住宅改成商業(yè)用房后拆遷如何補(bǔ)償

當(dāng)前住改商房屋拆遷并不完全統(tǒng)一，有的以房屋權(quán)屬登記為準(zhǔn)，有的以房屋的實(shí)際用途為準(zhǔn)，有的以房屋權(quán)屬登記兼實(shí)際用途為準(zhǔn)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的明確規(guī)定：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

《武漢市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第32條規(guī)定：“征收個(gè)人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房使用的，應(yīng)當(dāng)按照住宅房屋給予征收補(bǔ)償。但本辦法公布前，住宅已作為商業(yè)門(mén)面使用，且以該住宅為注冊(cè)地址辦理了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的部分可以給予適當(dāng)補(bǔ)助助，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過(guò)商業(yè)門(mén)面與住宅房屋市場(chǎng)評(píng)估差價(jià)的50%，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府制定。”

商業(yè)用房拆遷流程

1、確定征收范圍

市、縣政府在作出征收決定前，要組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)等有關(guān)部門(mén)對(duì)征收范圍進(jìn)行審查，摸清征收范圍內(nèi)的建筑、居民、環(huán)境等社會(huì)情況與民情，并進(jìn)行相關(guān)比較。

2、擬定征收方案

在作出征收決定前，市、縣人民政府需要由房屋征收部門(mén)擬定一份征收補(bǔ)償方案。細(xì)分為征收方案與補(bǔ)償方案，包括征收的理由、補(bǔ)償?shù)姆绞綐?biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)等諸多方面。

3、論證征收補(bǔ)償方案與聽(tīng)證

在房屋征收過(guò)程中，政府每個(gè)涉及公共利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證，以廣泛聽(tīng)取，充分吸收各方面意見(jiàn)，意見(jiàn)采納情況及其理由要以適當(dāng)形式反饋或者公布。政府每個(gè)涉及他人重大利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。其次是對(duì)于征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)論證。論證應(yīng)該從征收的內(nèi)容和合法性?xún)蓚€(gè)方面進(jìn)行。

4、對(duì)征收補(bǔ)償方案征求公眾意見(jiàn)

對(duì)于征收補(bǔ)償方案，政府應(yīng)當(dāng)征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)前應(yīng)當(dāng)公布征收補(bǔ)償方案，至于公布的形式應(yīng)當(dāng)以保證公眾能夠知曉，如舉辦座談會(huì)等;征求意見(jiàn)的期限不少于三十日。這里的“公眾”，是指不特定的人群，主要包括被征收人、利害關(guān)系人、律師以及專(zhuān)家等在內(nèi)的所有社會(huì)公眾。

5、修改征收補(bǔ)償方案

征收補(bǔ)償方案的修改有兩種情況：一是針對(duì)征收補(bǔ)償方案征求公眾意見(jiàn)后，市、縣級(jí)人民政府結(jié)合公眾意見(jiàn)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改，修改完成后，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)的情況和補(bǔ)償方案的修改情況及時(shí)公布。二是舉行聽(tīng)證會(huì)后根據(jù)聽(tīng)證會(huì)的情況修改征收補(bǔ)償方案。

6、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

政府任何的決策和實(shí)施都貫穿著一定的風(fēng)險(xiǎn)，征收與群眾利益息息相關(guān)，如果不進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就有可能繼續(xù)陷入強(qiáng)拆的惡性循環(huán)里，政府需要進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這有利于選擇征收成本最低、對(duì)被征收人影響最小和公共利益最大的方案，為制定補(bǔ)償方案提供依據(jù)，最大限度地保障被征收人的利益。

7、政府常務(wù)會(huì)議討論

如果房屋征收決定涉及的被征收人數(shù)量較多，那么作出征收決定前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)政府常務(wù)會(huì)議討論。公民的利益要慎重對(duì)待，法人、其他組織的利益同樣應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待。由此，如果涉及的被征收人數(shù)量較多，而作出征收決定前沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府常務(wù)會(huì)議討論則是違法的。反之被征收人數(shù)量不多的項(xiàng)目，也要按照領(lǐng)導(dǎo)干部的分工和職務(wù)權(quán)限，民主決策。

8、落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用

作出房屋征收決定前，政府對(duì)于征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有所了解和研究，在討論決定征收時(shí)該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。

9、公告與進(jìn)場(chǎng)

作出房屋征收決定后，要依法公告，公告一般張貼于征收范圍內(nèi)以及周?chē)^為醒目的地點(diǎn)，也可以通過(guò)報(bào)紙、電視等新聞媒體予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)該包括征收范圍、征收目的、實(shí)施單位、補(bǔ)償方案、行政復(fù)議、行政訴訟等救濟(jì)方式，然后就可以委托實(shí)施單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展工作。

10、宣傳解釋工作

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌Ｒ驗(yàn)樵诜课菡魇盏耐瑫r(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)要同時(shí)收回，因此國(guó)有土地管理部門(mén)同樣應(yīng)該做好宣傳解釋工作。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

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