一、土地流轉新政策及管理辦法(征收標準和流程)

法律主觀：

中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，提出土地經營權流轉必須堅持的四個原則，明確方向。（1）堅持農村土地集體所有權，穩定農民承包權，放開土地經營權，以家庭承包經營為基礎，促進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式的共同發展。（2）堅持以改革為動力，充分發揮農民的創新精神，鼓勵創新，支持基層先行先試，通過改革解決發展問題。（3）堅持依法、自愿、有償，以農民為主體，政府支持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農民意愿，不得損害農民權益，不得改變土地用途，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。（4）堅持適度的經營規模，既要注重提高土地經營規模，又要防止土地過度集中，兼顧效率和公平，不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率，確保農業用地，重點支持糧食規模化生產的發展。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。 《中華人民共和國農村土地承包法》第五十五條 因土地承包經營發生糾紛的，雙方當事人可以通過協商解決，也可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府等調解解決。當事人不愿協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

二、土地流轉政策

法律分析：首先，《農村土地經營權流轉管理辦法》規定了農村土地承包經營權流轉行政審批責任部門是鄉(鎮)人民政府。

其次，《農村土地經營權流轉管理辦法》規定了農村土地承包經營權流轉指導服務責任部門是鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門。

第三，《農村土地經營權流轉管理辦法》規定了農村土地承包經營權流轉監督仲裁責任。

法律依據：《農村土地經營權流轉管理辦法》

第二十六條 縣級以上地方人民政府農業農村主管（農村經營管理）部門應當按照統一標準和技術規范建立國家、省、市、縣等互聯互通的農村土地承包信息應用平臺，健全土地經營權流轉合同網簽制度，提升土地經營權流轉規范化、信息化管理水平。

第二十七條 縣級以上地方人民政府農業農村主管（農村經營管理）部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展土地經營權流轉的指導和管理工作。

第三十三條 土地經營權流轉發生爭議或者糾紛的，當事人可以協商解決，也可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府等進行調解。

當事人不愿意協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。

三、土地流轉管理辦法

第一章總則

第一條為了規范農村土地經營權(以下簡稱土地經營權)流轉行為，保障流轉當事人合法權益，加快農業農村現代化，維護農村社會和諧穩定，根據《中華人民共和國農村土地承包法》等法律及有關規定，制定本辦法。

第二條土地經營權流轉應當堅持農村土地農民集體所有、農戶家庭承包經營的基本制度，保持農村土地承包關系穩定并長久不變，遵循依法、自愿、有償原則，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方流轉土地經營權。

第三條土地經營權流轉不得損害農村集體經濟組織和利害關系人的合法權益，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境，不得改變承包土地的所有權性質及其農業用途，確保農地農用，優先用于糧食生產，制止耕地“非農化”、防止耕地“非糧化”。

第四條土地經營權流轉應當因地制宜、循序漸進，把握好流轉、集中、規模經營的度，流轉規模應當與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水平提高相適應，鼓勵各地建立多種形式的土地經營權流轉風險防范和保障機制。

第五條農業農村部負責全國土地經營權流轉及流轉合同管理的指導。

縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門依照職責，負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉合同管理。

鄉(鎮)人民政府負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉合同管理。

第二章流轉當事人

第六條承包方在承包期限內有權依法自主決定土地經營權是否流轉，以及流轉對象、方式、期限等。

第七條土地經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

第八條承包方自愿委托發包方、中介組織或者他人流轉其土地經營權的，應當由承包方出具流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并由委托人和受托人簽字或者蓋章。

沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉承包方的土地經營權。

第九條土地經營權流轉的受讓方應當為具有農業經營能力或者資質的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。

第十條土地經營權流轉的方式、期限、價款和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。流轉期限屆滿后，受讓方享有以同等條件優先續約的權利。

第十一條受讓方應當依照有關法律法規保護土地，禁止改變土地的農業用途。禁止閑置、荒蕪耕地，禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用永久基本農田發展林果業和挖塘養魚。

第十二條受讓方將流轉取得的土地經營權再流轉以及向金融機構融資擔保的，應當事先取得承包方書面同意，并向發包方備案。

第十三條經承包方同意，受讓方依法投資改良土壤，建設農業生產附屬、配套設施，及農業生產中直接用于作物種植和畜禽水產養殖設施的，土地經營權流轉合同到期或者未到期由承包方依法提前收回承包土地時，受讓方有權獲得合理補償。具體補償辦法可在土地經營權流轉合同中約定或者由雙方協商確定

第三章流轉方式

第十四條承包方可以采取出租(轉包)、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉土地經營權。

出租(轉包)，是指承包方將部分或者全部土地經營權，租賃給他人從事農業生產經營。

入股，是指承包方將部分或者全部土地經營權作價出資，成為公司、合作經濟組織等股東或者成員，并用于農業生產經營。

第十五條承包方依法采取出租(轉包)、入股或者其他方式將土地經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。

第十六條承包方自愿將土地經營權入股公司發展農業產業化經營的，可以采取優先股等方式降低承包方風險。公司解散時入股土地應當退回原承包方。

第四章流轉合同

第十七條承包方流轉土地經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同，并向發包方備案。

承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

第十八條承包方委托發包方、中介組織或者他人流轉土地經營權的，流轉合同應當由承包方或者其書面委托的受托人簽訂。

第十九條土地經營權流轉合同一般包括以下內容:

(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯系方式等

(二)流轉土地的名稱、四至、面積、質量等級、土地類型、地塊代碼等

(三)流轉的期限和起止日期;

