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利益統(tǒng)籌和舊改的區(qū)別,舊改補(bǔ)償比例具體是怎樣的呢:今日在線(xiàn)拆遷法、征收法律咨詢(xún)

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-15 08:37:10
作者：
圣運(yùn)律師
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利益統(tǒng)籌和舊改的區(qū)別，在新增用地十分有限的條件下深圳運(yùn)用一系列規(guī)劃政策手段通過(guò)盤(pán)活挖潛存量用地資源大幅度提升了土地使用效率城市更新與利益統(tǒng)籌是存量土地開(kāi)發(fā)的兩條重要路徑,接下來(lái)我將從總體思路、

利益統(tǒng)籌和舊改的區(qū)別,舊改補(bǔ)償比例具體是怎樣的呢:今日在線(xiàn)拆遷法、征收法律咨詢(xún)

一、利益統(tǒng)籌和舊改的區(qū)別

在新增用地十分有限的條件下

深圳運(yùn)用一系列規(guī)劃政策手段

通過(guò)盤(pán)活挖潛存量用地資源

大幅度提升了土地使用效率

城市更新與利益統(tǒng)籌是存量土地開(kāi)發(fā)的兩條重要路徑,接下來(lái)我將從總體思路、土地(指標(biāo))適用類(lèi)型范圍劃定依據(jù)、移交政府土地項(xiàng)目立項(xiàng)條件和規(guī)劃建筑面積六個(gè)方面來(lái)介紹兩者的實(shí)施背景、思路及政策要點(diǎn)。

深圳市城市更新起步較早。上世紀(jì)90年代深圳舊村改造,城市更新的雛形已初步形成;2004年、2005年有較多的城中村改造的實(shí)踐探索;2009年《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)至今,城市更新進(jìn)入快速發(fā)展階段,從城市更新的發(fā)展歷程中能看到,城市更新具有更新對(duì)象不斷拓展,更新方式多樣化,更新速度逐漸加快的趨勢(shì)。

土地整備利益統(tǒng)籌起步相對(duì)較晚。2012年坪山區(qū)南布、沙湖社區(qū)開(kāi)始了利益統(tǒng)籌的探索實(shí)踐; 2015年底《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌試點(diǎn)項(xiàng)目管理辦法(試行)》正式出臺(tái),利益統(tǒng)籌試點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)始大規(guī)模展開(kāi); 2017年底《管理辦法》的修編稿征求意見(jiàn),政策操作性增強(qiáng);2018年8月,《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》正式印發(fā),后續(xù)相關(guān)配套政策逐漸完善。

一. 思路區(qū)別

利益統(tǒng)籌:由政府引導(dǎo),原村集體為主體,市場(chǎng)參與,以原農(nóng)村集體實(shí)際使用的土地為整備對(duì)象,以公共利益作為土地整備的切入點(diǎn),優(yōu)先保障公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目供應(yīng),加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施,推動(dòng)土地集約利用,促進(jìn)城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型。

城市更新:由政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo),以國(guó)有已出讓用地、原村集體掌握的合法用地和歷史用地等土地為對(duì)象,進(jìn)一步完善城市功能,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改善人居環(huán)境,推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約利用,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

二. 土地(指標(biāo))適用類(lèi)型

利益統(tǒng)籌:可納入利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的土地以原村集體掌握的土地為主,包括已取得房產(chǎn)證的土地,已取得土地使用權(quán)出讓合同的土地,已取得城市化非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)、征地返還用地批復(fù)的土地,已取得農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認(rèn)決定書(shū)的土地,已取得舊屋村范圍認(rèn)定批復(fù)的土地,經(jīng)區(qū)政府確認(rèn)可落實(shí)非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo),經(jīng)規(guī)土龍崗管理局確認(rèn)可落實(shí)的征地返還用地指標(biāo),以及未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)用地等。

城市更新:納入城市更新單元的土地主要以合法用地為主,包括國(guó)有已出讓用地,以及原村集體掌握的合法用地和歷史用地;

