拆遷賠償怎么談判的,一、拆遷賠償怎么談判的1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件,但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià),除非你拿到了一份合法的、完整的評估報(bào)告。如果不假思索的就答應(yīng)對方的第
一、拆遷賠償怎么談判的
1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件,但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。
2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià),除非你拿到了一份合法的、完整的評估報(bào)告。
如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報(bào)價(jià),這種做法通常會(huì)讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng):我們本來可以做的更好,一定是哪里出了問題。
3、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外,如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報(bào)告,就要是這對里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外,在你表示有些意外后,對方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外,對方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。
4、避免對抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯,產(chǎn)生敵對情緒,這樣只會(huì)導(dǎo)致對抗,致使談判不能正常進(jìn)行下去。
5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測量與補(bǔ)償?shù)龋f不要在意補(bǔ)償總額,也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。
二、拆遷談判的中期技巧:
1、一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對沒有決定權(quán)的“拆遷人”。
在進(jìn)行拆遷談判開始前,一定要搞清楚對方是否合法的授權(quán),有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判,最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié),對方往往會(huì)以“沒有授權(quán)”、“說了不算”等借口來進(jìn)行推脫。
2、在拆遷談判中絕對不要對補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。
拆遷中對補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼,價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。
3、學(xué)會(huì)應(yīng)對拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?
如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì),一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致,拆遷人就會(huì)變得更加容易被說服。
4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。
三、拆遷談判的結(jié)尾技巧:
1、嚴(yán)格防范對方的“白臉-黑臉”策略,在這里面一定要注意,區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉,拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人,要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。
2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度,關(guān)鍵在于以下三點(diǎn):
(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步,自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額。
(2)一定謹(jǐn)防對方的心理戰(zhàn),尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn),不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過就沒有機(jī)會(huì)了。
(3)一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出“一口價(jià)”,或者聲稱自己“不喜歡討價(jià)還價(jià)”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。
3、要有適時(shí)收回一開始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。
1、知己知彼,百戰(zhàn)不殆
這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。大家一定要注意搜集信息,及時(shí)查閱以及相關(guān)公告、申請國家行政機(jī)關(guān)信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平,再結(jié)合自身情況可以確定自己的目標(biāo)和底線。我們不僅要知己還要知彼,這樣才能在之后的談判時(shí)做到心中有數(shù),游刃有余。所以,還要多征收存在一些拆遷方的信息,例如到底是誰要拆我們的房子?他們有沒有權(quán)限?又有著一種怎樣的背景?做好了這些需要充分的準(zhǔn)備,就容易在之后的談判中做到從容應(yīng)對。
2、少說多聽,不要輕易亮底
征收方第一次來上門是來摸你的底的,探探你的情況和心理預(yù)期。這時(shí)候千萬不要把自己內(nèi)心的真實(shí)報(bào)價(jià)直接透露給對方。因?yàn)橐坏┌l(fā)現(xiàn)對方知道了你的底線,主動(dòng)權(quán)就在他手里了。不要輕易讓對方摸清你的底,一方面不要明確表態(tài)接受或不接受征收方提出的補(bǔ)償條件,為日后的談判留出余地;另一重要方面就是不要選擇直接說出自己的心理價(jià)位,這樣可能會(huì)導(dǎo)致沒有爭取實(shí)現(xiàn)更高要求補(bǔ)償?shù)目臻g。其次,一定要善于傾聽,而且能夠盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說,在他發(fā)表不同意見的過程中和判斷對方的底線,捕捉有用信息,及時(shí)做好錄音記錄,從而不斷調(diào)整自己的應(yīng)對方法策略,掌握談判的主動(dòng)權(quán)。
3、跟有決定權(quán)的人進(jìn)行談判
