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20萬拆遷補償很“正常”,一般拆遷還能到手20萬嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-27 21:31:06
作者：
圣運律師
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20萬拆遷補償很“正常”，每平米超20萬元的拆遷補償要求，看起來似乎離譜，但是它其實也“正常”，現行拆遷制度未能給開發商和居民創造平等博弈的條件，導致雙方對峙加劇，雙方的博弈逐漸偏離正常規則約束的范圍，心理都開始扭曲。北京朝陽門橋西南側的

20萬拆遷補償很“正常”,一般拆遷還能到手20萬嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、20萬拆遷補償很“正常”

每平米超20萬元的拆遷補償要求，看起來似乎離譜，但是它其實也“正常”，現行拆遷制度未能給開發商和居民創造平等博弈的條件，導致雙方對峙加劇，雙方的博弈逐漸偏離正常規則約束的范圍，心理都開始扭曲。北京朝陽門橋西南側的危舊房改造區內，有3戶居民一直堅守而未搬離。其中一戶居民提出的補償要求，折合每平米超20萬元（《京華時報》6月15日）。這樣的要求，將拆遷的內在邏輯清楚地暴露出來。拆遷的本質是政府征收土地，只不過這一點被開發商或拆遷公司直接與拆遷戶打交道的表面事實遮蔽起來。通過這一事實我們看到，拆遷企業只是開發商雇的專業企業，拆遷企業之所以與拆遷戶打交道，是因為開發商已經從政府那里購買了相關地塊之建設用地使用權。因而，拆遷戶所得到的補償，本質上是其出讓土地權利而獲得的價款。既然拆遷是土地征收，則按照法律，征收就應當遵循公共利益原則。但根據新聞報道提供的有限的信息，似乎可以確定：本案所涉及的建設項目———朝陽門SOHO———與法律所說之“公共利益”，沒有任何關系。它是一個純粹的商業項目，盡管該項目今年被列入北京市重點工程之一，但它也仍然只是一個重點商業項目，而不是公共利益項目。既然它是商業開發項目，那按照常理，當初本來就應當讓開發商與被拆遷對象進行商業性談判，政府僅充當公正的仲裁者。但很不幸，過去若干年的幾乎所有商業性項目，都采取了征收土地這樣一種訴諸國家終極性權力的手段，“公共利益”被無限度地擴大解釋。本案所涉地塊運用征收手段來獲得土地，似乎就不合理。但因為它采用了征收手段，所以，開發企業最初給拆遷戶的補償標準也就相當地低。本案涉及的一戶人家擁有4間私房，建筑面積42.1平方米，按照政府針對危改房屋的拆遷補償標準，僅可獲得安置三居室一套或貨幣補償36萬元，平均每平方米不到八千元。任何一個具有正常理智與情感的人都會發現，這樣的補償標準是十分離譜的。根據記者提供的信息，目前朝陽門周邊二手房的均價是2萬元/平米，那么42平方米房屋的價值就在80萬元。不過，每平方米2萬元只是公寓樓房的價格，而該戶人家的面積是土地的實有面積。當然，具有正常理智的人同樣會承認，該戶人家的要求確實有些過了。但很顯然，開發商、拆遷企業最初向拆遷戶所提供的補償標準，也完全忽視了這些房屋所占用之土地的市場價值。事實上，即便是開發企業也發現，按照政府公布的《辦法》確定的補償標準補償拆遷戶，在現實中根本行不通。所以拆遷企業從一開始就突破了政府文件的規定，提高補償標準，因為否則就沒人出讓土地。也就是說，在拆遷過程中，先是開發企業不合理的壓價在先。因此，拆遷戶感覺自己沒有受到公正對待，而且，政府與開發企業的關系，也令拆遷戶對拆遷者持不信任心態。為了維護自己的權益，拆遷戶被迫采用各種策略提高要價。這些策略五花八門。在這樣的過程中，必然出現一種局面：遵守規定的人反而吃虧，不遵守規定的人倒能獲得利益。這一點，對拆遷雙方同樣適用。就像本案中拆遷戶和拆遷企業言論所表明的，隨著雙方對峙加劇，雙方的博弈逐漸偏離正常規則約束的范圍，心理都開始扭曲。現實中，比較極端的結局則是，拆遷戶漫天要價，拆遷企業非法使用暴力。問題出在有關拆遷制度上。這個制度從一開始就沒有把意欲獲得土地的一方與占有土地的一方置于平等的位置，由此形成了一個雙方心態、行為不斷趨向激化的正反饋過程。關于本案，筆者期望拆遷雙方都能恢復理性，達成妥協。政府則應當反思拆遷制度，讓權力退出商業用地的具體交易過程，從而給交易創造一個理性的制度和心理環境。

