一、農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的后果是什么？

1.賠償損失。雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，出售方有權(quán)要求返還房屋，但購(gòu)買(mǎi)方可主張出售方返還錢(qián)款，因此造成損失的，還可以要求賠償，在確定損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋現(xiàn)有價(jià)值與原購(gòu)房款之間的差價(jià)作為信賴(lài)?yán)娴膿p失考慮在內(nèi)。

2.確定過(guò)錯(cuò)責(zé)任。作為市場(chǎng)主體，農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民在交易秩序中的地位是平等的，不能因?yàn)檗r(nóng)民抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力差就認(rèn)為城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房行為是欺詐.而從糾紛現(xiàn)狀看，也多是農(nóng)村房屋出賣(mài)人因房屋價(jià)格上漲或拆遷等原因訴諸法院要求確認(rèn)合同無(wú)效。因此在確定過(guò)錯(cuò)責(zé)任時(shí)也應(yīng)將之考慮在內(nèi)，即反悔一方應(yīng)分擔(dān)多一點(diǎn)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，這樣更符合誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。

3.添附物的處理。購(gòu)房者大多會(huì)對(duì)所購(gòu)房屋重新裝修或翻新重建，對(duì)此應(yīng)作為善意添附.故合同被確認(rèn)無(wú)效后，所作之添附應(yīng)視為經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，適用善意添附的規(guī)定，在房屋歸屬不動(dòng)產(chǎn)所有人后，另一方當(dāng)事人可依不當(dāng)?shù)美蟛粍?dòng)產(chǎn)所有人賠償損失。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

二、農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的解決辦法

合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)借的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。目前，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴至法院的，大多數(shù)是售房者因土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)，作為原告主張合同無(wú)效，要求返還房屋。如果法院支持了他們的訴訟請(qǐng)求，無(wú)疑在無(wú)形中助長(zhǎng)了故意毀約行為的發(fā)生。

1、對(duì)于無(wú)效農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同未實(shí)際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣(mài)人向買(mǎi)受人返還所收取的房款。

2、對(duì)于無(wú)效農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行，雙方當(dāng)事人就房屋是否返還可達(dá)成一致意見(jiàn)的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對(duì)于雙方一致意見(jiàn)同意返還房屋

，則可以判決買(mǎi)受人返還房屋，出賣(mài)人返還房款。對(duì)于當(dāng)事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對(duì)合同確認(rèn)無(wú)效后如何具體處理的協(xié)議意見(jiàn)處理，即也可以不返還房屋。

3、對(duì)于無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行，雙方對(duì)合同確認(rèn)無(wú)效后的處理我法達(dá)成協(xié)議，法院可判決確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但是駁回出賣(mài)人要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求。如果買(mǎi)受人反訴出賣(mài)人賠償合同無(wú)效所造成的損失時(shí)，法院可依據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度，支持相應(yīng)的反訴請(qǐng)求。

(1)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人作為原宅基地的使用權(quán)人，其售房行為隱含了放棄宅地使用權(quán)的意思表示。任何法律、行政法規(guī)均無(wú)使用權(quán)人放棄宅基地的禁止性規(guī)定，且棄權(quán)行為作為單方法律行為，亦無(wú)須他人(包括宅基地所有權(quán)人)的意思表示。隨著房屋的交付，出賣(mài)人的棄權(quán)行為也發(fā)生的法律效力，棄權(quán)行為一經(jīng)發(fā)生法律效力，能否撤銷(xiāo)，就取決于買(mǎi)受人的態(tài)度。即雙方發(fā)生糾紛后，如果買(mǎi)受人同意返還房屋，說(shuō)明出賣(mài)人還有撤銷(xiāo)棄權(quán)行為的條件;如果買(mǎi)受人不同意返還房屋，那么，出賣(mài)人就喪失了撤銷(xiāo)棄權(quán)行為的條件，根據(jù)“房地一致”原則，出賣(mài)人因放棄宅基地使用權(quán)而喪失了房屋所有權(quán)，無(wú)權(quán)再向買(mǎi)受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請(qǐng)當(dāng)然得不到法院的支持。同親道理，村集體經(jīng)濟(jì)組織因收回宅基地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)，所以只有村集體經(jīng)濟(jì)組織才有權(quán)以農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，請(qǐng)求法院判令買(mǎi)受人返還房屋。

(2)按所有權(quán)原理，村集體經(jīng)濟(jì)組織(主要指村委)因收回宅基地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)給予原房屋所有權(quán)人(即出賣(mài)人)相應(yīng)的補(bǔ)償款。補(bǔ)償款的數(shù)額可以是無(wú)效合同中約定的房款數(shù)額，也可以是評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋評(píng)估價(jià)格。“補(bǔ)償額=無(wú)效合同中房款額”的依據(jù)是，即然出賣(mài)人以該房款額將房出售，說(shuō)明其認(rèn)同該款額為房屋的價(jià)值;“補(bǔ)償額=房屋評(píng)估價(jià)格”的依據(jù)，無(wú)效合同中房款額對(duì)村委無(wú)約束力，村委可按評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋評(píng)估價(jià)格支付補(bǔ)償款，村委會(huì)如從出賣(mài)人處收回房屋，應(yīng)向原房屋所有人支付補(bǔ)償款;村委如從買(mǎi)受人處收回房屋，買(mǎi)受人支付的房屋可視為替村委墊付的補(bǔ)償款。因?yàn)榇逦缭试S買(mǎi)受人繼續(xù)居住，雙方事實(shí)上形成了新的法律關(guān)系—房屋租賃關(guān)系。買(mǎi)受人為村委墊付的補(bǔ)償款(對(duì)村委的債權(quán))與應(yīng)向村委承擔(dān)租金(對(duì)村委的債務(wù))可相互抵銷(xiāo)。

