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　　定西市物業管理條例2025全文

　　(2017年4月21日定西市第四屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過　2017年7月28日甘肅省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批準　根據2024年5月24日定西市第五屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過　2024年7月26日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準的《定西市人民代表大會常務委員會關于修改〈定西市物業管理條例〉的決定》修正)

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，提高業主自治能力，促進和諧社區建設，優化居住環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區域內的物業管理及其監督活動。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和秩序的活動。

　　第三條　縣區人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府對本轄區內物業管理工作實施指導監督，行使下列職責：

　　(一)負責指導成立業主大會、選舉業主委員會的工作;

　　(二)組織物業服務人的綜合評定;

　　(三)建立物業管理投訴機制，設立投訴電話和投訴點;

　　(四)負責召集由縣區房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務人等單位參加的物業管理聯席會議。

　　社區居民委員會的職責：

　　(一)指導、監督物業管理工作;

　　(二)指導、督促落實物業服務區域內突發事件應急預案的制定、培訓、宣傳、演練;

　　(三)調解矛盾糾紛;

　　(四)指導、監督業主大會、業主委員會的工作;

　　(五)聽取業主、業主委員會的意見、建議;

　　(六)向街道辦事處、鄉鎮人民政府反映物業管理中存在的問題;

　　(七)組織物業服務人、業主委員會、業主代表參加的協商會議。

　　第四條　市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作?？h區房地產行政主管部門負責本行政區域內的物業管理活動的監督管理工作。具體負責監督管理轄區內新建住宅小區前期物業管理招標投標、物業服務人交接、物業承接查驗，建立物業服務人信用檔案;處理房屋保修期內因工程質量問題引發的投訴和糾紛。

　　自然資源、公安、發展改革、綜合執法、生態環境、應急管理、市場監管、水務、民政、國防動員等行政管理部門在各自職權范圍內，做好相關的監督管理工作，負責接受投訴，在七個工作日內處理并向投訴人答復。

　　第五條　建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業服務用房應當按照建設住宅總建筑面積的千分之二至千分之三的比例確定，且不少于四十平方米。

　　物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，一般建在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近，具備水、電、通風、采光等使用條件，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

　　物業服務用房、業主活動用房及其他共用設施的所有權屬于全體業主，不得出售、出租、出借或者改變用途。登記機關應當以規劃、設計和驗收資料進行權屬登記。

　　第六條　物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表及其專業經營設施設備，應當符合技術標準。室外配套工程地下管網建設應當與主體工程同時設計、同時驗收。

　　專業經營設施設備包括供熱、供氣、供水等管線及變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備和計量裝置，不包括室內設施設備。

　　建設單位應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位和園林綠化行政主管部門跟蹤監督室外配套工程施工，參加竣工驗收和物業承接查驗?？⒐を炇蘸细窈?，建設單位應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備和相關技術資料移交給專業經營單位，專業經營單位應當及時接收并承擔其維修、養護的責任。

　　供氣企業應當向業主提供使用說明書，說明書中標明注意事項。

　　物業管理區域內應當建設與其相適應的治安技術防范設施，維護費用納入住宅專項維修資金支付。

　　第七條　物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，未收費到戶產生的損耗由專業經營單位承擔。其中，屬物業專有部分的費用，由業主繳納;屬物業服務人使用的費用，由物業服務人繳納。

　　專業經營單位也可以書面委托物業服務人代收費用，物業服務人依計量數據按規定標準收取費用，不得加收額外費用。專業經營單位不得向物業服務人收取變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等發生的費用。

　　專業經營單位不得強制物業服務人代收有關費用，不得因物業服務人或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。

　　專業經營單位不得因部分業主未交納費用而停止對其他業主的服務。

　　第八條　建設單位在交付住宅時，應當向業主提供房屋使用說明書，并向業主現場說明房屋建筑的基本情況、設計使用壽命、性能指標、承重結構位置、管線布局、附屬設施、配套設施及使用維護保養要求、禁止事項、裝修注意事項等。

　　第九條　物業服務人應當依法登記，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，具備與服務相適應的條件。禁止建設單位選聘不符合條件的物業服務人參與前期物業管理。

　　第十條　建設單位應當提供前期物業服務管理的配套設施設備，購買的固定資產歸全體業主所有，由物業服務人管理使用。涉及特種設備的，應當根據物業管理合同確定的特種設備管理單位或管理人及時按照規定辦理使用登記及變更手續。

