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以毛地出讓方式進行的棚戶區改造,低效用地認定及處置政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-18 21:10:05
作者：
圣運律師
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以毛地出讓方式進行的棚戶區改造，法律主觀：棚戶區改造拆遷需要滿足哪些條件1、將具體棚戶區改造納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，“四規劃一計劃”要齊備。2、就棚戶區改造及征收的必要性、公共利益性質進行聽證或專家論證。3、由規劃和自然資源

以毛地出讓方式進行的棚戶區改造,低效用地認定及處置政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、以毛地出讓方式進行的棚戶區改造

法律主觀：

棚戶區改造拆遷需要滿足哪些條件1、將具體棚戶區改造納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，“四規劃一計劃”要齊備。2、就棚戶區改造及征收的必要性、公共利益性質進行聽證或專家論證。3、由規劃和自然資源部門進行項目是否符合市、縣級土地利用總體規劃的審查，對項目用地進行用地批準，出具用地預審意見。4、由發展改革部門進行項目立項審批或核準。5、由城鄉規劃部門進行項目是否符合城鄉規劃和專項規劃的審查，并出具“一書兩證”。6、由環境保護部門進行項目環境影響評價審批。7、由市、縣級人民政府進行社會穩定風險評估，如涉及被征收人數量較多的，還應當經政府常務會議討論決定。8、由房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府并組織方案論證、公示征求公眾意見。楹庭拆遷團認為如果棚改范圍內多數被征收人對方案有異議的，市、縣級人民政府還應當組織被征收人和公眾代表進行聽證，并根據聽證情況修改方案。9、征收補償費用足額到位、專戶存儲之后，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定，啟動征收補償安置工作。10、如果是針對農村集體土地上房屋的棚戶區改造，則應當先行完成集體土地征收，而不得直接使用規定上的程序在集體土地上開展棚改項目。11、先確定被劃為拆遷范圍的房屋，是否屬于棚戶區內的房屋。12、棚戶區改造本質上也要拆遷，應滿足國有土地上房屋拆遷的基本條件。法律規定：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規定：“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

二、棚戶區改造最新政策2022年

1、以凈地出讓方式進行的危房棚戶區開發改造項目事如下優惠政策

(一)土地儲備中心對危房棚戶區土地實行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規定繳省的費用后，專項用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉以及危房棚戶區安置房建設。

(二)安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產權產籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。

(三)安置房建設項目行政事業性收費(以費還貸項目除外)全免，經營、服務性收費按最低限下浮50%收取(項明細附后)。

(四)安置房房屋拆遷補償契稅先繳后返;對安置房住宅上靠標準戶型增加的建筑面積部分，營業稅等稅種由地方稅務部門向省申請暫緩繳納。

(五)安置房建設項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求無償同步建設至小區紅線。對騰空用于商品房建設的地塊，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求同步建設，所需費用由摘牌的商品房開發主體，按照國家、省、市所規定的正常標準結付;涉及配套管網施工中的破道、綠化等費用免繳。

(六)對安置房建設項目，政府各職能部門要同步辦理相關手續，保證項目的開竣工時間。

(七)小區配套建設標準要滿足居民基本生活和出行需要，區政府組織被安置居民以招標方式選擇物業公司，對小區實行物業管理，物業費三年內減半收取，不足部分由區政府承擔。

(八)在進行安置房建筑設計時，應根據周邊服務設施現狀，建設一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業崗位，其產權歸市政府所有，由區政府負貴日常管理。

2、以毛地出讓方式進行的危房棚戶區開發改造項目享受如下優惠政策

(一)市財政籌措危房棚戶區開發改造補貼資金(包括開發企業上繳的土地出讓金，開發企業上繳的稅費地方留用部分，向上爭取政策和資金等)，建立專戶，?？顚Ｓ?。危房棚戶區開發改造項目按應繳土地出讓金的70%為基數，作為政府投入返還給開發企業。危房棚戶區供地實行土地公開掛牌出讓，在掛牌過程中出現竟標情況，可采取遞減返還比例競標辦法出讓土地使用權。成交價款一次性繳齊后，15個工作日內補貼到位。

(二)行政事業性收費減半收取，經營、服務性收費按最低限下浮30%收取(項目明細附后)。

(三)涉及危房棚戶區開發改造項目的各項稅種全額征收，扣除城市建設維護稅和教育費附加，地方留成部分的60%，按入庫財政級次返給開發企業予以補貼，其余.40%由入庫財政級次設立“危房棚戶區開發改造補貼資金”專戶，?？顚Ｓ?，定期審計。開發主體繳納稅金后，力爭10個工作日內補貼到位。

(四)危房棚戶區改造項目在不突破國家剛性標準及不率，土地摘牌后，規劃設計不再做調整。

(五)危房棚戶區開發改造項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的，電業、熱力、供水、排水、燃氣等部門應按規劃要求同步建設至小區紅線。所需建設資金，一部分從市財政收取的危房棚戶區開發改造項目城市基礎設施配套費中解決，定向用于熱力、供水、排水管網建設，缺口部分由熱力、供水、排水等企業自籌資金建設;電力外網改造費用，按建筑面積每平方米20元交納;燃氣外網改造費用由開發企業按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積(戶)相關配套費用(含電力外網改造費和燃氣外網改造費)免繳。

(六)對確實難以實施的危房棚戶區改造項目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長辦公會議或市政府常務會議議定。

(七)市政府已經明確優惠政策的危房棚戶區開發改造項目，不執行此政策;對土地已摘牌的危房棚戶區開發改造項目，未簽訂安置補償協議的，執行此政策。

三、低效用地認定及處置政策

法律分析：城鎮低效用地是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地，且權屬清晰、不存在爭議。協議收回和依法轉讓，這是采用頻次最高的兩種處置措施。

法律依據：國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（四）明確改造開發范圍。本文件規定的城鎮低效用地，是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地；不符合安全生產和環保要求的用地；“退二進三”產業用地；布局散亂、設施落后，規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等，可列入改造開發范圍?，F狀為閑置土地、不符合土地利用總體規劃的歷史遺留建設用地等，不得列入改造開發范圍。市縣人民政府要組織國土資源部門會同有關部門，提出城鎮低效用地的標準，嚴格控制改造開發范圍，對弄虛作假的，將嚴肅追究有關人員責任。