報告確定鼓勵自愿有償轉讓，你的宅基地將怎樣整治、退出？，黨的二十大報告在“全面推進鄉村振興”部分中明確提出，要深化農村土地制度改革，賦予農民更加充分的財產權益。保障進城落戶農民合法土地權益，鼓勵依法自愿有償轉讓。 在實務中，宅基地
黨的二十大報告在“全面推進鄉村振興”部分中明確提出，要深化農村土地制度改革，賦予農民更加充分的財產權益。保障進城落戶農民合法土地權益，鼓勵依法自愿有償轉讓。
在實務中，宅基地制度改革已在一些縣(區)試點多年，許多地方已制定本地的宅基地退出、整治或者盤活利用的試點規范。
那么，農村宅基地在未來幾年內將要經歷怎樣的改革舉措從而實現“盤活利用”呢?宅基地使用權的退出和整治又有怎樣的開展要求呢?
本文就結合海南省三亞市的相關規定為大家做一番淺析。
【何為宅基地的“盤活利用”?這里下定義了】新修訂的《土地管理法》第62條規定，國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。這就是宅基地“盤活利用”與“自愿有償退出”改革的明確法律依據。
那么，究竟什么才是對閑置宅基地及房屋的“盤活利用”呢?法律上沒有再往下細說，而是將解釋的空間留給了基層一線的探索實踐。海南省三亞市于2022年6月發布的《三亞市農村閑置宅基地盤活利用管理辦法(試行)》中就對此給出了定義:
本辦法所稱盤活利用，是指在宅基地收回、退出和整治的基礎上，農村集體經濟組織通過出租、入股或者其他方式流轉宅基地經營權，宅基地經營權人開發利用宅基地的行為。
律師認為，這一新定義有一突出亮點，即在法律現有的宅基地所有權、使用權和政策明確的“資格權”基礎上，創造性地運用了“宅基地經營權”這一新概念，從而有效解決了法律上對宅基地使用權在行使中的限制，也與已有法可依的“土地承包經營權”概念相對應。
也就是說，下鄉投資創業的城里人依法難以取得只屬于村民的宅基地使用權，但卻可以通過租賃等方式取得宅基地的合法經營權，從事一次簽約至多20年的文旅、康養等經營活動。
這也就標志著農村宅基地只許本村村民居住生活的“用途管制”被徹底改革了，經營將成為閑置宅基地和住宅的新發展道路。
【哪些情形下可申請自愿有償退出宅基地?】村集體收回農村宅基地，是由《土地管理法》第66條明確規定的，三亞市的新規差不多，這里不再贅述。我們重點來看法律上并無明確規定的退出和整治行為。
《三亞市管理辦法》第9-10條規定，有下列情形之一的，農村村民可以自愿退出宅基地使用權:
(一)本集體經濟組織成員一戶一宅，有具有所有權的其他合法住所的;
(例如該村民已響應政策鼓勵進城購房，但尚未進城落戶等情形)
(二)本集體經濟組織成員一戶多宅、超占面積的;
(三)非本集體經濟組織成員依法占有宅基地。
(二、三兩項系實踐中最經典的宅基地自愿有償退出適用情形，前者系對不符合宅基地管理法規、政策歷史遺留情形的糾正，后者則專門針對非本村村民因繼承等原因取得宅基地上房屋等情形)
進城落戶的農村村民可以依法自愿有償退出宅基地，但是不得以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件。
申請宅基地退出的村民，可以與農村集體經濟組織協商確定回購價格。回購價格包括宅基地使用權及其地上附著物的補償。
律師認為，這里的“回購價格可協商”規定要明顯優于“一刀切”的直接規定補償價值。在實務中，考慮到閑置宅基地上房屋多數較為老舊，很多長期處于無人居住的失管狀態，談不上什么裝飾裝修價值，甚至建筑結構有的都只是最原始的土木結構、磚石結構，其補償價值往往被定得較低。
譬如廣西壯族自治區貴港市下轄的覃(音“勤”)塘區《農村宅基地有償使用、流轉和退出的暫行辦法》中就規定，對自愿有償退出的宅基地按以下標準補償:
1.住房按占地面積300元每平方米補償;
2.廚房和廁所等附屬用房、畜禽舍、柴火間等可按占地面積100元每平方米補償。
具體的補償標準，也可由農村集體經濟組織根據實際情況與宅基地使用權退出戶協商確定;補償資金從農村集體經濟組織自籌資金、宅基地有償使用費、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金等支付。