　　第十一條　物業交付業主使用前發生的物業服務費用由建設單位承擔;物業交付業主后的物業服務費用，由業主承擔;已竣工但尚未出售或者未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。

　　第十二條　實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得自然資源、應急管理、生態環境等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經房地產行政主管部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等共用設施設備按規劃設計要求建成，已安裝符合國家質量標準的獨立計量器具，并經法定檢驗機構檢定合格;

　　(三)共用服務設施已按照規劃設計要求建成;

　　(四)道路、綠地和物業服務用房等共用配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

　　(六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

　　(七)法律、法規規定的其他條件。

　　第十三條　建設單位在物業服務合同簽訂十五日以前，應當與選聘的物業服務人完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，承接查驗形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認，物業承接查驗記錄應當作為前期物業服務合同的附件。

　　不符合承接查驗條件的，物業服務人應當在五日內書面通知建設單位，建設單位應當在五日內解決并進行復驗。

　　第十四條　物業服務人擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務人應當承擔相應的賠償責任。

　　第十五條　物業承接查驗后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第十六條　物業管理區域內依法成立業主大會、選舉產生業主委員會。業主委員會委員空缺時，應當及時增補，業主大會、業主委員會依法行使權利、履行義務。

　　第十七條　業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員，已擔任業主委員會委員的，應當按照業主大會議事規則，由業主委員會終止其職務：

　　(一)不具有完全民事行為能力的;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;

　　(三)牟取妨礙公正履行職務的其他利益且未改正的;

　　(四)其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

　　第十八條　業主委員會不得有下列行為：

　　(一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

　　(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

　　(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

　　(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

　　(五)未經業主大會同意，與物業服務人簽訂物業服務合同;

　　(六)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產;

　　(七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

　　第十九條　建設單位應當在交付物業之前，制定臨時管理規約，業主大會成立后，由業主大會制定管理規約，原臨時管理規約同時失效。業主、其他物業使用人、物業服務人應當遵守臨時管理規約和管理規約。

　　第二十條　住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會：

　　(一)不具備成立業主大會條件的;

　　(二)具備成立業主大會條件但是未成立，經物業所在地的縣、區人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的。

　　第二十一條　物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，由業主以及街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、社區居民委員會、建設單位等派員組成。物業管理委員會代行業主大會、業主委員會職責。

　　物業管理委員會人數應當為七至十一人的單數，其中業主成員不得少于總人數的百分之五十。業主成員由社區居民委員會在本物業管理區域內符合相關規定條件的業主中推薦。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確認物業管理委員會成員后應當在三個工作日內將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　第二十二條　物業管理委員會依法代替業主大會、業主委員會履行職能，就物業管理區域內共同管理事項征求全體業主意見并形成決定。

　　物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內與業主大會辦理移交手續后解散。

　　第二十三條　業主、物業使用人在住宅內不得從事下列行為：

　　(一)擅自從事經營活動;

　　(二)擅自改變房屋用途;

　　(三)改變房屋承重結構;

　　(四)將無防水設施的房間和陽臺改為衛生間或廚房;

　　(五)改變供氣、供暖、供排水結構;

　　(六)加裝妨礙消防、安全應急通道的防護欄;

　　(七)存放危害公共安全的易燃、易爆、有毒、放射性、腐蝕性等物品;

　　(八)超荷載存放物品;

　　(九)向室外拋物;

　　(十)排放有毒、有害氣體等;

　　(十一)產生超過規定標準的噪聲、振動，影響居民正常生活;

　　(十二)從室內引電線用于動力及交通工具充電;

　　(十三)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第二十四條　業主、物業使用人不得違反規定飼養大型犬、烈性犬或大量飼養動物等有危害或妨礙他人正常生活的行為。飼養動物應當符合動物防疫及有關法律、法規的規定。

　　第二十五條　商住混合樓使用商業用房的經營者，不得從事下列行為：

　　(一)改變房屋承重結構，超荷載存放物品;

　　(二)生產、銷售、貯藏有毒、易燃、易爆、腐蝕等危險物品;

　　(三)產生不符合排放標準的油煙、廢氣或者有害的氣體;

　　(四)產生超過規定標準的噪聲、振動;

　　(五)影響他人正常生活的其他行為。

　　第二十六條　任何人不得在物業管理區域內從事下列行為：

　　(一)違法搭建建筑物、構筑物，違法安裝設備，擅自占用地下空間;

　　(二)變更樓房周圍上下、外墻面、樓頂平臺的構造、顏色、用途;

　　(三)擅自改變公用房屋、綠地性質;

