一、核算透析

由于拆遷補償協議上一般只反映拆遷及補償的面積，而不反映其價值量，房地產開發企業在會計處理時，大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產交換”，按照《企業會計準則——非貨幣性資產交換》的規定進行賬務處理，只將收到補差部分確認收入，而對補償給被拆遷人的房產既不確認收入，也不確認成本。這種處理方式表面看似合理，其實是錯誤地使用了會計政策，雖然少交了置換部份的營業稅金及附加，但是也為企業在進行土地增值稅匯算清繳時帶來了很多不必要的麻煩，總覺得有很多解釋不通的地方，如果稅務機關強制要求補繳該部分稅金的話，企業也只有吃啞巴虧如實上繳，同時也不能將該部分成本進行土地增值稅的抵扣，給企業帶來了巨大的經營和稅務風險。

從會計的角度，根據實質重于形式原則，就其交易的實質，這其實就是以新換舊，即房地產開發企業用新建房產換入被拆遷人的舊房產的一項交易。這項經濟業務分別由“購買”和“銷售”兩部分組成，即房地產開發企業先從被拆遷人手中購入舊房，再將新房以相同的價格出售給被拆遷人。但在實際操作過程中，將會出現無法確定其計量價格，使得不具備可操作性而成為一個無法解決的問題。從稅法的角度，非貨幣性補償形式下，返還給被拆遷人的房產應按“成本價”確認“計稅收入”，繳納營業稅金及附加。從這一點看，要取得這個計量價格必須等到項目完工清算后才能得出，從時間上看，這是不現實的問題，但我們可以在實際業務發生時，根據本公司上一年完工實際已銷售房產的平均成本作依據先進行賬務處理，等該項目完工清算時再根據實際成本進行相應地調整，這樣這個問題就可以迎刃而解了。

二、計量價格的確定

由于項目完工時實際發生的成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本，這樣構成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環，導致不能得出真實的計量價格，但可以采用以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。

(一)不考慮非貨幣性補償部分的成本法

如果發生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多，可以根據會計上的重要性原則，不確認此部分的金額，以項目實際發生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。

單位計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

(二)修正成本法

以上一項目平均成本為基礎，用上一項目到本項目完工期間的平均經濟增長率來進行修正。

單位計量價格=(上一項目的平均成本+上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經濟增長率)÷可售面積

計量價格=單位計量價格×補償面積

(三)核定成本法

以主管稅務機關或物價部門核定的“成本價”為準。

(四)成本還原法

本方法是利用數學原理及工具建立模型求解得出，所以也稱數模求解法。下面通過一個數學命題來介紹該方法的原理及模型：

假設：某房產開發公司開發A項目的全部成本為2000萬元，開發的建筑面積為18000平方，其中：可用于對外銷售部分面積為15000平方，用于拆遷補償部分面積為3000平方，由于拆遷補償部分對價成本我們不知道，設定為M，那么整個項目的開發成本為2000+M;則有下列等式成立：

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]為A項目的單位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補償部分的成本

3.M即是我們用于拆遷補償部份的成本

我們可以用圖1來表示他們之間的關系：

北京圣運律師為您整理關于本文的法律熱搜話題

●房地產拆遷補償款如何做賬

●房地產拆遷補償款

●拆遷補償費不屬于房地產企業的成本項目

●房地產開發企業拆遷補償費會計處理

●房地產企業支付拆遷補償款是否繳納契稅

●房地產企業支付拆遷補償款

●房地產拆遷用地流程

●房地產拆遷補償款

●房地產企業支付的拆遷補償款怎么入賬

●房地產企業拆遷補償怎么做賬

北京圣運律師事務所為您推薦與本文相關內容閱讀

●拆遷補償款計入營業外收入?拆遷補償涉及多項資產時營業稅要如何處理：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●如何在刑事辯護中避免因程序問題而導致的案件無效？,如何處理刑事辯護中的審判程序和程序性問題？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●北京機動車違章扣分如何處理,北京違章在哪處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●合伙糾紛案件審理之困擾,關于合伙糾紛案件如何處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●拆遷企業如何處理拆遷補償款？,企業拆遷該如何補償:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●被拆遷后無家可歸該如何處理？,qq被錄了不良視頻詐騙怎么處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●行政訴訟不服的如何處理,行政訴訟不服怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●農村房屋確權超過規定面積應如何處理,農村房屋確權面積怎么算:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●回遷安置房企業所得稅如何處理？,回遷安置房企業所得稅如何處理 -法律知識:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●土地征收后超過兩年未使用的如何處理,土地征用多年未使用如何處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●魚塘承包合同糾紛案例,魚塘承包合同糾紛如何處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●回遷安置房企業所得稅如何處理 ,回遷安置房企業所得稅如何處理？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●關于養殖占地如何處置的請示？,關于養殖占地如何處理的請示:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●房屋拆遷中補償過低被拆遷人如何維權,面對房屋拆遷過低的補償，應該如何處理？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●魚塘承包合同糾紛案例,魚塘承包合同糾紛如何處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●關于養殖占地如何處理的請示,關于養殖占地如何處理的請示？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●沒有聽證直接征地,我們該如何處理,沒有聽證直接征地,我們該怎么辦?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●離職了，工資不夠扣五險一金怎么辦,離職當月工資不夠扣五險一金如何處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●關于養殖占地如何處理的請示,關于養殖占地如何處理的請示？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●村委會私自處理了集體所有的房屋是否可以起訴撤銷,村民侵占村集體財產如何處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

內容審核：王學棉律師

來源：頭條-房地產拆遷費用非貨幣性補償方式如何處理，