)誤理解。

根據(jù)法律規(guī)定，房產(chǎn)登記中房屋用途與土地用途應(yīng)當(dāng)一致。原告葉某通過(guò)拍賣受讓涉案房屋后，在房屋用途為商業(yè)的情況下，相關(guān)政府及職能部門卻按住宅用地與權(quán)利人簽訂《劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同》并進(jìn)行土地使用權(quán)登記，不符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門重視。

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內(nèi)容審核：范美華律師

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