原村集體掌握的合法用地包括已取得房產(chǎn)證的土地,已取得土地使用權(quán)出讓合同的土地,已取得城市化非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)、征地返還用地批復(fù)的土地,已取得農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認(rèn)決定書(shū)的土地,已取得舊屋村范圍認(rèn)定批復(fù)的土地,經(jīng)區(qū)政府確認(rèn)可落實(shí)非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)等;

歷史用地是指經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新計(jì)劃的城市更新區(qū)域內(nèi)未簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議或已簽訂征(轉(zhuǎn))地協(xié)議但土地或者建筑物未做補(bǔ)償,用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前,用地手續(xù)不完善的建成區(qū)。

三. 范圍劃定依據(jù)

利益統(tǒng)籌:以規(guī)劃道路、自然山體與河流、社區(qū)界限等為邊界,并綜合考慮片區(qū)功能完整性、系統(tǒng)性和項(xiàng)目可實(shí)施性。

城市更新:以相對(duì)成片的區(qū)域,在保證城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整的前提下,按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素?cái)M定。

四. 項(xiàng)目立項(xiàng)條件

五. 移交政府土地比例

利益統(tǒng)籌:除社區(qū)留用土地外,其余土地全部移交政府管理,移交政府的土地原則上不少于項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積的55%。

城市更新:(以拆除重建類(lèi)城市更新為例)無(wú)償移交給政府大于3000平方米且不小于拆除用地面積的15%的獨(dú)立用地;就目前深圳市城市更新項(xiàng)目情況,建設(shè)用地貢獻(xiàn)率達(dá)到30%(龍崗區(qū)為35%)。

六. 規(guī)劃建筑面積

利益統(tǒng)籌:留用土地規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、配套建筑面積和共享建筑面積三部分構(gòu)成?；A(chǔ)建筑面積是指留用土地按照《深標(biāo)》核算確定的建筑面積;配套建筑面積是指留用土地按照《深標(biāo)》、法定圖則及相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃要求配建社區(qū)級(jí)公共設(shè)施;共享建筑面積是指在規(guī)劃允許條件下,可在基礎(chǔ)建筑面積上增加的建筑面積(不超過(guò)基礎(chǔ)建筑面積的30%)。

城市更新:開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的規(guī)劃建筑面積由基礎(chǔ)建筑面積、轉(zhuǎn)移建筑面積和獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積三部分構(gòu)成。基礎(chǔ)建筑面積是指各開(kāi)發(fā)建設(shè)用地按照《深標(biāo)》核算確定的建筑面積;轉(zhuǎn)移建筑面積是指城市更新項(xiàng)目實(shí)際土地移交率超出基準(zhǔn)土地移交率核算出的用地面積與基礎(chǔ)容積率的乘積;獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積是指因公共利益需要,依據(jù)城市更新有關(guān)規(guī)定及《深標(biāo)》給予的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)。

二、“舊改”造就億元戶(hù)凸顯公平之困

村民“一夜暴富”，與其勞動(dòng)無(wú)關(guān)，與其創(chuàng)業(yè)無(wú)關(guān)，這樣的致富方式，不會(huì)讓人產(chǎn)生任何社會(huì)榮譽(yù)感和社會(huì)成就感。

近日，廣東最大的舊城改造項(xiàng)目深圳大沖村舊改項(xiàng)目啟動(dòng)，首日物業(yè)簽約已達(dá)168戶(hù)。由于深圳“舊改辦”在計(jì)算補(bǔ)償面積時(shí)避開(kāi)了棘手的建筑合法性審查，改采慷慨的實(shí)際面積主義，并以1：1的等值貨個(gè)千萬(wàn)富翁家庭?？梢哉f(shuō)，在現(xiàn)有話(huà)語(yǔ)環(huán)境下名聲不是很好的中國(guó)拆遷史上，深圳創(chuàng)造了“神話(huà)”。

三、舊改補(bǔ)償比例具體是怎樣的呢

1、永久性建筑按照拆除一平方米補(bǔ)償一平方米住宅以此進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換；

