一、如何判斷土地是否滿足建設(shè)要求？

法律分析：

判斷土地是否滿足建設(shè)要求是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，因?yàn)橹挥蟹弦蟮耐恋夭拍鼙辉试S用于建設(shè)。法律并沒(méi)有具體規(guī)定判斷標(biāo)準(zhǔn)，但是法律對(duì)于土地用途和建設(shè)要求有明確規(guī)定。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條：土地必須按照規(guī)劃用途使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變用途。

2.《國(guó)土資源管理法》第三十二條：土地出讓需要滿足土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃及國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用政策和規(guī)定。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條：城市規(guī)劃范圍內(nèi)的土地，必須按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

結(jié)論：

要判斷土地是否符合建設(shè)要求，需要考慮土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、國(guó)家、省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用政策和規(guī)定以及城市規(guī)劃等因素，并且必須經(jīng)過(guò)相應(yīng)的批準(zhǔn)程序。

二、我國(guó)建設(shè)用地目前存在哪些問(wèn)題

一、城鎮(zhèn)用地

1、城鎮(zhèn)用地?cái)U(kuò)展迅速，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。

2、城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局不盡合理。在我國(guó)城市用地中，存在著工業(yè)用地比重偏大，生活居住用地和其他用地比重偏低的問(wèn)題。

3、城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地管理也有待加強(qiáng)。盡管城鎮(zhèn)規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃對(duì)于各類土地的使用均有安排和控制，但規(guī)劃在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)許多偏差。隨意變動(dòng)土地利用用途或違法占地現(xiàn)象屢有發(fā)生。

二、農(nóng)村居民點(diǎn)用地

1、農(nóng)村居民點(diǎn)用地占地規(guī)模大、空置和閑置多。

2、農(nóng)村居民點(diǎn)缺乏有效利用與流轉(zhuǎn)。在實(shí)際生活中，農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)和使用權(quán)普遍存在一種觀念上的偏差，認(rèn)為宅基地是繼承遺產(chǎn)，是一種私有財(cái)產(chǎn)，自己不使用，也不準(zhǔn)別人使用，即使閑置和拋荒，別人也無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。宅基地主人擁有使用權(quán)利，卻沒(méi)有合理利用的義務(wù)。同時(shí)，對(duì)于農(nóng)村宅基地的合理流轉(zhuǎn)，又缺乏制度規(guī)定和政策指導(dǎo)，也沒(méi)有相關(guān)法律條文來(lái)限制農(nóng)村宅基地的閑置。因此，農(nóng)村宅基地使用制度不健全，不僅導(dǎo)致大量舊宅基地的閑置和拋荒，同時(shí)為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和城鄉(xiāng)土地置換增加了難度。

3、農(nóng)村居民點(diǎn)擴(kuò)張無(wú)序，土地利用率低。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)民建房占地超標(biāo)，且占用質(zhì)量好的土地。隨著農(nóng)民生活水平的不斷提高，農(nóng)民建房需求量增大，且已不滿足于原有居住條件，紛紛選新址建設(shè)更加現(xiàn)代化的住宅。整體來(lái)看，我國(guó)農(nóng)村居民住宅絕大多數(shù)以低層建筑為主，尤其以獨(dú)居小院最為普遍，占地面積大，建筑容積率低，所占土地多是地勢(shì)平坦向陽(yáng)、水源條件好、交通方便、土層深厚、土質(zhì)肥沃的優(yōu)質(zhì)土地。

4、規(guī)劃滯后，布局不合理。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)基本上處于自發(fā)狀態(tài)，農(nóng)戶建房選址比較隨意，用地規(guī)模不受約束。近些年，雖然有關(guān)部門加強(qiáng)了對(duì)農(nóng)戶建房管理，但由于村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不到位，規(guī)劃滯后所造成的后果日益凸顯，表現(xiàn)為：布局分散，結(jié)構(gòu)零散，功能混雜，不但不利于農(nóng)戶日常生活，且制約了土地的集約使用效率。

三、建設(shè)用地選擇依據(jù)是什么

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008年)《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》(gb50188-93)《村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法(試行)》(建村[2000]36號(hào))《村莊及集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》《城市規(guī)劃編制辦法》(建設(shè)部)部分地方政府建設(shè)規(guī)劃文件。建設(shè)用地規(guī)劃的條件：

(一)以劃撥方式提供土地使用權(quán)的：符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，符合近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃;符合以劃撥方式提供土地使用權(quán)相關(guān)政策，屬國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律行政法規(guī)及《劃撥用地目錄》規(guī)定的其他用地等;取得規(guī)劃選址和土地審查意見(jiàn);取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)立項(xiàng);通過(guò)環(huán)境影響評(píng)價(jià)及環(huán)保部門的審查。

(二)以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)的：符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，符合近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃;符合以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)相關(guān)政策;政府投資項(xiàng)目須經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)立項(xiàng);通過(guò)環(huán)境影響評(píng)價(jià)及環(huán)保部門的審查;屬城市更新項(xiàng)目的，建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作已完成，且申請(qǐng)主體已取得更新項(xiàng)目實(shí)施主體確認(rèn)文件。

