一、2021農(nóng)民最想知道的宅基地征收補(bǔ)償問題，征收拆遷律師告訴你答案

農(nóng)村宅基地征收及其上房屋的拆遷無疑是整個(gè)征地程序中對(duì)農(nóng)民權(quán)益影響最直接、最現(xiàn)實(shí)的部分，多年來一直是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。那么，農(nóng)村宅基地上房屋的征收補(bǔ)償在即將到來的2021年將會(huì)有怎樣的新變化呢?最基礎(chǔ)的幾個(gè)影響補(bǔ)償利益的因素又是什么?本文，在律師就一口氣都告訴大家。

      【問題一:宅基地征收也要“先簽補(bǔ)償協(xié)議”了嗎?】

      預(yù)簽約，即在征收決定作出前先行組織被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，這在棚戶區(qū)改造等城市房屋征收中已實(shí)行多年。

      2021年，這一調(diào)整程序順序的做法也將被引入到農(nóng)村宅基地征收上，“未批先占”不合法，但“未批先簽”的確是合法的。

      廣大宅基地使用權(quán)人(通俗點(diǎn)兒說就是在村里有宅基地上房屋的農(nóng)戶)一定要及時(shí)學(xué)習(xí)所在省市的征地工作程序規(guī)定，將重點(diǎn)放在土地征收啟動(dòng)公告發(fā)布后對(duì)征地補(bǔ)償安置方案(通常會(huì)印制成一個(gè)精美的手冊(cè))的知情、參與和監(jiān)督上，切勿消極等待正式的“征地批文”公告，到那會(huì)兒協(xié)議早就簽完90%以上了，剩下的戶的征地補(bǔ)償安置決定都下來了。

      如果被征地農(nóng)民對(duì)宅基地及其上房屋這塊兒的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式、項(xiàng)目等不滿，就不要盲目跟風(fēng)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，即使補(bǔ)償安置決定作出，我們也有依法復(fù)議、訴訟實(shí)施救濟(jì)的機(jī)會(huì)。

      【問題二:宅基地征收能走“收回宅基地使用權(quán)”嗎?】

      需要澄清的一點(diǎn)是，“收回宅基地使用權(quán)的決定”與“責(zé)令交出土地決定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法實(shí)施條例》明文規(guī)定的用于農(nóng)村征地的文書，前者則來自《土地管理法》第66條，與一般征收程序無關(guān)，是一種特殊狀況下村集體經(jīng)批準(zhǔn)收回集體土地使用權(quán)的行為。

      近期的實(shí)踐中，一些地方在征收拆遷項(xiàng)目中慣用“收回”程序來實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)民房屋的“幫拆”，這種做法是完全沒有法律依據(jù)的。

      請(qǐng)農(nóng)民朋友們牢記，一旦在一個(gè)有正式公告、方案的征收項(xiàng)目中出現(xiàn)了“收回”程序，基本意味著存在程序違法。被征地農(nóng)民有權(quán)針對(duì)村委會(huì)或者縣級(jí)政府作出的“收回”決定或者批復(fù)申請(qǐng)復(fù)議、提起訴訟，爭(zhēng)取將其撤銷。

      從目前的情況看，這類復(fù)議、訴訟中面臨的難點(diǎn)極多，尤其是在立案受理階段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”來回踢皮球。這“收回決定”到底是個(gè)什么性質(zhì)，該由哪個(gè)庭來依法審理，也有待司法實(shí)踐中的進(jìn)一步明晰。

      嚴(yán)格按照“征收補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn)和程序走，對(duì)農(nóng)民的權(quán)益才是最有保障的。這一權(quán)利救濟(jì)原則請(qǐng)大家務(wù)必掌握。

      【問題三:宅基地征收到底該怎么給補(bǔ)償?】

      農(nóng)戶最關(guān)心的補(bǔ)償條件問題，單看《土地管理法》第48條是看不出來的。48條規(guī)定的都是些原則、方式，其中有幾點(diǎn)值得再強(qiáng)調(diào)一下:

