一、上海購房新政細(xì)則是什么?

法律分析：1、首套房：首套房是指買房者僅擁有一套住房，通常對于首套房的貸款要給予一定的優(yōu)惠。2018年相關(guān)規(guī)定表明，目前首套房公積金貸款首付比例是20％，商業(yè)貸款首付比例是30％。而2套房首付款比例調(diào)整為不低于40％，即4成，2年以上（含2年）的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅。

2、公積金政策：在公積金政策方面，根據(jù)現(xiàn)行公積金提取政策，買房的首付款是不能直接從公積金賬戶里面提取。必須先付首付款，再與開發(fā)商簽訂購房合同，首套房首付比例為20％；對于擁有一套房已結(jié)清貸款，再購買普通自住房，首付比例為30％，此前首付比例則為60％。

3、擁有1套住房：對于擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性住房貸款，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套住房貸款政策。通常情況下房屋貸款可以貸到房屋評估價的70％，但是值得注意的是，房屋的評估價要比市場價要低一些。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市商品房預(yù)售辦法》

第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十三條 開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

二、上海購房積分政策

上海買房積分總分=基礎(chǔ)分+社保動態(tài)分。

1、基礎(chǔ)分細(xì)則

(1)家庭情況：認(rèn)購新房時，家庭狀況為已婚狀態(tài)+10分;認(rèn)購人為未婚、離異或喪偶等情況則不加分。

(2)戶籍情況：認(rèn)購新房時，認(rèn)購人為上海戶籍+10分;認(rèn)購人為非上海戶籍的(夫妻一方為上海戶籍，非上海戶籍的一方單獨(dú)上產(chǎn)證的)不加分。

(3)房產(chǎn)情況：認(rèn)購新房時，認(rèn)購人(含家庭成員)名下上海無房的+20分;認(rèn)購人為滬籍家庭且名下住房有1套方則+5分，兩套以及以上不加分。

(4)五年內(nèi)購房記錄：認(rèn)購新房時，認(rèn)購人(含家庭成員)名下無房且5年內(nèi)無購房記錄的+20分;認(rèn)購人為滬籍家庭名下有1套房且5年內(nèi)無購房記錄的+5分;認(rèn)購人5年內(nèi)有購房記錄的，則不加分。

2、動態(tài)分細(xì)則

自2003年1月起計算，每繳納一月社保加0.1-0.24分。單身則視個人情況，家庭參照夫妻雙方中社保繳納較多的一方。

一、買房搖號的注意事項(xiàng)有哪些

1、搞清楚選擇房屋的順序，依照排號選房，且選房通常有兩種途徑，它們和優(yōu)先入場選房的權(quán)利有關(guān)。

2、清楚實(shí)時內(nèi)場選房的狀況，多預(yù)備一些方案，這樣自己選房的時候才能夠更快地選到合適的房屋。

3、搞清楚開盤的步驟，正常搖號以前必須要等待，而看房的時間只有5分鐘，超過預(yù)期價格則不要選擇。

4、做好相應(yīng)的方案，開盤當(dāng)天是很難選到合適的房源的，但不選又容易錯失機(jī)會，因此要預(yù)先準(zhǔn)備幾套方案，確保前面的人搶房色選完后，我們依舊能夠找到合適的房源。

5、搞清楚每個房子的價格和差價，很多樓盤在銷售當(dāng)天才會公示價格，假如對每套房子的價格差價不了解的話就很容易超過自身的預(yù)算。

6、不要選擇有瑕疵的房屋，搖號選房的時候要是順序靠后，那么剩下的都是不太好的房源，不要因?yàn)閾?dān)心無法買到房子就強(qiáng)行買房。

法律依據(jù)：

《上海市居住證積分管理辦法實(shí)施細(xì)則》

第一條 為了保障境內(nèi)來滬人員的合法權(quán)益，規(guī)范人口服務(wù)和管理，提高政府服務(wù)水平，促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)、社會、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)《上海市居住證管理辦法》、《上海市居住證積分管理辦法》，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 持有《上海市居住證》的人員（以下簡稱持證人），在本市合法穩(wěn)定居住、合法穩(wěn)定就業(yè)并參加本市職工社會保險滿6個月的，可以申請積分。居住證持證人在申辦上海市居住證積分時，申請當(dāng)月應(yīng)處于就業(yè)及繳納本市職工社會保險狀態(tài)，且前12個月內(nèi)累計繳納本市職工社會保險費(fèi)滿6個月（不含補(bǔ)繳），本市單位在外省市設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)的工作人員，不屬于申請積分對象。