　　(四)侵占、損壞樓道、電梯、道路、消防通道、公共通道等共有部位、共用設施設備;

　　(五)擅自在室外懸掛、置放物品;

　　(六)隨意堆放雜物、傾倒垃圾、停放車輛;

　　(七)妨害公共安全、公共衛生、公共安寧，損害公共設施;

　　(八)隨意踩踏、碾壓綠地，砍伐、損毀樹木;

　　(九)其他影響他人生活、通行等行為。

　　第二十七條　業主、物業使用人對物業裝飾裝修的，應當事先告知物業服務人，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定和管理規約。物業服務人應當將物業裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并進行現場巡查。物業服務人對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙，發現不當裝飾裝修行為的，有權要求其改正。拒不改正的，物業服務人及時告知縣區住房和城鄉建設行政主管部門處理。但物業服務人不得以任何方式收取保證金等費用，不得向業主、物業使用人和裝飾裝修者強制推銷裝飾裝修材料、服務。

　　業主、物業使用人裝飾裝修活動中產生的建筑垃圾，由業主、物業使用人負責清理。委托物業服務人清理的，應當支付清理費用。

　　第二十八條　物業服務人應當自物業交接之日起三十日內，持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府及縣區物業管理行政主管部門辦理備案手續：

　　(一)前期物業服務合同;

　　(二)臨時管理規約;

　　(三)建設單位移交資料清單;

　　(四)查驗記錄;

　　(五)交接記錄;

　　(六)其他與承接查驗有關的文件。

　　物業服務人應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第二十九條　建設單位或業主大會授權業主委員會應當與物業服務人簽訂物業服務合同。物業服務人也可以與業主簽訂特定服務合同。

　　物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

　　第三十條　物業服務應當包括下列具體事項：

　　(一)物業共用部分、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)物業服務人與業主委員會或物業管理委員會共同制定服務區域內突發事件的應急預案并定期舉行培訓、宣傳、演練等活動;

　　(三)公共綠化的維護;

　　(四)公共區域內環境衛生的維護;

　　(五)公共區域內秩序維護、安全防范、消防等事項的協助管理服務;

　　(六)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　(七)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(八)物業服務檔案和物業檔案的保管;

　　(九)其他物業服務管理事項。

　　第三十一條　物業服務人提供物業服務，應當遵守下列規定：

　　(一)遵守有關法律、法規和規章的規定;

　　(二)符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范;

　　(三)向業主、物業使用人書面告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項;

　　(四)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務，及時辦理業主訴求;

　　(五)未經業主本人同意或者法定事項，不得向其他單位和個人透露業主及家庭成員的身份、住宅等信息;

　　(六)配置與物業管理區域相適應的垃圾存放設備，及時清運垃圾，保持衛生清潔;

　　(七)不得限制專業經營單位的經營服務;

　　(八)協助公安機關、應急管理部門做好物業管理區域內的安全防范、消防工作;

　　(九)接受社區居民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作;

　　(十)保安人員必須符合有關規定的條件，保安人員應當二十四小時值班、巡查;

　　(十一)及時處理水、電、氣、熱的故障，對業主反映的在水、電、氣、熱等方面問題，應當入戶核實登記，并及時協調有關部門予以解決;

　　(十二)提供其他保證業主正常使用物業的服務。

　　第三十二條　物業服務人應當對其服務區域的人流干道、消防設施及通道、地下車庫、化糞池、窨井、電梯等重點部位進行經常性檢查，對供氣、供暖、供電、供水等重要設施做好日常防護，并書面記錄檢查、防護情況。發現安全隱患無法處理的，應當及時告知相關專業部門，并發出警示;發現重大事故隱患的，應當及時報告所在地負有安全監督管理職責的部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府處理。

　　第三十三條　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業主共有，并優先滿足業主需求。停放車輛按照價格行政主管部門規定的標準或業主大會、物業服務人共同確定的標準交費。車位收費屬于全體業主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。車主對車輛有保管要求的，應當與物業服務人另行簽訂車輛保管合同。

　　建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主。業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。

　　公安、消防、救護、環衛、郵政等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

　　第三十四條　物業服務收費依照有關規定實行政府指導價或合同約定價。物業服務人應當在收費場所公示收費項目和標準等內容，不得擅自提高收費標準，擴大收費范圍。禁止以保證金、抵押金等變相形式收費。

　　利用公共部分、共有部位、共用設施設備上進行廣告宣傳、停車等繳納的費用，由業主委員會或物業管理委員會收取，也可以委托物業服務人收取。收取的費用用于公共部分、共有部位、共用設施設備的維護、維修。

