上海市徐匯區人民政府關于延長《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》等四個文件的通知

　　徐府發規〔2017〕4號

　　區政府各委、辦、局，各街道、華涇鎮：

　　經評估，《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》(徐府發〔2012〕26號)、《徐匯區農村村民個人建房面積標準及用地人數的認定辦法》(徐府發〔2012〕27號)、《上海市徐匯區人民政府關于調整本區征地房屋補償土地使用權基價及價格補貼的通知》(徐府發〔2012〕28號)、《上海市徐匯區人民政府關于規范本區征地房屋補償事務中各類補貼標準的通知》(徐府發〔2012〕29號)等四個文件需繼續實施，有效期延長至2022年9月14日。

　　特此通知。

　　2017年9月13日

　　上海市徐匯區人民政府關于印發《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》的通知

　　徐府發〔2012〕26號

　　區政府各委、辦、局，各街道、華涇鎮：

　　現將《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》印發給你們，請認真學習，按照執行。

　　特此通知

　　上海市徐匯區人民政府

　　2012年9月6日

　　上海市徐匯區關于貫徹落實《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》的實施細則

　　第一條(目的和依據)

　　為規范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內房屋權利人的合法權益，推進城市化進程，改善居民居住條件，根據《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》(滬府發〔2011〕75號)及《關于貫徹實施〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的若干意見》(滬規土資法〔2011〕1096號)，結合本區實際情況制定《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》。

　　第二條(適用范圍)

　　在本行政區域范圍內征收集體土地中實施房屋補償的(以下簡稱“征地房屋補償”)以及《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》實施前已辦理征收集體土地手續，并完成土地、青苗、集體資產補償和被征地人員社會保障手續，尚未實施房屋補償(以下簡稱“已征未拆地塊”)的，適用《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》。

　　第三條(管理部門、補償主體與實施部門)

　　徐匯區人民政府負責本行政區域的征地房屋補償工作。

　　徐匯區規劃和土地管理局負責組織實施本行政區域的征地房屋補償工作。

　　徐匯區規劃和土地管理局下屬的徐匯區征地房屋補償事務中心(以下簡稱“區征地事務中心”)具體實施征地房屋補償工作，并可委托房屋征收事務所(以下簡稱“征收事務所”)或擬改制為房屋征收事務所的動遷公司具體實施。

　　徐匯區發改委、建交委、國資委、人力資源社會保障局、民政局、住房保障房屋管理局、財政局、工商分局、審計局、監察局、華涇鎮政府、以及征地房屋所在的街道辦事處等部門應當協同做好征地房屋補償工作。

　　第四條(補償程序)

　　征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序和要求嚴格按照國家和本市有關規定執行。

　　第五條(擬征地告知后不得實施的行為)

　　在征收集體土地依法報批前，區規劃和土地管理局應當向被征地農村集體經濟組織和農戶公布《擬征地告知書》，告知征地房屋補償的政策依據以及本條第二款的要求，公布時間不得少于10日。

　　《擬征地告知書》公布后，擬征地范圍內應當執行下列規定，但限制的最長期限不得超過一年：

　　(一)不得新建、改建、擴建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(二)不得突擊裝修房屋;

　　(三)不得辦理新增、變更工商營業登記;

　　(四)擬征地范圍內已取得建房批準文件但新房尚未開工的，不得開工;

　　(五)不得從事其他不當增加補償費用的行為。

　　《擬征地告知書》公布后，區規劃和土地管理局應當將上述第二款相關事項書面通知工商管理部門和被征收土地所在的街道辦事處、華涇鎮政府。

　　第六條(房屋調查確認)

　　《擬征地告知書》公布后，區征地事務中心應當會同房屋所在地的街道辦事處、華涇鎮政府、居民委員會及相關單位組織對擬征地范圍內宅基地及房屋的權屬、面積、房屋用途等情況進行調查，情況屬實的，納入征地補償登記范圍。調查結果應當經宅基地使用人、房屋所有人確認，并由區征地事務中心在擬(已)征地范圍內公布。

　　對公布的結果有異議的，區征地事務中心應當進行核實，經核實后有變化的，應及時公布。

　　第七條(房屋補償費用)

　　房屋補償費用包括用于貨幣補償的資金和用于產權調換的房屋。用于貨幣補償的資金應當在征地房屋補償方案公告前足額到位，由區征地事務中心做到專戶存儲、專款專用。用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，并做到產權清晰、無權利負擔。

　　第八條(征地公告和征地房屋補償方案公告)