第三條 持證人可通過互聯(lián)網(wǎng)登錄上海市居住證積分管理信息系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上模擬估分，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的，持證人向用人單位提出申請，在線填寫《上海市居住證積分申請表》，委托用人單位向注冊或登記地區(qū)人才服務(wù)中心（以下簡稱受理機(jī)構(gòu)）申請積分。

三、上海購房新政細(xì)則

法律分析：上海戶籍單身情況分析：

一、單獨(dú)名下有房，不可購買住房。

二、單獨(dú)名下無房，和父母在2011年1月30日之前共有不超過2套（含2套），可買一套住房。

三、單獨(dú)名下無房，和父母在2011年1月30日之前有超過3套（含3套），不可購買住房。

結(jié)婚情況分析：

一、夫妻雙方都是上海戶籍

a、夫妻雙方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超過2套（含2套）可買2套住房。

b、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方無房，可買一套住房。

c、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可買一套住房。

d、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可買一套住房。

e、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超過4套（含4套），不可購買住房。

二、夫妻雙方有一方是上海戶籍，另一方是非上海戶籍

a、購買首套房產(chǎn)證可單獨(dú)上非上海戶籍一人，但需提供滿5年社保或滿5年個稅。

b、購二套房產(chǎn)證必須上海戶籍的人上產(chǎn)證，否則限購。

注：

滿5年社保或滿5年個稅是指簽合同當(dāng)月不算，往前推算63個月中社保或個稅正常繳納滿60個月。

外地戶籍 · 限購政策

一、單身：限購。

二、家庭：可購買一套住房，須5年連續(xù)繳納不間斷5年以上的社保或個稅。

特殊客群 · 限購政策

一、本市集體戶口按上海戶籍政策執(zhí)行，但需要注意戶籍證明號：如90、98、97為上海戶籍。戶籍證明號：99是掛靠上海地區(qū)戶口，并非上海戶籍，按外地戶籍政策執(zhí)行。

二、外國籍或港澳臺同胞提供滿一年的勞務(wù)合同，可購買一套住房。

三、在讀博士、博士、博士后，要求已婚并提供學(xué)校證明（學(xué)歷證明），無需提供滿五年社保或滿五年個稅，可購買一套住房。

四、部隊(duì)人員購買住房：

a、原籍是上海戶籍，按上海戶籍政策執(zhí)行。單身可購買一套、結(jié)婚可購買2套。

b、原籍非上海戶籍，按外地戶籍政策執(zhí)行。單身不可購買、結(jié)婚可購買一套。

注：

1、部隊(duì)須出具證明，并寫明身份證號、軍官證號、戶籍狀況、結(jié)婚狀況、有無未成年子女，出生證編號。

2、部隊(duì)人士指的是軍官、士兵或士官原籍非上海是不可買房的。

每個區(qū)細(xì)節(jié)可能有所不同，詳情還得咨詢各區(qū)交易中心專員。

貸款政策

全國范圍內(nèi)無房無貸：算首套，首付35%

上海無房無貸，外地有房無貸：算首套

上海有房無貸：算二套

上海有房有貸：算二套

購買第二套住房首付費(fèi)用

普通住房：首付50%

非普通住房：首付70%

可以看出，在上海購房，對于外地人的要求和限制較多，需要已婚無房并且繳納五年社保，而對于本地人則未設(shè)置社保要求，但是對名下所擁有的房屋的數(shù)量有所限制。

法律依據(jù)：《中華人民共和國社會保險法》

第十六條 參加基本養(yǎng)老保險的個人，達(dá)到法定退休年齡時累計繳費(fèi)滿十五年的，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金。參加基本養(yǎng)老保險的個人，達(dá)到法定退休年齡時累計繳費(fèi)不足十五年的，可以繳費(fèi)至滿十五年，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金;也可以轉(zhuǎn)入新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險或者城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險，按照國務(wù)院規(guī)定享受相應(yīng)的養(yǎng)老保險待遇。

第十七條 參加基本養(yǎng)老保險的個人，因病或者非因工死亡的，其遺屬可以領(lǐng)取喪葬補(bǔ)助金和撫恤金;在未達(dá)到法定退休年齡時因病或者非因工致殘完全喪失勞動能力的，可以領(lǐng)取病殘津貼。所需資金從基本養(yǎng)老保險基金中支付。

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