江西省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見

　　贛府廳發〔2020〕37號

　　各市、縣(區)人民政府，省政府各部門：

　　為貫徹落實黨中央、國務院決策部署和《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)精神，全面推進我省城鎮老舊小區改造工作，經省政府同意，現提出如下實施意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會以及習近平總書記視察江西重要講話精神，堅持以人民為中心的發展思想，堅持新發展理念，按照高質量跨越式發展要求，大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件，推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

　　(二)基本原則。

　　堅持以人為本，把握改造重點。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，充分征求居民意見，合理確定改造內容，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

　　堅持因地制宜，穩步統籌推進。科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不搞“一刀切”、不層層下指標;合理制定改造方案，體現小區特點，杜絕政績工程、形象工程。在調查摸底基礎上，綜合地方財政承受能力，科學編制專項規劃和年度實施計劃。

　　堅持居民自愿，調動各方力量。廣泛開展“美好環境與幸福生活共同締造”活動，激發居民支持改造、參與改造的主動性和積極性;充分調動小區關聯單位和社會力量支持、參與改造和管理，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

　　堅持保護優先，注重歷史傳承。兼顧完善功能和傳承歷史，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區，在改善居住條件、提高環境品質的同時，展現城市特色，延續歷史文脈。

　　堅持建管并重，完善長效機制。發揮基層黨組織引領作用，將城鎮老舊小區改造與提升社區治理能力相融合，創新小區治理模式，推動社會治理和服務重心向基層下移，完善小區長效管理機制，建立共建共治共享的美好格局。

　　(三)改造范圍和工作目標。

　　改造范圍：城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區，根據國家年度計劃申報要求，逐步將建成于2000年底后又亟需改造的城鎮老舊小區納入改造計劃。

　　對已享受過其他中央補助資金進行過改造的城鎮老舊小區，仍存在市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的，可逐步納入改造規劃和計劃，但同一改造內容不得重復使用中央補助資金。不得將計劃征收拆遷的小區(含獨棟住宅樓)納入城鎮老舊小區改造范圍，不得將已經實施和計劃實施改建、擴建、翻建的棚戶區納入城鎮老舊小區改造范圍。

　　工作目標：2020年，新開工改造城鎮老舊小區1506個，涉及居民33.16萬戶;到2022年，建立健全城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

　　二、主要任務

　　(一)合理制定改造標準。城鎮老舊小區改造標準分為基礎類、完善類、提升類三類。

　　1.基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是小區環境整治、市政配套基礎設施改造提升，以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，小區環境整治包括依法拆除各類違法建設、恢復消防通道，清理規范防盜窗或防盜網，清理樓道雜物及各類小廣告，整治噪音、餐飲油煙污染等“臟亂差”現象;改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、照明、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。基礎類要做到應改盡改，中央財政資金重點支持市政配套基礎設施改造提升以及小區內公共部位維修等。

　　2.完善類。在基礎類改造基礎上，增加為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設配套設施包括改造或建設小區及周邊綠化設施、適老設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。完善類要做到能改盡改，財政資金可通過“以獎代補”的形式支持完善類內容的改造。

　　3.提升類。在完善類基礎上，增加為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、養老服務設施、周界防護等智能感知設施，以及托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。提升類要結合周邊區域特點，按照15分鐘生活圈要求，發揮財政資金的引導作用，吸引社會資本參與提升類設施的建設、改造和運營。

　　各設區市要結合本地實際，研究制定相應的改造標準、改造清單、技術規范和支持政策，避免居民基本生活要求相關內容改造不到位、不徹底。

　　(二)編制專項改造規劃。開展調查摸底，進一步摸清既有城鎮老舊小區底數，建立項目儲備庫。區分輕重緩急，切實評估地方財政承受能力，在不增加債務風險的基礎上，科學編制、逐級生成縣(市、區)、設區市、省城鎮老舊小區改造專項規劃(2021-2025年)。按照居民自愿、自下而上的原則，將居民改造意愿、參與積極性、實施物業管理等因素作為重要參考，確定項目改造時序，分批分次逐步納入年度實施計劃。養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣等專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃和計劃有效對接，同步推進實施。國有企事業單位、大專院校、軍隊所屬城鎮老舊小區(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區)按屬地原則納入地方專項規劃和年度計劃統一組織實施。

　　(三)推行區塊化改造模式。

　　大力推行區塊化改造模式，合理拓展改造項目實施地域范圍，結合城市功能與品質提升、城市更新等工作，鼓勵符合條件的相鄰小區及周邊地區統一實施，做到統一設計、統一改造、統一管理，成街連片整體改造，實現片區服務設施、公共空間共建共享，打造15分鐘生活圈。

　　在不增加政府隱性債務負擔前提下，鼓勵將多個城鎮老舊小區與相鄰的棚戶區、老城區、老舊廠房、城中村、集貿市場、停車設施、商業設施等改造(建設)項目統籌，通過項目內部資源搭配，實現資金回報平衡，引入社會資本參與有關設施的設計、建設、運營，創新城鎮老舊小區改造方式和融資模式。