　　征收集體土地依法批準后，區政府應當在被征地所在的街道、鎮及征地范圍內予以公告(以下稱“征地公告”)，公告期不得少于10日。

　　征地公告后，區征地事務中心應當根據調查結果擬訂征地房屋補償方案，并納入征地補償安置方案，由區規劃和土地管理局進行公告，公告期不少于30日。

　　征地房屋補償方案應當包括以下內容：

　　(一)房屋的補償方式;

　　(二)征地范圍內總戶數、總建筑面積(居住房屋和非居住房屋分別單列);

　　(三)補償金額的計算方法;

　　(四)補償安置總金額(安置房屋價值和貨幣補償金額);

　　(五)安置房屋坐落、單價;

　　(六)安置房屋中期房的數量和預計交房時間;

　　(七)土地使用權基價;

　　(八)價格補貼;

　　(九)搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費、獎勵費等有關費用標準;

　　(十)簽約期限;

　　(十一)委托實施征地房屋補償的單位名稱

　　(十二)其他事項。

　　區規劃和土地管理局應當就征地房屋補償方案聽取相關權利人意見。相關權利人申請聽證的，應當在征地房屋補償方案公告后5個工作日內提出書面申請，符合條件的，區規劃和土地管理局應當按照規定組織聽證。區征地事務中心應當根據征求意見和聽證會情況，修改征地房屋補償方案。

　　區規劃和土地管理局報區人民政府批準征地房屋補償方案前，應當將涉及房屋補償范圍的建設項目批文的文號、《建設用地規劃許可證》批準的范圍、房屋情況、補償資金和房源準備等情況報市規劃和國土資源管理局備案。征地房屋補償方案報區人民政府批準后組織實施。

　　第九條(簽訂補償安置協議)

　　征地房屋補償方案經區政府批準后，區征地事務中心與宅基地使用人或者房屋所有人應當按照征地房屋補償方案協商簽訂房屋補償安置協議。房屋補償安置協議應當載明補償方式、補償金額、安置地點、搬遷期限、臨時安置過渡期限、違約責任等內容。

　　第十條(計戶標準和面積確定)

　　上海市徐匯區征地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。

　　房屋的用途和建筑面積，以宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件的記載為準。

　　第十一條(居住房屋補償)

　　上海市徐匯區宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權房屋調換。選擇產權房屋調換的，應當結清貨幣補償金額與產權調換房屋價格的差價。

　　前款規定的貨幣補償金額計算公式為：(房屋建安重置結合成新單價+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×房屋建筑面積。

　　本條所規定的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

　　本條所規定的房屋建安重置結合成新單價，由區征地事務中心委托具有相應資質的估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由區政府制定并公布。

　　第十二條(居住房屋的其他補償)

　　上海市徐匯區征地房屋補償，還應當對宅基地使用人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，具體標準由區政府另行制定并公布。

　　第十三條(已批未建的房屋補償)

　　征地公告時，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實際完成的工程量重置價補償;建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房，可以按照重置價結合成新價格補償。本條所指的重置價，由區征地事務中心委托具有相應資質的估價機構評估。

　　征地公告時，已取得建房批文但新房尚未開工或未建造完畢的，其土地使用權基價和價格補貼按照建房批文規定的建筑面積計算;建房批文規定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規定的新建建筑面積一并計算。建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權基價補償和價格補貼。

　　第十四條(可建未建的房屋補償)

　　征地公告時，符合本區農村村民住房建設申請條件的村民家庭，因建設規劃控制等原因未新建、擴建住房的，現住房建筑面積以征地房屋補償方案公告時符合農村村民建房申請條件的人數計算;低于現行本區規定的農村村民個人住房可建面積標準的部分，可給予土地使用權基價補償和價格補貼，但他處有經批準建造的農村住宅、已享受過福利分房或已享受過房屋拆遷補償安置的人數除外。每戶可建建筑面積與原建筑面積總和，不得高于現行本區農村村民住房建設標準，且不作分戶計算。

　　上述可建建筑面積的認定，應由具備條件的農村村民家庭提出申請，由房屋所在地的街道辦事處、華涇鎮政府按照農村村民住房建設標準進行審核，并在征地范圍內公示，公示期不得少于7日。公示期滿無異議，或雖有異議，但經復核符合條件的，由房屋所在地的街道辦事處或華涇鎮政府出具可建建筑面積認定證明。

　　第十五條(超標準建房的補償)

　　雖經建房批準，但有下列情形之一的，對超過本區農村村民住房建設標準的建筑面積，可給予房屋建安重置結合成新價補償，但不給予土地使用權基價補償和價格補貼：

　　(一)在批準建房時，超過本區農村村民住房建設標準審批的;