2、用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補(bǔ)償0.7平方米新建筑；3、用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補(bǔ)償0.65平方米新建；4、如果上述情況的用于商業(yè)用途的永久性建筑按照拆1平方米補(bǔ)償0.5平方米新建筑；5、瓦房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照拆1平方住宅補(bǔ)償1.5平方住宅進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換補(bǔ)償；6、臨時(shí)建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)樓頂磚墻鐵皮頂按每平方300元進(jìn)行補(bǔ)償，而樓頂鋼架鐵皮頂則按照每平方200元進(jìn)行補(bǔ)償。7、在房子建設(shè)過(guò)程中人們是需要居住的，而這段時(shí)間也是會(huì)有補(bǔ)助的，國(guó)家還是比較人性化的，這期間會(huì)給住宅用戶(hù)每月每平方米20元的過(guò)渡期間租金補(bǔ)助。根據(jù)法律法規(guī)，明確實(shí)施改造的具體標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃，改造主體負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目改造方案，確定改造規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡、需辦理的用地手續(xù)等內(nèi)容，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣人民政府批準(zhǔn)。改造方案必須具備實(shí)質(zhì)性改造內(nèi)容，明確對(duì)上蓋物的具體處置措施，具體改造標(biāo)準(zhǔn)由省國(guó)土資源廳統(tǒng)一規(guī)定。實(shí)質(zhì)性改造以拆除重建為主，對(duì)于原有上蓋物年代較新、質(zhì)量較好的，允許繼續(xù)保留使用，并通過(guò)改變功能、加建擴(kuò)建、局部拆建、節(jié)能改造、完善公建配套設(shè)施等方式實(shí)施改造。

違約金比例

我國(guó)法律目前沒(méi)有對(duì)違約金的比例做出具體的規(guī)定。

民法典規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

報(bào)銷(xiāo)比例

醫(yī)保報(bào)銷(xiāo)比例為85%，如果超出基本限額，那么由社會(huì)保險(xiǎn)部門(mén)按：0-4萬(wàn)元以下報(bào)銷(xiāo)85%，4萬(wàn)元-8萬(wàn)元以下報(bào)銷(xiāo)90%，8萬(wàn)元以上報(bào)銷(xiāo)95%的比例進(jìn)行。參保居民在省級(jí)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)住院，起付標(biāo)準(zhǔn)按照上年度各省級(jí)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)住院次均費(fèi)用的10%左右確定，且不低于1500元，政策范圍內(nèi)住院醫(yī)療費(fèi)支付比例不低于50%，具體支付標(biāo)準(zhǔn)由省人力資源社會(huì)保障廳會(huì)同省財(cái)政廳根據(jù)各統(tǒng)籌地區(qū)城鄉(xiāng)居民醫(yī)?；疬\(yùn)行和參保居民就醫(yī)情況合理確定。城鄉(xiāng)居民醫(yī)?；鹪O(shè)置住院最高支付限額。一個(gè)結(jié)算年度內(nèi)，城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)（不含城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)）累計(jì)最高支付限額統(tǒng)一為15萬(wàn)元。

法律依據(jù)：

《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》第七條明確實(shí)施改造的具體標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)“三舊”改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃，改造主體負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目改造方案，確定改造規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、利用方向、資金平衡、需辦理的用地手續(xù)等內(nèi)容，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣人民政府批準(zhǔn)。改造方案必須具備實(shí)質(zhì)性改造內(nèi)容，明確對(duì)上蓋物的具體處置措施，具體改造標(biāo)準(zhǔn)由省國(guó)土資源廳統(tǒng)一規(guī)定。實(shí)質(zhì)性改造以拆除重建為主，對(duì)于原有上蓋物年代較新、質(zhì)量較好的，允許繼續(xù)保留使用，并通過(guò)改變功能、加建擴(kuò)建、局部拆建、節(jié)能改造、完善公建配套設(shè)施等方式實(shí)施改造。

該內(nèi)容由周琦律師和律說(shuō)律答共創(chuàng)回答