與對方談判有意義的前提要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費(fèi)了大量的口舌和精力跟對方談了半天,最后他說的不算,此時(shí)你就會(huì)很崩潰。所以,在談判之前,大家就要確認(rèn)跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán),以免對方在關(guān)鍵時(shí)刻以沒有權(quán)限為借口來推脫,浪費(fèi)您寶貴的保護(hù)合法利益時(shí)間。實(shí)踐中,一些被征收人會(huì)根據(jù)情況主動(dòng)提出與項(xiàng)目動(dòng)遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談,這是富有智慧的做法。
4、合理的價(jià)格,不是漫天要價(jià)。
談判前必須給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)位,這也是大家比較猶豫的。如果要求過高,可能會(huì)直接談崩;要求過低,又擔(dān)心吃虧。所以報(bào)價(jià)要合理,可以選擇稍微高于自己的心理預(yù)期,但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。首先,可以和周邊房地產(chǎn)市場價(jià)格對比,因?yàn)閷Ρ徽魇辗课輧r(jià)值的補(bǔ)償,一般情況下不得低于房屋征收方式?jīng)Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,這是有充分的法律理論依據(jù)的;其次,要考慮到了自己之后的生活質(zhì)量和居住條件,以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論對于如何,指望著拆遷暴富都是不值得提倡的心態(tài),也往往無法得到實(shí)現(xiàn)。
5、找到征收的非法點(diǎn)靈活運(yùn)用準(zhǔn)備
征收方在拆遷整個(gè)過程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的,如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。這時(shí)指出它的違法點(diǎn),往往可以提高談判的籌碼。因?yàn)椴疬w方怕一旦在敗訴,整個(gè)拆遷建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度將會(huì)受到嚴(yán)重影響,損失也會(huì)極大。所以需要談判時(shí)抓住對方的破綻和弱點(diǎn),對最終能夠獲得滿意的談判結(jié)果也能起到十分重要的作用。當(dāng)然,這就需要被征收人對590號令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有一定相當(dāng)重視程度的基礎(chǔ)和了解了。兩眼一摸黑式的談判,信息和知識(shí)儲(chǔ)備都不對等,那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。
6、房屋不能輕易動(dòng)遷,協(xié)議要認(rèn)真簽訂
房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是兩個(gè)非常重要的砝碼。房子是要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù),一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆,之后的保護(hù)合法利益和談判將變得更加困難重重。而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了,就意味著你接受了對方提出的條件,對方已沒有可以和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律制度效力,之后再想反悔也很難。所以對于大家一定要謹(jǐn)記,對待房子和補(bǔ)償協(xié)議這兩個(gè)對拆遷工作至關(guān)重要的問題,要慎之又慎,切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙搬出房子、簽署合作協(xié)議。只要能夠堅(jiān)守住房子就是這個(gè)主要陣地,在對補(bǔ)償安置不滿時(shí)暫不簽字,你手中就還有很多談判的砝碼,就有機(jī)會(huì)在之后的保護(hù)合法利益中為自己努力爭取一個(gè)比較滿意的補(bǔ)償。
7、及時(shí)提起訴訟抓獲違法拆遷過程
需要注意的是,不要以為守住了房子、也沒有同意簽協(xié)議,就可以占據(jù)主動(dòng)地位了。要防備對方看你一直不肯合作,為了爭取時(shí)間,進(jìn)行司法強(qiáng)拆或者違法強(qiáng)拆偷拆。應(yīng)對策略就是能夠及時(shí)通過行政法律訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時(shí)提供依據(jù)590號令的規(guī)定來提起針對征收補(bǔ)償方式?jīng)Q定的復(fù)議、訴訟,就可以得到有效的暫停司法強(qiáng)拆的推進(jìn)步伐,提起的時(shí)間點(diǎn)上,通常情況來說,可以選擇稍微向后拖延一下,在6個(gè)月的起訴期限屆滿前提起,充分開發(fā)利用這段起訴期限來征收工程項(xiàng)目涉嫌違法及補(bǔ)償安置顯著偏低、不合理的證據(jù),這是聰明的做法。
一、借錢不還怎么辦啊?
借出去的錢收不回來一直都是擺在大家面前的無法繞過的難題,絕大部分人都有過借錢收不回來的經(jīng)歷。作為律師,我建議大家可以考慮以下方面進(jìn)行維權(quán):1、通過電話和函件催收。經(jīng)常給對方打電話,詢問何時(shí)能夠還款。當(dāng)然要注意打電話的時(shí)候記得錄音,防止對方鉆法律空子,提前保留好證據(jù)。2、親自到對方公司或者家里上門催收。如果對方有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,而且又好面子,有可能會(huì)因?yàn)椴豢捌鋽_,然后把錢還上。3、委托律師代為催收。如果考慮到自己不懂如何催收或者精力有限,可以委托專業(yè)律師處理,律師可以通過談判、發(fā)律師函等方法進(jìn)行催收。4、向人民法院起訴或者申請仲裁。向人民法院提起訴訟或者仲裁的同時(shí),建議提供擔(dān)保凍結(jié)對方的銀行賬戶、房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn),以免對方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),這些手段都會(huì)給對方造成較大的影響,對方也經(jīng)常會(huì)因此而主動(dòng)聯(lián)系我方進(jìn)行談判。5、通過媒體向?qū)Ψ绞┘訅毫ΑH绻麑Ψ皆谏鐣?huì)的知名度較高或者忌憚輿論壓力,可以通過媒體曝光。
1、拆遷談判時(shí),拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn),去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境,對談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用,有利的地點(diǎn)、場所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力,同時(shí)也可壓制談判對手的談判空間。 3、應(yīng)對策略:拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請,爭取對自己有利的談判地點(diǎn)。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。
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內(nèi)容審核:吳海麗律師
來源:頭條-拆遷賠償怎么談判的,
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