　　(四)建立健全工作機制。

　　1.健全領導推進機制。落實市、縣(區)政府主體責任，建立健全政府統籌、條塊協作、部門齊抓共管的工作協調推進機制，明確各有關部門、單位和街道(鎮)、社區的責任分工，細化目標任務，制定工作規則、責任清單、議事規程，統籌推進城鎮老舊小區改造。

　　2.健全群眾參與機制。城鎮老舊小區改造要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設有機結合。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發揮社區黨組織的領導作用，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造。搭建溝通議事平臺，運用線上線下手段，廣泛發動居民參與改造全過程，做到改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民。組織引導社區內機關、企事業單位及各類社會組織積極參與改造。

　　3.建立長效管理機制。發揮基層黨組織引領作用，改造前組織引導涉改小區建立健全業主委員會，協商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。積極推動改造后小區實施專業化物業管理，指導改造后小區結合實際情況，聘請物業服務企業實施物業管理或業主自治管理，鼓勵各地探索組建國有資本參與的物業服務企業，為改造后的城鎮老舊小區提供物業管理服務。建立健全住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，保障城鎮老舊小區改造后維護更新進入良性軌道。

　　4.建立項目推進機制。市、縣(區)政府要明確項目實施主體，健全項目管理機制，確保項目有序實施。推動專業院校、規劃設計單位定點聯系街辦(鎮)，規劃師、設計師、工程師等定點幫扶社區，為街辦社區推動改造、社區居民參與改造提供技術支持。探索城鎮老舊小區改造過程管理和監督機制，實現過程可監督、責任可追溯、績效可量化的項目管理過程。落實項目建設單位主體責任，研究建立適合城鎮老舊小區改造的質量和安全監督管理機制，杜絕安全隱患。充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道。

　　(五)建立資金合理共擔機制。

　　1.合理落實居民出資責任。按照“誰受益、誰出資”原則，積極推動居民出資參與改造，引導居民通過捐資捐物、投工投勞、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實出資責任。落實《住房城鄉建設部辦公廳財政部辦公廳關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》，各地要結合實際，研究出臺住宅專項維修資金用于城鎮老舊小區改造的具體辦法。支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵有需要的居民結合改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。

　　2.創新財政支持政策。積極爭取中央財政補助資金，中央財政資金重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區。省級財政在預算中統籌安排一定資金用于城鎮老舊小區改造獎補。市、縣(區)政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。按照統籌管理、專項列資、歸口使用的原則，整合涉及城鎮老舊小區改造的黨建、綜治、民政、文化、醫療、商務、體育等渠道的各類資金，統籌納入城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。對各地符合專項債券發行條件的項目，給予專項債券資金支持。

　　3.加大金融籌資力度。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。國家開發銀行江西省分行、農業發展銀行江西省分行結合各自職能定位和業務范圍，按照市場化、法治化原則，依法依規加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法依規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

　　4.推動專業經營單位參與。引導供水、供電、供氣、通信、網絡等專業經營單位履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備改造提升。城鎮老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、通信、網絡等專業經營設施，產權屬于專業經營單位的，由專業經營單位負責改造;產權不屬于專業經營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專業經營單位出資改造，改造后的專營設施產權可依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責后續維護管理。為專業經營單位的工程實施提供支持便利，禁止收取不合理費用。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除;所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。

　　5.吸引社會力量參與。鼓勵原產權單位對原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產權單位應出資參與改造。鼓勵支持通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。鼓勵支持各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入按規定免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

　　三、完善配套政策

　　(一)簡化項目審批流程。市、縣(區)政府要結合審批制度改革，精簡城鎮老舊小區改造項目審批事項和環節，構建快速審批流程，推行并聯審批和網上審批，切實提高項目審批效率。可由市、縣(區)政府組織相關部門聯合審查改造方案，通過后由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批、工程建設、施工許可等相關手續。在不新增建設用地、不涉及土地權屬變化等情況下，無需辦理城鎮老舊小區改造用地等手續。探索將工程建設許可與施工許可合并為一個階段，進一步簡化有關審批手續。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，采用事前告知承諾制，可不進行施工圖審查。組織相關各方進行聯合驗收，對竣工項目推行限時聯合驗收，統一竣工驗收圖紙和驗收標準，統一出具驗收意見。對驗收涉及的測量工作，實行“一次委托、統一測繪、成果共享”。

　　(二)完善技術標準體系。各地要貫徹執行《江西省城鎮老舊小區改造技術導則(試行)》，各設區市要結合本地實際，及時制定完善適應改造需求的技術標準體系，明確智能安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。注重推廣應用綠色集約新技術、新產品、新方法，強化水表、消防、安防等智能化改造。落實綠色社區創建要求，優先選用經濟適用、綠色環保的技術、工藝、材料、產品。改造項目涉及歷史文化街區、歷史建筑的，需嚴格落實相關保護修繕要求。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間等的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。