從補償資金的來源中大家不難看出，這種宅基地自愿有償退出的補償在資金規模上完全無法和基礎設施建設的征收項目相提并論，其只能是“花小錢辦大事”，客觀上并非按照退出宅基地上房屋的“重置成新價”和宅基地的“區位補償價”計算的補償。
簡言之，在大多數此類改革試點中，自愿有償退出的補償要比法定的征收補償、開發商的城中村改造搬遷補償低得多。因為這里的主體只是村集體，既無縣級政府也無開發商。
故此，如若村民真有閑置的宅基地上房屋想考慮退出，還是與村委會“議價”更有取得公平、合理補償的可能性。畢竟房子和房子的情況是不同的，在有些貧富差距較大地區的區別可能還會不小。
【宅基地整治靠“舊村改造”模式推進，“村民自治”搬遷又迎高潮?】從操作形式上看，兩年前曾叱咤風云的“撤村并居”搬遷就是一種典型的村民自治搬遷，有些地方的騰退項目也是如此。而從三亞市的新規中看，對閑置宅基地的整治也將通過舊村改造名義的村民自治搬遷來實現?！按迩f撤并”已為《鄉村振興促進法》所明確不予鼓勵，但這似乎并不妨礙村民自治搬遷行為的持續開展。
《三亞市管理辦法》第11-13條有如下規定:
1. 鼓勵有條件的農村集體經濟組織按照相應規劃，采取集中建設新村、舊村改造等方式自主開展宅基地整治。
2. 農村集體經濟組織開展宅基地整治，應當經農村集體經濟組織成員大會三分之二以上成員同意，或由成員大會授權的成員代表大會三分之二成員同意，并形成宅基地整治方案。
宅基地整治方案應當包括以下內容:擬整治宅基地的位置、面積;整治宅基地需搬遷的農村村民戶數、人數、宅基地和房屋的面積;需搬遷的農村村民的安置補償辦法和安置規劃方案;整治后多余宅基地的處置方式。
可以看到，是否進行整治是由村集體發起，并通過村民自治程序表決決定的?！吧贁捣亩鄶怠钡拿裰鳑Q策規則將在宅基地整治與否的問題上再度發揮決定性的作用。
當然，《管理辦法》還是留下了最終的縣級政府批準程序:公示無異議或者異議不成立的，農村集體經濟組織應當在15個工作日內將宅基地整治方案報經區政府批準。
律師認為，這種以“宅基地整治”為名開展的“村民自治搬遷”在操作中會與政府行為嚴格區分，區政府雖然依規要進行批準，但其批準行為卻被視為一種“內部審批流程”，不對外發生法律效力。真正對村民的權利義務產生影響的，只是村集體的決議、決定行為。
這就意味著，農民朋友們需要切實加強對村務的知情、參與和監督，從而避免整治行為給自己的宅基地、房屋權益造成損害。
若宅基地整治方案已經通過，村民切不可盲目起訴，因縣級政府的“批準”行為很可能不可訴，而是一定要在專業律師的指導下去做個案分析，尋求對騰退房屋、土地的救濟途徑。
律師最后要提示大家的是，農村的土地由“死”逐步放“活”的過程正在加速推進中，對農民而言這無疑是好事情，是靠地增收致富的歷史性機遇，大家一定要積極參與各項改革試點舉措，不要被落在后頭。
但同時，機遇也往往意味著挑戰和不可預知的風險，尤其是在相關措施尚處于反復摸索、試點的階段下，法律的保障、兜底具有一定的滯后性和不確定性，這就需要農民朋友們在遇到宅基地的整治、退出問題時及時咨詢專業律師，充分理解方案和協議的具體內容，從而有效利用自己的“村民自治權利”，為自己在改革試點中爭取到更多合法的切身利益。
大家伙可千萬不要讓自家的宅基地及房屋在稀里糊涂、一知半解之下就被“整治”“退出”了，一旦下筆簽了協議領了補償，再想反悔可就沒那么容易了。
法律分析:
一是進城落戶的村民可以有償的退出宅基地了（用通俗的話來講，就是可以買賣了）；二是進城落戶村民的宅基地退出，要在村民自愿的前提下；三是退出的宅基地歸誰所有，是優先滿足本村集體成員對于宅基地的需求；四是在滿足本村集體成員對于宅基地的需求之后，如果宅基地還有空余的，其他人才能夠申請。
法律依據:
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十五條 國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地。鄉（鎮）人民政府和農村集體經濟組織、村民委員會等應當將退出的宅基地優先用于保障該農村集體經濟組織成員的宅基地需求。
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