成都市拆遷辦官網(wǎng)首頁公告公示,北京圣運律師事務(wù)所為您整理成都市拆遷辦官網(wǎng)首頁公告公示的相關(guān)法律知識,猜您可能還想了解關(guān)于●成都市拆遷辦公室電話●成都市拆遷辦官網(wǎng)首頁公告公示查詢●成都市拆遷辦電話號碼。
一、如何查詢本地區(qū)的征收拆遷補償標準
可以直接向拆遷工作人員詢問或到拆遷辦的辦公室進行查詢,如果受阻的話也可以從網(wǎng)上進行查詢。
按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條的規(guī)定:市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>
因此,征收拆遷補償標準可以直接咨詢市、縣級人民政府及房屋征收部門。
如果上述途徑存在障礙,也可以直接在網(wǎng)頁上搜索當?shù)胤课菡魇詹块T的官方網(wǎng)站,進入官網(wǎng)的公告中查詢相應(yīng)標準。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。
市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>
房屋被依法征收的,國有土地使用權(quán)同時收回。
二、對房屋征收決定不服該怎么辦
按照我國《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。
依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定,依據(jù)強制拆遷決定實施行政強制拆遷,房屋拆遷管理部門應(yīng)當提前15日通知被拆遷人,并認真做好宣傳解釋工作。
《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》
第二十條房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷,應(yīng)當提交下列資料:
(一)行政強制拆遷申請書;
(二)裁決調(diào)解記錄和裁決書;
(三)被拆遷人不同意拆遷的理由;
(四)被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書;
(五)被拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房權(quán)屬證明或者補償資金證明;
(六)被拆遷人拒絕接收補償資金的,應(yīng)當提交補償資金的提存證明;
(七)市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定的其他材料。
第二十一條依據(jù)強制拆遷決定實施行政強制拆遷,房屋拆遷管理部門應(yīng)當提前15日通知被拆遷人,并認真做好宣傳解釋工作,動員被拆遷人自行搬遷。
簽訂房屋拆遷補償協(xié)議的注意事項有哪些
1、審查簽訂合同的主體是否合法我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人,具有法人資格,否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構(gòu),是不具備法人的主體資格的,拆遷一結(jié)束就撤了,找都找不著,更不要說以后履行的問題了。
2、合同的主要條款內(nèi)容要明確很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷,在合同細節(jié)應(yīng)當怎么約定沒有經(jīng)驗,經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確,導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有:
(1)補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細,如果存在廠房出租的情況,這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要,這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。
(2)補償款的支付時間及支付方式。
(3)安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值,土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值,如果雙方在合同中沒有明確的約定,在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。
(4)如果簽訂補充協(xié)議,補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法,與主合同條款不沖突,如果對主合同有重大改動,須明確約定以補償協(xié)議約定為準。
政府發(fā)布的拆遷公告會在當?shù)厥小⒖h政府門戶網(wǎng)站,政府信息公開欄目查詢。
拆遷公告,又名拆遷公示,指的是市政府因建設(shè)規(guī)劃需要或土地征收需要對區(qū)縣市的某個待拆遷區(qū)域公告的文書,告知該區(qū)域因規(guī)劃需要被拆遷。其中包括:拆遷原因、拆遷目的、拆遷期限、拆遷單位。拆遷公告是由國家城建主管部門發(fā)布的,具有法律效力的行政公文。
一、拆遷公告能否作為行政行為依據(jù)嗎
拆遷公告可以作為行政行為依據(jù)。實際上發(fā)布拆遷公告是拆遷人的法定義務(wù),也是其能夠進入強拆環(huán)節(jié)的前提,所以拆遷人不會否認其發(fā)布公告的行為,而且公告會顯示正確的信息。
強拆行為是一個過程,應(yīng)該會留下證據(jù),你是沒有看到強拆還是不知道強拆的人屬于哪個單位。如果是后者,可以推定強拆人就是發(fā)布公告中的拆遷人(拆遷人是一個法定概念,意即領(lǐng)取拆遷許可證的法律主體)。
二、征地的補償費規(guī)定
(一)土地補償費的概念
土地補償費是國家建設(shè)征用土地時,為補償被征地和原土地使用單位的經(jīng)濟損失而向其支付的款項。其實質(zhì)是對農(nóng)民在被征用的土地上的使用性質(zhì),長期投工和投資的補償。
土地征用補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規(guī)定,在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時,對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。
(二)土地補償費的計算
征用耕地的補償費為該耕地征用前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍。按照上述標準支付土地補償費,尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平,在特殊情況下,可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
(三)商品菜地開發(fā)建設(shè)基金費用收取標準
菜地,是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民吃菜,連續(xù)三年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。
城市人口(不含郊縣人口,僅指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口,下同)百萬以上的市,每征用一畝菜地,繳納7000—10000元。城市人口50萬~100萬的市,每征用1畝菜地,繳納3000-5000元。在京、津、滬所管轄縣征用為供應(yīng)直轄市居民吃菜的菜地,也按該標準繳納。城市人口不足50萬的城市,每畝繳納3000-5000元。在同一城市,對中央和地方的建設(shè)項目征地,按同一標準收取。
一、拆遷都有什么程序