(三)以招拍掛出讓方式提供土地使用權(quán)的：申請(qǐng)人為招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓用地的中標(biāo)人、競(jìng)得人或摘牌人，并簽署了成交確認(rèn)書(shū)。

(四)臨時(shí)用地：為急需的公共服務(wù)配套設(shè)施，或因建設(shè)工程施工需要、地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使用土地。因建設(shè)工程施工需要臨時(shí)用地的，建設(shè)工程須取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并已簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得其他使用土地的有關(guān)證明文件;未列入城市近期建設(shè)規(guī)劃;不影響近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃的實(shí)施。

(五)土地使用權(quán)變更：申請(qǐng)變更已批準(zhǔn)的土地用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件的，須先征得規(guī)劃主管部門的同意;通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的用地，在竣工前不得申請(qǐng)變更土地用途或調(diào)整容積率，但以掛牌方式出讓的總部企業(yè)用地和工業(yè)生產(chǎn)研發(fā)用地等經(jīng)市發(fā)展改革、科工貿(mào)信等相關(guān)管理部門認(rèn)定符合我市鼓勵(lì)發(fā)展政策的已出讓未建用地確需申請(qǐng)調(diào)整容積率的除外;行政劃撥用地、減免地價(jià)用地、建設(shè)用地批準(zhǔn)決定中規(guī)定為自用性質(zhì)的土地申請(qǐng)完善出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家關(guān)于土地供應(yīng)的相關(guān)政策;申請(qǐng)變更已取得土地使用權(quán)已抵押的，須取得抵押權(quán)人的同意，為共有土地使用權(quán)的，變更申請(qǐng)須經(jīng)其他共有人同意，已預(yù)售的，還須取得全體預(yù)購(gòu)人書(shū)面同意。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第二條 制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，必須遵守本法。

本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

本法所稱規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要?jiǎng)澏ā?/p>

第三條 城市和鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)依照本法制定城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃。城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求。

h3>四、我國(guó)建設(shè)用地目前存在哪些問(wèn)題

一、城鎮(zhèn)用地

1、城鎮(zhèn)用地?cái)U(kuò)展迅速，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。

2、城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局不盡合理。在我國(guó)城市用地中，存在著工業(yè)用地比重偏大，生活居住用地和其他用地比重偏低的問(wèn)題。

3、城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地管理也有待加強(qiáng)。盡管城鎮(zhèn)規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃對(duì)于各類土地的使用均有安排和控制，但規(guī)劃在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)許多偏差。隨意變動(dòng)土地利用用途或違法占地現(xiàn)象屢有發(fā)生。

二、農(nóng)村居民點(diǎn)用地

1、農(nóng)村居民點(diǎn)用地占地規(guī)模大、空置和閑置多。

2、農(nóng)村居民點(diǎn)缺乏有效利用與流轉(zhuǎn)。在實(shí)際生活中，農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)和使用權(quán)普遍存在一種觀念上的偏差，認(rèn)為宅基地是繼承遺產(chǎn)，是一種私有財(cái)產(chǎn)，自己不使用，也不準(zhǔn)別人使用，即使閑置和拋荒，別人也無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。宅基地主人擁有使用權(quán)利，卻沒(méi)有合理利用的義務(wù)。同時(shí)，對(duì)于農(nóng)村宅基地的合理流轉(zhuǎn)，又缺乏制度規(guī)定和政策指導(dǎo)，也沒(méi)有相關(guān)法律條文來(lái)限制農(nóng)村宅基地的閑置。因此，農(nóng)村宅基地使用制度不健全，不僅導(dǎo)致大量舊宅基地的閑置和拋荒，同時(shí)為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和城鄉(xiāng)土地置換增加了難度。

3、農(nóng)村居民點(diǎn)擴(kuò)張無(wú)序，土地利用率低。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)民建房占地超標(biāo)，且占用質(zhì)量好的土地。隨著農(nóng)民生活水平的不斷提高，農(nóng)民建房需求量增大，且已不滿足于原有居住條件，紛紛選新址建設(shè)更加現(xiàn)代化的住宅。整體來(lái)看，我國(guó)農(nóng)村居民住宅絕大多數(shù)以低層建筑為主，尤其以獨(dú)居小院最為普遍，占地面積大，建筑容積率低，所占土地多是地勢(shì)平坦向陽(yáng)、水源條件好、交通方便、土層深厚、土質(zhì)肥沃的優(yōu)質(zhì)土地。

4、規(guī)劃滯后，布局不合理。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)基本上處于自發(fā)狀態(tài)，農(nóng)戶建房選址比較隨意，用地規(guī)模不受約束。近些年，雖然有關(guān)部門加強(qiáng)了對(duì)農(nóng)戶建房管理，但由于村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不到位，規(guī)劃滯后所造成的后果日益凸顯，表現(xiàn)為：布局分散，結(jié)構(gòu)零散，功能混雜，不但不利于農(nóng)戶日常生活，且制約了土地的集約使用效率。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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