　　(二)在批準建房時，只批準房屋建筑占地面積，未明確房屋層數、建筑面積的;

　　超標準建筑面積，以房屋所在地的街道辦事處或華涇鎮政府認定為準。

　　第十六條(非居住房屋的補償)

　　對非居住房屋實行貨幣補償。

　　農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，房屋所有人的貨幣補償金額計算公式為：房屋建安重置價+相應的土地使用權取得費用。

　　本條第二款所指的房屋建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由區征地事務中心委托具有相應資質的估價機構評估。

　　第十七條(非居住房屋的其他補償)

　　對非居住房屋，還應當補償下列費用：

　　(一)設備搬遷和安裝費用;

　　(二)無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用;

　　(三)停產、停業損失補償。

　　第十八條(其他房屋及設施的補償)

　　居住房屋附屬的棚舍、除本規定第十六條第二款以外的非居住房屋，以及其他構筑物的補償，按照本市有關國家建設征地的財物補償標準執行。

　　第十九條(違章建筑、臨時建筑的處理)

　　未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

　　對違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及《擬征地告知書》公布后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。

　　第二十條(估價機構的確定)

　　征地房屋補償中涉及需要評估的，由區征地事務中心將征地房屋補償評估項目在市規劃和國土資源管理局網站上發布，估價機構報名后，區征地事務中心對符合條件的估價機構名單予以公示，由房屋所在地的街道辦事處或鎮政府組織被征地范圍內的宅基地使用人或者房屋所有人在其中協商選定;協商不成的，由宅基地使用人或者房屋所有人按照少數服從多數的原則投票決定，也可以采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

　　估價機構確定后，區征地事務中心應當與估價機構簽訂委托評估協議。

　　第二十一條(征地房屋補償的評估)

　　征地房屋補償的評估時點為征地房屋補償方案公告之日。

　　估價機構應當按照《上海市征收集體土地房屋補償評估技術規范》(滬規土資征〔2012〕378號)及征地房屋補償法律、法規、規章等的有關規定進行評估。

　　第二十二條(征地房屋補償協調)

　　在征地房屋補償方案規定的簽約期限內，區征地事務中心或受委托的征收事務所與宅基地使用人或者房屋所有人達不成補償安置協議的，由區征地事務中心根據經批準的征地房屋補償方案制定具體補償方案，提供給宅基地使用人或者房屋所有人，并要求其在規定期限內給予答復。具體補償方案應當包括補償標準、安置房屋的地點、搬遷期限等內容。

　　簽約期限屆滿，區征地事務中心或受委托的征收事務所仍可以與宅基地使用人或者房屋所有人協商簽訂補償安置協議。

　　在答復期限內，區規劃和土地管理局應當予以協調。答復期限屆滿，宅基地使用人或者房屋所有人未作答復或者答復不同意的，由區征地事務中心按照具體補償方案實施補償。

　　第二十三條(責令交出土地)

　　宅基地使用人或者房屋所有人已經依法得到補償或者無正當理由拒絕接受補償，且拒不交出土地的，由區規劃和土地管理局責令宅基地使用人或者房屋所有人限期交出土地。區規劃和土地管理局作出責令交出土地決定的，應當出具行政決定書。

　　宅基地使用人或者房屋所有人在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區規劃和土地管理局依法申請人民法院強制執行。

　　第二十四條(補償結果公開)

　　區征地事務中心應當依法建立征地房屋補償檔案，區規劃和土地管理局應將分戶補償結果在被征地范圍內向宅基地使用人或者房屋所有人公布。

　　區審計局應當加強對征地房屋補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

　　第二十五條(人員培訓及實施單位備案)

　　從事征地房屋補償工作的人員應當通過市土地管理部門組織的有關法律、業務知識的培訓考核后，持證上崗。

　　第二十六條(舉報處理)

　　任何組織和個人對違反《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》的行為，都有權向市和區政府、土地管理部門以及其他有關部門舉報。

　　第二十七條(監督管理)

　　區規劃和土地管理局應將受托實施單位情況向市規劃和國土資源管理局備案，并通過現場巡查、合同抽查、投訴舉報核查或專項檢查等方式，對征收事務所及其工作人員進行監督管理。

　　受托的征收事務所未按規定程序和要求開展征地房屋補償工作，也未按區征地事務中心要求進行整改的，區征地事務中心有權撤銷委托。

　　區監察局應當加強對參與征地房屋補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。

　　第二十八條(施行日期)

　　《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》自2012年9月15日起施行。

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內容審核：黎雪雁律師

來源：中國法院網-上海市《徐匯區關于貫徹落實〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規定〉的實施細則》2012年施行有效期延長至2022年9月，