一、回遷房的土地性質(zhì)是國有還是集體還是私人

法律分析:

一般為國有。拆遷的是商品房，回遷房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。回遷房最終確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，具體有以下三種情形：

1、若回遷房的性質(zhì)為商品房及按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，且合同并不存在法律規(guī)定的無效情形，則合同的效力應(yīng)為有效。

2、若回遷房的性質(zhì)為經(jīng)濟適用房，合同的效力則按有關(guān)經(jīng)濟適用房的相關(guān)法律規(guī)定進行處理。

3、如果回遷房的房屋性質(zhì)還未確定，因該房屋性質(zhì)無法確定，故該類合同的效力尚無法確定，當(dāng)事人可在房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定后另行向法院提起訴訟。

法律依據(jù):

《城市房地產(chǎn)管理法》 第六十條 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

二、

現(xiàn)在全國各地的拆遷或征收項目遍地開花，對于一些位置不是很明確的地方，被征收人總是困惑自己的土地究竟屬于集體土地還是國有土地，現(xiàn)在我們就簡單介紹一下什么是“國有土地”，什么又是“集體土地”，以便大家對號入座看看自己的房屋腳下的這片土地。

中國自古以來實行的大都是土地公有制制度，“普天之下，莫非王土；率土之濱，莫非王臣”便是對土地制度最好的寫照。

《土地管理法》第二條規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

一、何為“(城市)國有土地”？

國有土地的范圍有哪些，下面介紹法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定：

1.《土地管理法》第八條第一款規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

2.《土地管理法實施條例》第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國家所有：

(一)城市市區(qū)的土地；

(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)被依法沒收、征收、征購為國有的土地；

(三)國家依法征收的土地；

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

(五)農(nóng)村經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于成員集體所有的土地；

(六)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

3.《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二章更詳細(xì)的確定了國家所有權(quán)的范圍：

城市市區(qū)范圍的土地；

由于歷史原因，當(dāng)時制定法律時，未將土地所有權(quán)分配給農(nóng)民的土地，屬于國家所有；

國家建設(shè)征用的土地；

國有土地線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地；

縣級以上(含縣級)公路線路用地、國有電力、通訊設(shè)施用地、縣級以上(含縣級)水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地；

因國家建設(shè)征收土地，農(nóng)民集體建制被撤銷等原因，集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍?

同時也規(guī)定了《國家建設(shè)征用土地條例》公布時止，全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地，有下列情形之一的，屬于國家所有：

1、簽訂過土地轉(zhuǎn)移等有關(guān)協(xié)議的；

2、經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)使用的；

3、進行過一定補償或安置勞動力的；

4、接受農(nóng)民集體饋贈的；

5、已購買原集體所有的建筑物的；

6、農(nóng)民集體所有制企事業(yè)單位轉(zhuǎn)為全民所有制或者城市集體所有制單位的。

該若干規(guī)定第18條規(guī)定了兜底條款：土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。

二、何為“(農(nóng)村)集體土地”？

關(guān)于集體土地的范圍的法律規(guī)定相對于國有土地簡單一些，主要有：

(一)《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

(二)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第三章規(guī)定了集體土地的所有權(quán)，同時也是運用排除條款進行規(guī)定，即除該規(guī)定第二章規(guī)定的屬于國有土地的，便屬于集體土地。

國有土地的使用權(quán)非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業(yè)單位和個人，符合依法使用國有土地條件的，都可以使用國有土地。

但是集體土地使用權(quán)的主體為特殊主體，主要為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織。

只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可包括集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。

也正因此，城市市民是不允許到村子里購置房產(chǎn)的，宅基地的流轉(zhuǎn)也是嚴(yán)格受限的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，盡管國有土地與集體土地在法律上有明確的劃分，但是法律總是有相應(yīng)的兜底條款以及比較模糊的地帶。

在現(xiàn)實操作中，總會出現(xiàn)難以區(qū)分的情況。

而征收方為了最大限度的控制補償成本，有時會故意模糊待征收地塊的土地權(quán)屬性質(zhì)，甚至動用集體土地征收的程序來征收國有土地上房屋，進而實現(xiàn)降低補償數(shù)額的目的。

在遇到模棱兩可的情形時，被征收人可以向有關(guān)部門申請信息公開，明確土地性質(zhì)和使用現(xiàn)狀。

因為在征收的過程中補償標(biāo)準(zhǔn)、征收程序等是不同的，國有土地與集體土地在補償數(shù)額上差距還是很大，為了避免過低補償，弄清楚土地性質(zhì)必不可少。

三、回遷房的土地性質(zhì)是國有還是集體還是私人

法律分析：一般為國有。拆遷的是商品房，回遷房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。回遷房最終確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，具體有以下三種情形：

1、若回遷房的性質(zhì)為商品房及按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，且合同并不存在法律規(guī)定的無效情形，則合同的效力應(yīng)為有效。

2、若回遷房的性質(zhì)為經(jīng)濟適用房，合同的效力則按有關(guān)經(jīng)濟適用房的相關(guān)法律規(guī)定進行處理。

3、如果回遷房的房屋性質(zhì)還未確定，因該房屋性質(zhì)無法確定，故該類合同的效力尚無法確定，當(dāng)事人可在房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)確定后另行向法院提起訴訟。

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》 第六十條 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：臨律-回遷房的土地性質(zhì)是國有還是集體還是私人 ，