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城中村改造利潤(rùn)怎么樣，小產(chǎn)權(quán)商鋪能不能買:今日城中村改造更新

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-09 16:40:41
作者：
圣運(yùn)律師
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城中村改造利潤(rùn)怎么樣,小產(chǎn)權(quán)房可以賣給當(dāng)鋪嗎,小產(chǎn)權(quán)房可以出售給當(dāng)鋪，但存在法律和實(shí)際操作上的難題。法律難題：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由于小產(chǎn)權(quán)房通常沒(méi)有正式的房產(chǎn)證，因此其

城中村改造利潤(rùn)怎么樣，小產(chǎn)權(quán)商鋪能不能買:今日城中村改造更新

一、城中村改造利潤(rùn)怎么樣,小產(chǎn)權(quán)房可以賣給當(dāng)鋪嗎

小產(chǎn)權(quán)房可以出售給當(dāng)鋪，但存在法律和實(shí)際操作上的難題。
法律難題：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由于小產(chǎn)權(quán)房通常沒(méi)有正式的房產(chǎn)證，因此其轉(zhuǎn)讓行為在法律上可能存在瑕疵。
此外，小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)往往是通過(guò)非正規(guī)渠道獲得的，可能未繳納土地出讓金等費(fèi)用，這也增加了其轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際操作難題：
由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有正式的房產(chǎn)證，買賣雙方雖然可以簽訂買賣合同，但無(wú)法辦理正式的過(guò)戶手續(xù)。這意味著買方（如當(dāng)鋪）無(wú)法獲得法律上的產(chǎn)權(quán)保障。
如果遇到國(guó)家征地或拆遷等情況，買方的利益可能難以得到保障，因?yàn)榉缮峡赡懿怀姓J(rèn)其對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。
綜上所述，雖然小產(chǎn)權(quán)房理論上可以出售給當(dāng)鋪，但由于法律和實(shí)際操作上的難題，這種交易存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在實(shí)際操作中需要謹(jǐn)慎考慮，并咨詢專業(yè)法律人士的意見(jiàn)。

二、小產(chǎn)權(quán)商鋪能不能買

建議最好不要考慮小產(chǎn)權(quán)商鋪，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房有很多的隱患和不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)如下：

（一）法律效力

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

（四）監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

第十二條土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。

依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

一、小產(chǎn)權(quán)房是否可以買賣

一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。

另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣注意什么

1、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。就算有補(bǔ)償，也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購(gòu)房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒(méi)有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信，小業(yè)主的利益得不到保障。

2、使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。

3、小產(chǎn)權(quán)房和一般意義上的商品房相比，沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1／3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。

并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。小產(chǎn)權(quán)有一定的好處，但也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該多多注意。

三、小產(chǎn)權(quán)商鋪能否購(gòu)買

1、小產(chǎn)權(quán)房交易是違法的，是國(guó)家和法律禁止的，所以得不到法律的保護(hù)。

2、因違法，所以就存在被拆除或沒(méi)收，并得不到有效補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)存在。2009年6月2日出臺(tái)的《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》第五條規(guī)定經(jīng)普查記錄的違法建筑，市政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒(méi)收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。

3、違約或一房多賣或房子的其他權(quán)利瑕疵等情況容易發(fā)生。因小產(chǎn)權(quán)房買賣是非法的，所以當(dāng)一方反悔時(shí)，就可以主張合同無(wú)效而又因小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有有效登記，所以第三方根本無(wú)法查到買賣情況或是房子的權(quán)益狀態(tài)，所以容易一房多賣或者其他權(quán)利瑕疵

4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)雖然簡(jiǎn)單，但是畢竟違法，也造成了再轉(zhuǎn)讓困難，而且升值的空間也不大

5、房子壽命風(fēng)險(xiǎn)。雖說(shuō)中國(guó)的商品房壽命不怎么樣，但從總體平均上來(lái)看，相對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房還是好一些，畢竟一般建小產(chǎn)權(quán)房的都是些不合法的開(kāi)發(fā)公司，而且如有質(zhì)量問(wèn)題也得不到售后服務(wù)。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)

小產(chǎn)權(quán)，所謂小產(chǎn)權(quán)是民間的一種通俗叫法，在我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)和制度上根本沒(méi)有這個(gè)概念。

通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類：其一是經(jīng)過(guò)國(guó)家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房；其二是未經(jīng)過(guò)任何國(guó)家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

二、小產(chǎn)權(quán)的特征

從價(jià)格看，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％至60％。

從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。

從買賣手續(xù)看，沒(méi)有繳納商品房買賣的契稅。

從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。

從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理或是沒(méi)有物業(yè)管理等，服務(wù)管理水平不是很高。

四、小產(chǎn)權(quán)商鋪能買嗎

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)

二、小產(chǎn)權(quán)買賣注意什么

1．購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。就算有補(bǔ)償，也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購(gòu)房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒(méi)有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信，小業(yè)主的利益得不到保障。

2．使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。

3．小產(chǎn)權(quán)房和一般意義上的商品房相比，沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1／3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。

五、小產(chǎn)權(quán)商鋪能投資嗎

一、小產(chǎn)權(quán)商鋪的主要類型

1、帶租約商鋪

按照商業(yè)地產(chǎn)需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，合作期限一般是五年為最低年限。

2、不帶租約商鋪

開(kāi)發(fā)商先進(jìn)行分割出售，再聘請(qǐng)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行日常管理和后續(xù)補(bǔ)充招商。

二、小產(chǎn)權(quán)商鋪可以辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照嗎

沒(méi)有房產(chǎn)證的商鋪也是可以辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，但需要能證明經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)產(chǎn)權(quán)的證明，如提交房屋購(gòu)買合同、土地使用權(quán)受讓合同、房屋竣工驗(yàn)收、規(guī)劃建設(shè)許可等其中一種證明文件。具體以當(dāng)?shù)毓ど叹忠?guī)定為準(zhǔn)。

以廣西為例，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)企業(yè)住所和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記管理辦法》第四條申請(qǐng)企業(yè)住所和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所登記應(yīng)當(dāng)提交下列合法使用證明：

（一）使用自有場(chǎng)所的，提交房屋或者土地權(quán)屬證明；

（二）使用非自有場(chǎng)所的，提交租賃、借用合同及房屋或者土地權(quán)屬證明。

尚未取得權(quán)屬證明的，提交房屋購(gòu)買合同、土地使用權(quán)受讓合同、房屋竣工驗(yàn)收、規(guī)劃建設(shè)許可等其中一種證明文件；無(wú)法提交上述證明的，提交土地房屋管理部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會(huì)出具的合法使用證明。