      1.農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)單列，不得以“地上附著物”這一概念對(duì)農(nóng)民住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償;

      2.“先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善”。前半句強(qiáng)調(diào)不能“先拆再談補(bǔ)償”，那種先行搬遷拆除的協(xié)議看都不要看，可以先簽約，但不能因?yàn)槲液灱s了就直接動(dòng)手拆房子;后半句強(qiáng)調(diào)不能“越拆越窮”，突出“安置”而不是“補(bǔ)償”是農(nóng)村拆遷的一大特點(diǎn)。

      3.采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞窖a(bǔ)償。3種法定補(bǔ)償方式，后兩種應(yīng)當(dāng)保障農(nóng)民的選擇權(quán)，第一種有沒有則要看當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃條件。但起碼要有合法的、能夠辦得下證來的安置房提供，否則補(bǔ)償方式上不合法。

      4.對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償。事實(shí)上，在對(duì)房屋的補(bǔ)償部分與城市房屋拆遷是雷同的，只要是拆除房屋導(dǎo)致的直接損失，都應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。不能因?yàn)榉课菔寝r(nóng)村的或者法律上沒有明文的直接規(guī)定就不補(bǔ)，那個(gè)“等”字是留給各地進(jìn)行細(xì)化規(guī)定的。

      在這4大原則的基礎(chǔ)上，各省市會(huì)有自己的宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定。“地錢”+“房錢”+“補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)”的補(bǔ)法通常都是類似的。

      “補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)”這部分有沒有是要看我們是否符合住房困難的保障政策，以及是否在規(guī)定期限內(nèi)配合了簽約騰房，不是每戶都有的。

      前兩項(xiàng)則是所有農(nóng)戶的關(guān)注核心。“地錢”即宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，或者叫土地使用權(quán)基價(jià)，一般與當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一致(這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可在各省政府的官網(wǎng)上查到)，個(gè)別地方會(huì)有細(xì)微差別。

      “房錢”就是房屋的重置成新價(jià)，有些地方規(guī)定可通過專業(yè)評(píng)估計(jì)算得出，那么農(nóng)戶有權(quán)參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且對(duì)評(píng)估全程參與、監(jiān)督，對(duì)評(píng)估結(jié)果有權(quán)申請(qǐng)復(fù)核、專家委員會(huì)鑒定。

      實(shí)踐中，地錢不給只給房錢，房錢標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”不讓評(píng)估，無證房屋面積不予補(bǔ)償或僅給予較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉栴}都會(huì)影響宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償數(shù)額，但對(duì)于被拆遷村民而言，上面這些是我們首先需要弄懂的。

      在律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，把握住征收的程序和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議搬遷則因其“商量著來”“不具有行政強(qiáng)制性”的特征而在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上不應(yīng)低于征收拆遷(否則老百姓憑什么簽約同意開發(fā)商來拆除我的房子呢)，我們就不會(huì)在宅基地上房屋拆遷中吃虧上當(dāng)。在《土地管理法實(shí)施條例》修訂前，農(nóng)村征地的程序仍存在一些不確定性，各地在操作中也會(huì)存在些許的區(qū)別，這都需要大家在2021年新年伊始睜大眼睛，盯緊自家正在或即將經(jīng)歷的征地拆遷項(xiàng)目，確保自己賴以居住生活的家園能夠在拆遷后重獲新生。

二、拆遷宅基地的補(bǔ)償

法律分析：宅基地拆遷應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償住宅費(fèi)用，具體的補(bǔ)償表標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)氐囊?guī)定為準(zhǔn)。房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。但是不同的地方要求不同，還可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叽_定。

法律依據(jù)：《土地管理法》第四十八條　征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償。“分開補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補(bǔ)償。 一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會(huì)直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價(jià)折換成多少平方米對(duì)你進(jìn)行安置。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)x宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：中國法院網(wǎng)-2021農(nóng)民最想知道的宅基地征收補(bǔ)償問題，征收拆遷律師告訴你答案，