(四)流轉方式;

(五)流轉土地的用途;

(六)雙方當事人的權利和義務;

(七)流轉價款或者股份分紅，以及支付方式和支付時間;

(八)合同到期后地上附著物及相關設施的處理;

(九)土地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬;

(十)違約責任。

土地經營權流轉合同示范文本由農業農村部制定。

第二十條承包方不得單方解除土地經營權流轉合同，但受讓方有下列情形之一的除外:

(一)擅自改變土地的農業用途;

(二)棄耕拋荒連續兩年以上;

(三)給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態環境

(四)其他嚴重違約行為。

有以上情形，承包方在合理期限內不解除土地經營權流轉合同的，發包方有權要求終止土地經營權流轉合同。

受讓方對土地和土地生態環境造成的損害應當依法予以賠償。

第五章流轉管理

第二十一條發包方對承包方流轉土地經營權、受讓方再流轉土地經營權以及承包方、受讓方利用土地經營權融資擔保的，應當辦理備案，并報告鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門。

第二十二條鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當向達成流轉意向的雙方提供統一文本格式的流轉合同，并指導簽訂。流轉合同中有違反法律法規的，應當及時予以糾正。

第二十三條鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當建立土地經營權流轉臺賬，及時準確記載流轉情況。

第二十四條鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當對土地經營權流轉有關文件、資料及流轉合同等進行歸檔并妥善保管。

第二十五條鼓勵各地建立土地經營權流轉市場或者農村產權交易市場。縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當加強業務指導，督促其建立健全運行規則，規范開展土地經營權流轉政策咨詢、信息發布、合同簽訂、交易鑒證、權益評估、融資擔保、檔案管理等服務。

第二十六條縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當按照統一標準和技術規范建立國家、省、市、縣等互聯互通的農村土地承包信息應用平臺，健全土地經營權流轉合同網簽制度，提升土地經營權流轉規范化、信息化管理水平。

第二十七條縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當加強對鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展土地經營權流轉的指導和管理工作。

第二十八條縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當加強服務，鼓勵受讓方發展糧食生產;鼓勵和引導工商企業等社會資本(包括法人、非法人組織或者自然人等)發展適合企業化經營的現代種養業

縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當根據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水平等因素，引導受讓方發展適度規模經營，防止壘大戶。

第二十九條縣級以上地方人民政府對工商企業等社會資本流轉土地經營權，依法建立分級資格審查和項目審核制度。審查審核的一般程序如下:

(一)受讓主體與承包方就流轉面積、期限、價款等進行協商并簽訂流轉意向協議書。涉及未承包到戶集體土地等集體資源的，應當按照法定程序經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并與集體經濟組織簽訂流轉意向協議書。

(二)受讓主體按照分級審查審核規定，分別向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門或者縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門提出申請，并提交流轉意向協議書、農業經營能力或者資質證明、流轉項目規劃等相關材料。

(三)縣級以上地方人民政府或者鄉(鎮)人民政府應當依法組織相關職能部門、農村集體經濟組織代表、農民代表、專家等就土地用途、受讓主體農業經營能力，以及經營項目是否符合糧食生產等產業規劃等進行審查審核，并于受理之日起20個工作日內作出審查審核意見。

(四)審查審核通過的，受讓主體與承包方簽訂土地經營權流轉合同。未按規定提交審查審核申請或者審查審核未通過的，不得開展土地經營權流轉活動。

第三十條縣級以上地方人民政府依法建立工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的風險防范制度，加強事中事后監管，及時查處糾正違法違規行為。

鼓勵承包方和受讓方在土地經營權流轉市場或者農村產權交易市場公開交易。

對整村(組)土地經營權流轉面積較大、涉及農戶較多、經營風險較高的項目，流轉雙方可以協商設立風險保障金。

鼓勵保險機構為土地經營權流轉提供流轉履約保證保險等多種形式保險服務。

第三十一條農村集體經濟組織為工商企業等社會資本流轉土地經營權提供服務的，可以收取適量管理費用。收取管理費用的金額和方式應當由農村集體經濟組織、承包方和工商企業等社會資本三方協商確定。管理費用應當納入農村集體經濟組織會計核算和財務管理，主要用于農田基本建設或者其他公益性支出。

第三十二條縣級以上地方人民政府可以根據本辦法，結合本行政區域實際，制定工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的資格審查、項目審核和風險防范實施細則。

第三十三條土地經營權流轉發生爭議或者糾紛的，當事人可以協商解決，也可以請求村民委員會、鄉(鎮)人民政府等進行調解。

當事人不愿意協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。

第六章附則

第三十四條本辦法所稱農村土地，是指除林地、草地以外的，農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地和其他用于農業的土地。

本辦法所稱農村土地經營權流轉，是指在承包方與發包方承包關系保持不變的前提下，承包方依法在一定期限內將土地經營權部分或者全部交由他人自主開展農業生產經營的行為。

第三十五條通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以流轉土地經營權，其流轉管理參照本辦法執行。

第三十六條本辦法自2021年3月1日起施行。農業部2005年1月19日發布的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(農業部令第47號)同時廢止。

法律依據：

《農村土地流轉管理辦法實施條例》

第二條土地經營權流轉應當堅持農村土地農民集體所有、農戶家庭承包經營的基本制度，保持農村土地承包關系穩定并長久不變，遵循依法、自愿、有償原則，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方流轉土地經營權。

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