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房地產(chǎn)拆遷安置稅收政策,拆遷安置房的稅收政策有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-28 18:40:20
作者：
圣運律師
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房地產(chǎn)拆遷安置稅收政策，房地產(chǎn)拆遷安置稅收政策主要涉及房產(chǎn)稅、個人所得稅等方面。以下是針對這一問題的詳細解答：一、房產(chǎn)稅政策根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。在拆遷安置過程中，如果居民個人自用的安置房，可以

房地產(chǎn)拆遷安置稅收政策,拆遷安置房的稅收政策有哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、房地產(chǎn)拆遷安置稅收政策

房地產(chǎn)拆遷安置稅收政策主要涉及房產(chǎn)稅、個人所得稅等方面。以下是針對這一問題的詳細解答：

一、房產(chǎn)稅政策

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。在拆遷安置過程中，如果居民個人自用的安置房，可以免征房產(chǎn)稅和土地使用稅。這意味著，對于自用的安置房，居民無需繳納房產(chǎn)稅。

然而，如果居民個人取得房產(chǎn)證且滿五年的安置房進行轉(zhuǎn)讓或者出租，那么需要按照4%的稅率征收房產(chǎn)稅。這一規(guī)定確保了房產(chǎn)市場的公平性和稅收的合規(guī)性。

二、個人所得稅政策

在拆遷安置過程中，如果涉及到房屋拆遷產(chǎn)權置換，那么需要繳納相應的個人所得稅。具體來說，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第三條，個人所得稅的稅率根據(jù)所得類型不同而有所差異。在拆遷產(chǎn)權置換中，主要涉及到的是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，其稅率為百分之二十。不過，在實際操作中，可能還會受到其他因素如地區(qū)政策等的影響，因此具體稅率可能會有所調(diào)整。

此外，拆遷安置過程中還可能涉及到其他相關稅費，如契稅、工本貼花、交易費、測繪費、權屬登記費取證費等。這些費用的具體金額和繳納方式會根據(jù)地區(qū)和政策的不同而有所差異。

綜上所述，房地產(chǎn)拆遷安置稅收政策是一個復雜而細致的問題，涉及到多個稅種和具體規(guī)定。在實際操作中，建議咨詢專業(yè)律師或相關稅務部門以確保合規(guī)性和準確性。

二、拆遷安置房增值稅政策

一、拆遷安置房增值稅政策

拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。

具體來說，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務應納稅種主要有以下幾種：

1、契稅

《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務并沒有規(guī)定相關的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務中相當于拆遷補償?shù)牟糠帧?

2、營業(yè)稅

國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù);如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

3、印花稅

《印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。

另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

4、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅實施細則》第十一條規(guī)定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應按規(guī)定計算土地增值稅。

5、企業(yè)所得稅

國家稅務總局《關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條(四)項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。

可以知道，在購買安置房之后，該房屋雖然屬于個人所有，但是在沒有拿到房產(chǎn)證之前，不得依據(jù)自己的意愿，進行房屋買賣。且在購買安置房之后，需要按照購買其他類型的房屋的規(guī)定，需要先進行納稅申報之后，再按照流程交稅。

二、建筑行業(yè)稅收政策

城市維護建設稅規(guī)定，建筑行業(yè)的納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。這種根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模不同。差別設置稅率的辦法，以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅的稅額為計費依據(jù)。簡并增值稅稅率結構，取消13%的增值稅稅率，并明確了適用11%稅率的貨物范圍和抵扣進項稅額規(guī)定。

三、增資擴股稅收政策包括什么

增資擴股稅收政策包括以下三點：

1、對自然人股東取得的轉(zhuǎn)增資本數(shù)額，應作為個人所得征稅法人股東無需繳稅；

2、用于轉(zhuǎn)增的未分配利潤應當扣除截至轉(zhuǎn)載時點應納的稅收金額；

3、以為未分配利潤和任意公積金轉(zhuǎn)增注冊資本，屬于股息、紅利性質(zhì)的分配。

公司增資擴股要按照萬分之五的比例繳納印花稅。需要修改公司章程，在工商局辦理變更登記。如果是個人轉(zhuǎn)讓股權需要繳納20%的個人所得稅，如果用分紅款增資，分紅時需要納稅，個人股東繳納個人所得稅，企業(yè)股東繳納企業(yè)所得稅。

四、企業(yè)重組的處理稅收政策解讀（4）

核心提示：企業(yè)改制重組涉及的稅收政策解讀四之企業(yè)重組的土地增值稅處理。《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]第048號)的第二條關于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題時規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”基于此規(guī)定，企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到合并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令[1993]第138號)第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅。”企業(yè)分立涉及的土地所有權轉(zhuǎn)移不屬于土地增值稅征稅范圍，并非被分立企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓給新成立企業(yè)，而是被分立企業(yè)的股東將該資產(chǎn)換股，因此，企業(yè)分立涉及的土地轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。ttttt

三、拆遷安置房的稅收政策有哪些

1、契稅《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務并沒有規(guī)定相關的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務中相當于拆遷補償?shù)牟糠帧?

2、營業(yè)稅國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù);如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

3、印花稅《印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

4、土地增值稅《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅實施細則》第十一條規(guī)定，條例第八條

(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應按規(guī)定計算土地增值稅。

5、企業(yè)所得稅國家稅務總局《關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條

(四)項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。