一、深圳關于共有產權房的新政策解讀

法律主觀：

共有產權房新政策是，共有人對共有房屋都享有權利、承擔義務，市民可向政府“贖回”產權。共有產權房是為了照顧中低收入住房困難家庭，購房價格較為低廉。一、共有產權房新政策是什么共有產權房新政策是：1.“共有產權房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。房屋產權可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產權。2.政府將原來供應經濟適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差、政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產權比例，共同擁有房屋產權。所謂共有產權房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。2.單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。3.申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房，一個家庭只能購買一套共有產權住房。共有產權房在北京實施網上申購制度，如果想要申請的話，需要到當地住建委官網，查詢申請樓盤項目的開放申請情況。2.獲取申請編號。在網上申購后，申購期結束后20個工作日內，相關部門會審核申請人是否符合購房資格，審核通過的話，會為申請人下發申請編號。審核結果在住建委官網查詢，對結果有異議的可以申請復審。3.搖號分組配售。住建委監督開發建設單位進行搖號分組，按照優先順序先分組，然后進行搖號，確定名單后根據順序進行選房，如果有放棄者，由后面的家庭依次填補。4.審核材料簽訂合同。復核通過后，簽訂共有產權房購房合同。

法律客觀：

共有產權房政策70%面向北京市民，30%面向符合購房條件的外地戶籍“新北京人”。這個房子的特點用一句話概括就是：政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。2017年，北京市政府已經出讓了共有產權住房用地38宗，用地面積約207公頃，規劃建筑規模約403萬平方米，是往年供地可建設規模的3倍。已供應的207公頃共有產權住房用地中有53公頃用地位于城區（朝陽、海淀、豐臺、石景山），104公頃用地位于承接人口疏解的近郊新城區（大興、通州、順義、昌平、房山），其中還有兩宗屬于企業利用自有用地建設共有產權住房項目。一、你真的了解共有產權住房嗎？共有產權住房的基礎是自住商品房，2017年9月30日北京市住建委聯合另外三家相關單位發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，該辦法實施后，按照“新房新辦法，老房老辦法”的原則，已供地但尚未銷售的自住型商品住房將統一按照共有產權住房進行后續銷售及使用管理；已經簽約銷售的自住型商品住房項目繼續按照原自住型商品住房相關規定管理。按照政府計劃，未來5年內將有25萬套共有產權住房上市。按照過去歷年的交易量估算，25萬套房子相當于市場交易總量的大約10%~15%。共有產權住房的戶型標準規定，北京城六區新建項目容積率不高于2.8，層高不低于2.8米，套型總建筑面積最大90平方米；其他區新建項目容積率不高于2.5，層高不低于2.9米，套型總建筑面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。因為容積率并不高，共有產權住房小區的環境符合北京市小區的正常標準，層高有可能略低。戶型基本是小于90平米，大多屬于一居和兩居，基本夠用。雖然共有產權住房基數不小，價格相對低廉。可是想要申購，首先要具備三項資格：一是項目所在區戶籍無房家庭；二是在項目所在區工作的其他區戶籍無房家庭；三是符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。申購條件也限制了一個家庭只能購買一套共有產權住房，并且如果家庭成員屬于被拆遷安置戶、在北京有房屋并轉讓的記錄、離婚后三年內單獨申請、有未拆除的違建等4種情況，是不允許申請共有產權住房的，這意味著政策上堵死了假離婚等申請共有產權住房的路。二、買共有產權房性價比高嗎？要想知道共有產權住房的性價比，首先要明白其產權是如何分配的。共有產權住房是買家和政府各持有部分產權，雙方都可以將各自持有份額抵押，其中政府抵押融資只能用于建設保障性住房和棚戶區改造建設和運營管理。共有產權房的價格和份額在土地出讓時確定，以根據新政策從自住商品房轉為共有產權房的中鐵碧桂園為例，個人業主持有70%的份額，售價3.5萬元/平米。這個項目海淀區永豐產業基地（地鐵十六號線永豐站），附近二手房目前價格大概是4萬到5萬之間。以90平米的戶型為例，整套下來300多萬，首付需要100萬。包括不明朗的政策，未來上市的限制（五年內不得交易），這個樓盤出現了業主棄購的現象。其次，共有產權住房的房產證也有特殊規定。根據不動產登記條例和政策規定，共有產權住房的房屋產權性質就是“共有產權住房”，除此之外還會注明小業主持有的份額比例。共有產權住房也可以用于出租，但是按照規定政府要按照份額獲得租金收益的相應部分，這一點會在購房合同中約定。原則上共有產權住房在5年內是不允許出售的。如果不得不出售，必須是有特殊原因，向區住建委申請，由政府回購。回購價格是按照購買價格結合折舊和物價因素確定。滿5年共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。最后，關于要不要買共有產權住房的問題，我舉個例子，幾年前廈門大學為了引進教師，出臺了一個政策叫人才引進房，用相對當時市場價格便宜一些的價格賣給廈大教授。當時周邊價格大概是9000~15000元/平米，這個政策房的價格是8000左右。隨后廈門房價暴漲，但是由于人才引進房法律規定、合同約定，這個房子的出售必須補繳相應土地價格增值部分給政府，最終，導致老師集體抗議他們不能享受到房價暴漲的紅利。無論評價誰是誰非，我們都可以通過這個案例反推現在共有產權住房一個特點：在房價不變的情況下可以滿足居住需求，但是在房價波動時也與市場基本脫鉤。房價上漲，業主只能享受部分收益，房價下跌，這個房子又不如市場上的其他房源劃算。所以這個房子從政策角度說，是“房住不炒”的絕佳政策典范。他的最大優勢在于目前的相對低價：注意，這未必是未來的相對低價。如果你屬于沒房就不能結婚，即將分手的狀態，申請購買共有產權住房就是一個非常不錯的選擇：低總價，相對高面積，交通方便適合通勤，小區也比較新，大開發商負責開發。如果你已經具備一定的經濟實力，多出一兩百萬對你來說不是問題的話，就不必考慮購買這種房子。這個房子基本就是為城市夾心層，為剛畢業大學生等剛需人群準備的。