(3)買(mǎi)受人因無(wú)效合同未取得房屋的所有權(quán)，其損失可根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任向出賣(mài)人主張賠償。

4、無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同所涉農(nóng)村房屋征地拆遷的處理。《土地管理法》第48條規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償;征用其他土地(耕地外的土地，應(yīng)包括宅基地)的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。《土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地合法權(quán)益。

據(jù)此，按一般法理推論，出賣(mài)人的宅基地使用權(quán)已經(jīng)放棄，而買(mǎi)受人又未取得宅基地的使用權(quán)，故征地拆遷時(shí)，對(duì)于涉及宅基地相應(yīng)部分的征地補(bǔ)償利益無(wú)需再給予買(mǎi)賣(mài)雙方，房屋相應(yīng)部分的補(bǔ)償及安置利益應(yīng)當(dāng)歸于買(mǎi)受人，視為出賣(mài)人因宅基地的棄權(quán)及房屋的轉(zhuǎn)讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補(bǔ)償安置利益。但是，農(nóng)村房屋補(bǔ)償安置利益是與宅基地的合法使用人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格或者身份聯(lián)系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地拆遷補(bǔ)償?shù)睦妗，F(xiàn)實(shí)征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門(mén)或者單位一般仍然會(huì)認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣(mài)人為征地拆遷對(duì)象，并且也只認(rèn)可按出賣(mài)人的身份及其家庭人員的情況而給予其補(bǔ)償安置待遇，而不會(huì)按違法占地的買(mǎi)受人的情況給予補(bǔ)償安置。這樣處理實(shí)質(zhì)上是土地主管部門(mén)同意出賣(mài)撤銷(xiāo)其宅基地使用權(quán)棄權(quán)處分的行為，認(rèn)可其仍然享有宅基地使用權(quán)。此時(shí)的紛爭(zhēng)或者

訴訟不再是無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)的返還問(wèn)題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭(zhēng)議問(wèn)題。對(duì)此類(lèi)糾紛，一般認(rèn)為可以按以下原則處理;

(1)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同中房屋可視兩只折價(jià)轉(zhuǎn)讓地買(mǎi)受人，買(mǎi)受人雖然不能取得合法的房屋所有權(quán)，但是其仍然可以享有依附于無(wú)效合同權(quán)責(zé)關(guān)系的債權(quán)性財(cái)產(chǎn)權(quán)利;同時(shí)，出賣(mài)人所取得的房款中，實(shí)際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時(shí)于買(mǎi)受人一方而言構(gòu)成無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的損失。因此，對(duì)作為房屋征地拆遷中價(jià)值轉(zhuǎn)換形式的補(bǔ)償安置利益，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)享有一定的權(quán)利。一是房屋作價(jià)款(一般是房屋重置價(jià)結(jié)合房屋成新情況)應(yīng)當(dāng)歸買(mǎi)受人所有;二是帶有出賣(mài)人身份性質(zhì)的安置利益，政府及相關(guān)用地部門(mén)一般會(huì)確認(rèn)歸于出賣(mài)人，則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)以其中一部分作為對(duì)買(mǎi)受人因無(wú)效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)綜合考慮公平誠(chéng)信原則，根據(jù)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同元首的過(guò)錯(cuò)情況，出賣(mài)人家庭成員拆遷受益情況以及買(mǎi)受人現(xiàn)實(shí)的居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買(mǎi)受人可以獲得安置利益中的大部分。

(2)根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益

經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則可以由買(mǎi)賣(mài)雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣(mài)人，由出賣(mài)人以其中一部分對(duì)買(mǎi)受人予以賠償。如果安置利益是優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)安置房屋，則可以按安置房市場(chǎng)價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之間的差價(jià)由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣(mài)人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人給買(mǎi)受人適當(dāng)?shù)木幼±鎿p失的賠償。

(3)對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及征地補(bǔ)償安置的處理，一般應(yīng)當(dāng)尊重政府部門(mén)的處理民協(xié)調(diào)，并尊重房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的協(xié)議。

農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效可以向人民法院提起訴訟，法院會(huì)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同是否實(shí)際履行來(lái)根據(jù)情況判決，同時(shí)也會(huì)考慮雙方的意見(jiàn)。當(dāng)村集體組織收回宅基地所有權(quán)時(shí)要根據(jù)規(guī)定給予原房屋所有權(quán)人相應(yīng)的補(bǔ)償，農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)常會(huì)因?yàn)榉课轁q價(jià)等產(chǎn)生糾紛，在產(chǎn)生糾紛時(shí)法院會(huì)運(yùn)用法律來(lái)避免當(dāng)事人利益失衡。

一、承擔(dān)違約責(zé)任計(jì)算的其他規(guī)定

1、出賣(mài)人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。這顯然是針對(duì)先賣(mài)后抵、一房數(shù)賣(mài)的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

2、出賣(mài)人存在欺詐行為。出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在治理同樣適用懲罰性賠償。

三、宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎

法律分析：宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。我國(guó)目前并無(wú)法律禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)和出租，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有，依照規(guī)定簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)生效，不屬于本集體組織的人，無(wú)權(quán)買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村住宅。

法律依據(jù)：《土地管理法》第十一條　農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。第六十二條　農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

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