公房拆遷時(shí)拆遷人慣用的幾種方式是：以房改成本價(jià)向承租人出售產(chǎn)權(quán)，協(xié)議收購(gòu)承租人使用權(quán)(貨幣補(bǔ)償)或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行異地安置，單向選定評(píng)估公司，低價(jià)評(píng)估房屋價(jià)格，向行房屋管理部門申請(qǐng)行政裁決，下達(dá)強(qiáng)拆令等。而承租人的維權(quán)方法也可以有：協(xié)議購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)、申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟。

一、區(qū)分性質(zhì)由承租人協(xié)議購(gòu)買

如前一篇文章所述，目前我國(guó)現(xiàn)存的公房性質(zhì)有：直管公房和自管公房.直管公房，是指由政府公房管理部門或政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理單位依法直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理的國(guó)家所有房屋,其產(chǎn)權(quán)直接歸國(guó)家所有。自管公房：是指由機(jī)關(guān)、企業(yè)或者事業(yè)單位享有產(chǎn)權(quán)并由其自身進(jìn)行管理的房屋產(chǎn)。

還是以北京為例：根據(jù)《北京市職工購(gòu)買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、筒子樓管理辦法》規(guī)定，房管所管理的公有住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、筒子樓均須按該辦法向職工出售，房屋承租人購(gòu)買住房后作為被拆遷人(房屋所有權(quán)人);單位自管公有住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、筒子樓可以按本辦法向職工出售，也可按《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定規(guī)定辦理。

該二十九條規(guī)定，拆遷出租的公有住房，被拆遷人可以通過(guò)協(xié)議收購(gòu)房屋承租人依法享有的公房使用權(quán)或者異地安置房屋承租人的方式，與房屋承租人解除租賃關(guān)系，由拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

由于拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，被拆遷的主體只能是房屋所有權(quán)人，因此對(duì)于直管來(lái)說(shuō)，房管所必須將房屋產(chǎn)權(quán)向承租人出售，才能進(jìn)行拆遷;對(duì)于單位自管公房來(lái)說(shuō)，如果單位自愿放棄產(chǎn)權(quán)，則可采取房改加危改模式，向承租人協(xié)議出售產(chǎn)權(quán);如果單位不愿意放棄產(chǎn)權(quán)，則可有兩種處理辦法：協(xié)議收購(gòu)使用權(quán)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，或者重新異地安置，繼續(xù)簽訂租賃合同。而從以往的案例中分析，后一種情況非常少見，大多數(shù)以協(xié)議購(gòu)買為主，這樣便于拆遷人的后一步方案的實(shí)施。

二、協(xié)議不成拆遷人申請(qǐng)裁決

按照前述情況，拆遷人應(yīng)與公房承租人就拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行協(xié)商，當(dāng)然在協(xié)商過(guò)程中拆遷人肯定是希望將拆遷成本降到最低，那么在這場(chǎng)利益之爭(zhēng)中，被拆遷人就顯然處在弱勢(shì)的地位。

雙方利益差距如果太大，就很難達(dá)成協(xié)議，那么最終協(xié)商不成，有拆遷許可證的拆遷人就會(huì)依據(jù)事前對(duì)分戶房屋進(jìn)行的測(cè)量數(shù)據(jù)，或者單方委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)果以及其他相關(guān)所需文件向所管轄區(qū)域建委申請(qǐng)裁決。根據(jù)11日最高院出臺(tái)的司法解釋，拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決。其實(shí)這就意味著政府對(duì)拆遷糾紛希望雙方通過(guò)調(diào)解和裁決來(lái)解決。

三、走進(jìn)強(qiáng)拆程序的前提

那么從裁決程序到強(qiáng)拆程序的過(guò)程還需要一些時(shí)日;首先拆遷人要準(zhǔn)備好相關(guān)申請(qǐng)材料，呈報(bào)給建委或房管部門，經(jīng)過(guò)房管部門初步形式審查后，通知雙方進(jìn)行調(diào)解談話。當(dāng)然這里談話的結(jié)果通常起不到任何作用，但是卻可以依據(jù)此調(diào)解談話的記錄，來(lái)下發(fā)裁決書，這樣將被拆遷人陷入非常被動(dòng)的境地。如果被拆遷人法律維權(quán)意識(shí)薄弱，就很可能錯(cuò)過(guò)有利的維權(quán)時(shí)機(jī)，延誤了自有的復(fù)議或訴訟權(quán)利，這將產(chǎn)生不可挽回的法律后果。裁決生效后，通常會(huì)在形式上組織聽證程序，走到最后的強(qiáng)拆境地。這無(wú)疑給被拆遷人在精神上造成極大的壓力，同樣給其在財(cái)產(chǎn)利益上造成極大的損失。

四、我們要堅(jiān)決運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益

最高院的司法解釋還賦予了承租人提起行政復(fù)議的權(quán)利：若不服建委的拆遷補(bǔ)償安置裁決，可向人民法院提起行政訴訟。

如上拆遷人對(duì)被拆遷人實(shí)施了一系列的形式法律手段，我們就必須要同樣運(yùn)用法律武器出招維權(quán)，維權(quán)的有效途徑顯而易見的肯定是復(fù)議和訴訟，但是這里技巧的運(yùn)用是極為關(guān)鍵的。那么我們就要不斷的用法律知識(shí)充實(shí)自己，武裝自己，在不能獨(dú)立解決問(wèn)題時(shí)尋求法律工作者的幫助，來(lái)真正的實(shí)現(xiàn)自己應(yīng)得的利益。

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內(nèi)容審核：黎雪雁律師

來(lái)源：臨律-公房拆遷中拆遷人慣用的伎倆，