　　本條第二款規定收取的費用每半年在物業服務區域內顯著位置進行公示，公示內容包括收費項目、金額及支出項目、金額等。業主要求查閱相關憑證時，業主委員會或物業管理委員會應當提供。

　　第三十五條　業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費。

　　業主欠交物業服務費用的，物業服務人可以通過上門催交等形式，督促其限期交納，但不得以任何形式停水、停電、停暖、停氣。合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　第三十六條　物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照相關規定實地標注。

　　人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位收取的車輛停放費、租金，應當依照有關規定使用。

　　第三十七條　在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修。保修期屆滿后，物業的維修、更新、改造責任和費用，業主專有部分由業主承擔;業主共有部位、共用設施設備，從住宅專項維修資金中支付，不足部分，由相關業主按照專有部分建筑面積分攤。屬于人為損壞的費用由責任人承擔。物業服務人建立物業維護檔案，發生維修、更新設備等事項后的七日內，將費用支出情況書面報送業主委員會，并在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第三十八條　物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業主、物業使用人損失的，責任人應當賠償。維修、更新和改造造成相鄰業主、物業使用人的專用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當賠償。

　　第三十九條　物業服務人經業主大會同意，可以將部分服務事項轉包給相關企業，但不得整體轉包、轉讓，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

　　第四十條　物業服務合同解除或者終止后，物業服務人應當與業主委員會辦理退出手續，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

　　(二)移交物業服務用房;

　　(三)結算預收、代收的有關費用;

　　(四)法律、法規及有關約定規定的其他事項。

　　第四十一條　物業服務合同終止后五個工作日內，原物業服務人與新物業服務人或未選定新物業服務人時與業主委員會履行交接義務，并制作交接清單，交接包括以下事項：

　　(一)建筑物竣工資料、配套設施、室外管網竣工資料等驗收文件;

　　(二)共用設施、設備的安裝、使用和維護保養等日常技術資料;

　　(三)物業質量保修、物業使用等說明文件;

　　(四)物業管理必需的其他資料;

　　(五)物業服務用房及其他專項設施、設備、器械、工具等。

　　第四十二條　街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區有關行政主管部門加強對專業經營單位的監督檢查，督促專業經營單位履行維護管理義務。

　　第四十三條　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對本轄區內物業服務人進行督促檢查并進行年度綜合評定。

　　第四十四條　單位自建的住宅樓房，尚未實行物業服務人管理的，可以依照法律、法規和國家有關規定，將相鄰樓房作為一個物業管理區域，提供物業服務用房等條件，進行必要的改造，成立業主委員會或者物業管理委員會，依照本條例規定管理。

　　未繳納住宅專項維修資金的物業共有部位、共用設施設備的維修費用由業主共同承擔。

　　第四十五條　違反本條例第六條第三款規定，建設單位未按照要求向專業經營單位移交物業管理區域內專業經營設施設備和相關技術資料的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，對建設單位、物業服務人予以通報，處以一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第四十六條　建設單位違反本條例第十五條規定，對隱蔽工程質量問題未進行修復的，由房地產行政主管部門責令改正，處以十萬元以上二十萬元以下的罰款，并對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。

　　第四十七條　物業服務人違反本條例第三十四條第一款規定，擅自提高收費標準，擴大收費范圍的，由房地產主管部門或者市場監管部門責令改正，沒收違法所得，并處違法所得五倍以下罰款;沒有違法所得的，處五萬元以上五十萬元以下的罰款，情節較重的處五十萬元以上二百萬元以下的罰款;情節嚴重的，責令停業整頓。

　　業主委員會或物業管理委員會違反第三十四條第三款規定的，由房地產行政主管部門責令限期改正。

　　第四十八條　市、縣區住房和城鄉建設行政主管部門及其他相關行政主管部門的工作人員及街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會的工作人員在物業管理工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由本級人民政府和有關單位依法追究法律責任。

　　第四十九條　法律、法規對物業管理行為及法律責任有明確規定的，本條例不再規定。違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，依照其規定執行。

　　第五十條　本條例所稱物業使用人是指業主以外的租用人、借用人和其他實際使用人。

　　本條例所稱物業費用是業主對物業服務人提供服務所支付的報酬。一般包括管理服務人員的工資、社會保險，物業服務區域內的建筑物及其附屬設施日常運行、維護費用，物業服務區域的清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用等物業服務的成本和利潤。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第五十一條　本條例自2017年10月1日起施行。

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