二、深圳市共有產權住房管理機制

第一章 總則

第一條【立法目的】  為了貫徹落實黨中央、國務院關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的決策部署,完善本市住房保障體系，規范共有產權住房的配售管理，結合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用范圍】  本辦法適用于本市共有產權住房的供應配售、使用和處分、監督管理等活動。

第三條【定義】  本辦法所稱共有產權住房，是指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產權的住房。

對非本市戶籍常住居民，市政府可以根據經濟社會發展狀況和住房供需情況，合理設定條件，逐步納入供應范圍。

第四條【基本原則】  共有產權住房配售管理遵循政府主導、市場參與、公開透明、封閉流轉和誠實信用的原則。

第五條【市級部門職責】  市住房主管部門（以下簡稱市主管部門）是本市共有產權住房配售管理工作的行政主管部門，制定配套政策，擬定全市共有產權住房供應計劃；統籌調配全市共有產權住房房源；指導、監督各區開展相關工作；組織實施市本級共有產權住房供應配售、監督管理以及全市共有產權住房封閉流轉等工作。

市發展改革、公安、民政、財政、人力資源保障、規劃和自然資源、交通運輸、市場監督管理、稅務等部門應當在各自職責范圍內做好共有產權住房的配售管理相關工作。

第六條【區政府及部門職責】  區政府（含新區管理機構，下同）負責組織實施本區共有產權住房配售管理工作。

區住房主管部門（以下簡稱區主管部門）負責本區共有產權住房的供應分配、監督管理等工作，可以委托區住房保障實施機構開展行政執法及其他事務性工作。區相關部門按照職責分工做好相關工作。

第七條【住房保障實施機構】  市、區住房保障實施機構作為代持機構，代表政府持有和管理共有產權住房政府產權份額，按照有關規定和合同約定，負責相關管理工作。

第八條【信息平臺】  市主管部門統籌建立和完善全市統一的住房信息平臺（以下簡稱信息平臺），共有產權住房的配售管理活動應當納入信息平臺管理。

公安、民政、人力資源保障、規劃和自然資源、退役軍人事務、市場監督管理、稅務等部門應當協同配合，實現信息平臺與戶籍、婚姻、學歷、技術技能水平、社會保險、不動產登記、退役軍人、征信、稅收等信息化平臺互聯互通，信息共享。

三、深圳共有產權房申請條件

深圳共有產權房申請條件如下：

1、申請對象為經市政府認定的城市低收入住房困難家庭，全日制院校本科及以上學歷，畢業未滿5年的新就業人員；

2、具有江南六區戶籍滿5年的城鎮居民；

3、家庭人均月可支配收入在規定標準以下；

4、人均住房建筑面積在規定標準以下；

5、家庭人均財產在規定標準以下；

6、家庭擁有車輛情況在規定標準以下；

7、具有江南六區戶籍，且在本市無房屋權屬登記和交易記錄的城鎮居民；

8、具有江南六區戶籍，且在本市無房屋權屬登記和交易記錄，與所在工作單位簽訂勞動合同，有連續繳納2年以上社保的城鎮居民。

產權房購買的條件：

1、申請家庭已簽訂住房購買合同、征收安置房補償協議的；

2、申請家庭有住房轉出記錄的；

3、有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的；

4、申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建筑物、構筑物或設施等拆除的。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百九十七條

不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條

按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第二百九十九條

共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

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內容審核：馮立影律師

來源：中國法院網-深圳關于共有產權房的新政策解讀，