　　(三)高效盤活既有資源。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且依法征得居民等同意的前提下，鼓勵利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。鼓勵黨政機關、國有企事業單位依法依規將城鎮老舊小區內或周邊存量房屋提供給街道、社區用于公共服務。整合社區服務投入和資源，通過統籌利用公有房屋、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施、閑置房屋等存量房屋資源，增設各類服務設施，鼓勵有條件的地方通過租賃住宅樓底層商業用房等其他符合條件的房屋發展社區服務。

　　(四)明確土地支持政策。城鎮老舊小區改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構要依法積極予以辦理。

　　四、強化組織保障

　　(一)加強統籌協調。將城鎮老舊小區改造作為全省城市功能與品質提升重要工作內容，由省城市功能與品質提升工作領導小組統籌協調推動全省城鎮老舊小區改造工作，各有關單位按照領導小組工作要求和職責分工，加強政策協調、工作銜接、調研督導，及時發現新情況新問題，研究完善相關政策措施。

　　(二)落實地方責任。市、縣(區)政府要落實主體責任，把推進城鎮老舊小區改造擺上重要議事日程，主要負責同志親自抓，建立健全工作推進機制。要始終堅持以人民群眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率為衡量標準，調動各方面資源抓好組織實施，落實好各項配套支持政策。

　　(三)強化激勵監督。建立獎懲制度，突出正向激勵，對城鎮老舊小區改造工作成效顯著的地區和個人推薦為及時獎勵評選對象;強化工作督促，對改造效果差、群眾滿意度低、工作進展慢的地區，適時由領導小組進行約談。加強資金監管，在城鎮老舊小區改造過程中，財政部門要加強資金監管，審計部門要進行審計監督。

　　(四)做好宣傳引導。要充分利用各種媒體，全方位、多角度宣傳城鎮老舊小區改造工作，加大優秀項目、典型案例宣傳力度，提高社會各界對城鎮老舊小區改造的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要加強信息公開，依法依規公開、解讀城鎮老舊小區改造有關政策及工作進展等信息，及時回應社會關切。

　　附件：省直有關單位工作職責

　　2020年12月3日

　　(此件主動公開)

　　附件

　　省直有關單位工作職責

　　省住房城鄉建設廳：負責牽頭制定全省城鎮老舊小區改造的政策措施，編制全省城鎮老舊小區改造專項規劃和年度計劃，指導各地組織實施。

　　省發展改革委：負責爭取中央預算內投資支持和資金分配，對納入中央預算內投資的項目進展進行督促指導，牽頭做好城鎮老舊小區改造領域地方政府專項債券項目儲備申報。

　　省財政廳：負責爭取中央財政資金支持、落實省級獎補資金和相關資金分配，負責指導財政資金績效評價工作;牽頭做好城鎮老舊小區改造領域地方政府專項債券發行等工作。

　　省民政廳：負責建立健全黨組織領導的社區治理體系和組織體系，指導社區居委會、社會組織積極參與城鎮老舊小區改造，加強社區公共服務、公共管理和公共安全等設施建設。

　　省自然資源廳：負責指導簡化城鎮老舊小區改造項目規劃、土地手續辦理，指導制定城鎮老舊小區公共配套及社會服務設施的規劃、用地政策，指導探索城鎮老舊小區內增加公共建筑不動產登記的具體做法。

　　省商務廳：負責指導城鎮老舊小區家政服務、便民市場、便利店、社區商業發展。

　　省審計廳：負責審計監督全省城鎮老舊小區改造工作，指導各地審計部門對城鎮老舊小區改造工作進行審計監督。

　　省退役軍人廳：負責協調組織軍隊所屬城鎮老舊小區和已移交地方政府安置的軍隊離退休干部住宅小區按屬地原則納入地方改造計劃并實施改造。

　　省通信管理局：負責督促指導省內各基礎電信運營企業參與城鎮老舊小區改造工作。

　　江西銀保監局：引導國家開發銀行江西省分行、農業發展銀行江西省分行及各商業銀行在依法依規的前提下，積極滿足城鎮老舊小區改造項目的有效資金需求。

　　省稅務局：負責指導落實社會各方參與城鎮老舊小區改造稅費減免政策。

　　省公安廳、省衛生健康委、省教育廳、省文化和旅游廳、省體育局、省消防救援總隊：按職責負責指導城鎮老舊小區安全防護、健康醫療、幼小教育、社區文化、體育健身、消防等設施建設或功能配置，并負責將本領域涉及住宅小區的各類資金統籌用于城鎮老舊小區改造。

　　省廣電局、國網江西省電力公司、中國電信江西公司、中國移動江西公司、中國聯通江西省分公司：按職責負責將本系統改造計劃與城鎮老舊小區改造計劃銜接，負責相關纜線、管線的整治、改造工作。

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內容審核：李站波律師

來源：中國法院網-《江西省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區，