二、拆遷補償多少

法律分析:

根據最新的拆遷補償標準，農村草土房每平方米補償1900元；磚瓦房每平方米補償2400元；兩層以上樓房每平方米補償3300元；異地安置的每戶給予2萬元的補償費用。各地區的標準有所差異，具體補償標準可以咨詢當地政府。

法律依據:

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、一般拆遷還能到手20萬嗎

1、拆遷賠償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定給予的賠償。

2、拆遷賠償的方式，可以實行貨幣賠償等。

3、拆遷補償的標準：房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（3）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

一、拆遷補償協議有哪些？

拆遷補償協議應視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償的，協議中應主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產權調換的，協議主要載明安置用房的結構、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。總體來說，補償協議包含的內容主要是：

1、拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

2、安置用房面積、標準和地點；

3、產權調換房屋的差價支付方式和期限；

4、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

5、搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式；

6、違約責任和爭議解決的方式；

7、當事人約定的其他條款。

二、拆遷程序一般需要多久？

拆遷最快在205天左右。具體情況具體分析。

拆遷現在被稱為征用，調查和評估房屋拆除計劃的時間不計。從市人民政府作出征收決定之日起，一般在五個工作日內發布征收通知。公告一般根據征收范圍的大小規定期限。一般政府規定三個月（實際上三個月是不夠的，政府約三個月才可以提早進入行政程序）。三個月后，如果在規定的時限內沒有達成協議，則進入第二程序。政府可以決定為某個家庭收取賠償金。作出決定后，可以在60天內申請行政復議，也可以在90天內申請行政訴訟。不服行政復議的，可以在十五日內提起行政訴訟。不接受初審法院裁決的，可以在15天內向上一級法院提出上訴。在法院命令生效后，收稅員在發出超過十天的催復通知后，可向法院申請批準強制搬遷。

政府目前明確規定了補償形式、補償金額、安置人口、安置地區、安置地點、安置水平、過渡安置形式、期限和違約責任。

1、經調查核實拆遷人已獲得征地批準，必須先到派出所和房管站登記征地范圍內的常住人口，以及整個房地產情況，根據形式逐一登記，并對拆遷人員進行大量查核。成立一個拆遷小組。所有拆遷人員逐戶參觀，全面宣傳聯系，了解拆遷拆遷的安置愿望。

2、根據調查核實情況和國家、地方有關拆遷的法律、法規，制定拆遷規劃、拆遷方案，確定拆遷時間、拆遷步驟和拆遷形式。申請拆遷安置的人持有國家有關批準文件、拆遷規劃和拆遷規劃，并向當地拆遷主管部門提出申請。申請被批準并收到拆遷許可后，可以進行拆遷。

3、拆遷許可一經批準發放，拆遷主管機關應當公布拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等情況，同時，宣傳和解釋房屋的拆除。

4、在公告規定的期限內簽訂協議，拆遷人與拆遷人應當按照國家和地區有關安置補償的規定，自愿有償簽訂協議。協議應當載明賠償方式和數額、搬遷的區域和地點、搬遷的過渡方式和時限以及違約責任等。協議經雙方同意，可送交主管機關辦理拆遷手續，備案，并經公證機關辦理公證，移送被拆遷人后，拆遷人應當在批準的拆遷范圍和期限內，及時進行拆遷。