分十步走,暫停公示入戶調(diào)查業(yè)內(nèi)計算制定拆遷方案申請拆遷許可證發(fā)布拆遷公告送達拆遷評估訂立拆遷協(xié)議動遷結(jié)案。整個過程中,最關(guān)鍵的是拆遷房屋評估,計算拆遷補償費用。作為房屋拆遷程序的關(guān)鍵一步,處理不當,則有可能引起強拆民憤。
二、詳細的程序介紹
第一個階段叫暫停公示。
由建設(shè)主管部門頒發(fā)一個文件,要求在拆遷范圍內(nèi)暫停戶口遷移、房屋改建、加建、擴建的工程,這就是暫停公示,需要在有關(guān)的場合進行公告,公示期不能超過一年。
第二個步驟是入戶調(diào)查評估。
在確定拆遷范圍之后,拆遷人要辦一些有關(guān)的手續(xù)、文件,一般來說需要取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或者《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》這兩個規(guī)劃文件,那么在法律上具備了拆遷的前提和依據(jù)。在此之后就可以進行拆遷的工作了。
拆遷工作的第一步是先入戶調(diào)查,即到現(xiàn)場一戶一戶的調(diào)查。通常入戶調(diào)查是幾個單位同時去,包括拆遷公司、評估公司、業(yè)主單位、拆遷人等。拆遷公司是進行人口、戶口調(diào)查;而評估公司是評估的現(xiàn)場勘查,按照評估規(guī)則進行拍照和記錄。
第三個步驟是內(nèi)業(yè)計算。
實際就是評估公司進行內(nèi)業(yè)輸機和數(shù)據(jù)測算,根據(jù)外業(yè)調(diào)查的資料數(shù)據(jù)進行初步測算,算出一個大致的初步評估價格。
第四步是制定拆遷實施方案。
拆遷人需要通過評估機構(gòu)的初步外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)計算,了解拆遷范圍內(nèi)的補償費用大概是多少錢,編制拆遷投資預算方案。同時制定拆遷補償方案,是貨幣補償還是實物補償,貨幣補償需要耗資多少,補償資金的籌措方式等。
第五個步驟是申請拆遷許可證。
拆遷人拿著一系列前期入戶調(diào)查的材料,包括拆遷實施方案、規(guī)劃文件等,去建委(房管局)申請《拆遷許可證》。
第六個步驟是發(fā)布拆遷公告。
就是聲明此次拆遷行為即將開始。一般發(fā)布拆遷公告的同時,要把《拆遷許可證》公開張貼出來,以說明拆遷行為的合法性和時間安排。
第七個步驟是出一個正式的評估報告。
這個時候的評估機構(gòu)需要出具正式的評估報告,一般是每一個被拆遷人都出一份報告,正式報告需要評估機構(gòu)正式簽字蓋章。
第八個步驟是送達拆遷評估報告。
送達的方式有當面送達,也有郵遞的方式
第九個訂立拆遷補償安置協(xié)議
實施拆遷:由拆遷人與被拆遷人就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項,訂立拆遷補償安置協(xié)議。
1、雙方達不成拆遷補償安置協(xié)議的,經(jīng)當事人申請,由房屋拆遷管理部門裁決。在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷,或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制拆遷。強制拆遷前,拆遷人應(yīng)就被拆除房屋的有關(guān)事項辦理證據(jù)公證。
2、雙方達成拆遷補償安置協(xié)議的,被拆遷人或者房屋在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的,拆遷人可以向仲裁委員會申請仲裁或者向人民法院起訴。訴訟期間,拆遷人可以申請人民法院先予執(zhí)行。
第十個步驟是動遷。
動遷是專業(yè)名詞,實際上就是簽訂拆遷補償協(xié)議,然后被拆遷人搬家,把房屋交給拆遷人。動遷的主要工作是簽訂拆遷補償協(xié)議。評估報告送達后,由拆遷人(一般拆遷人不親自出面,而是委托拆遷公司和評估公司)在現(xiàn)場組成動遷辦公室,接待拆遷戶主動過來商談搬遷事宜。拆遷補償費用除了包括拆遷評估報告的金額之外,有一些額外的獎勵,如提前搬家獎、工程配合獎等。
拆遷過程屬于雙方協(xié)議行為,一般不帶有強制性。
三、房屋拆遷補償安置合同應(yīng)注意房屋估價
不管選擇哪一種補償方式,都要對所拆遷和所調(diào)換的房屋進行市場價格評估。房屋評估機構(gòu)的選擇,應(yīng)由拆遷人和被拆遷人共同選定,如未達成一致意見,則由雙方各提出一至兩家評估機構(gòu),抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔。產(chǎn)權(quán)調(diào)換如雙方就價格協(xié)商一致,也可以不進行評估。
拆遷一般提前二至三個月告知戶主。
為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:
1、國防和外交的需要;
2、由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
3、由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
4、由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
5、由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;
6、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
拆遷補償標準是:
1、房屋補償費,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,按平方米單價計算;
2、周轉(zhuǎn)補償費,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼;
3、獎勵性補償費,以當?shù)貙嶋H情況和國家有關(guān)法律確定,不得任意更改。
拆遷款所需材料有:
1、身份證和戶口本或工商營業(yè)執(zhí)照和法人身份證明;
2、房屋拆遷許可證;
3、拆遷公告;
4、拆遷建設(shè)章程;
5、拆遷方案;
6、被拆遷房屋的所有權(quán)證或使用權(quán)證;
7、拆遷補償安置協(xié)議文本。
綜上所述,拆遷前會出征收公告,告知拆遷范圍、實施單位、主管部門、規(guī)劃用途等。
拆遷征收是為了國家利益和公共利益的需要,確保國家安全和促進社會發(fā)展。拆遷補償標準包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費。拆遷款所需材料包括身份證、拆遷許可證、拆遷公告等。在拆遷前,會發(fā)布征收公告,告知拆遷范圍和實施單位等信息。拆遷過程應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī),確保公平合理。
一、成都市房屋價值補償標準:
這里的房屋補償,是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償,按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格,并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。這里的市場價格,地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律,制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。如:石家莊市人民政府針對三年大變樣政策,每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的,可以找當?shù)卣ㄔO(shè)部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的,可以向復核評估,對復核結(jié)果有異議的,可以向評估專家委員會申請再次鑒定。
二、成都市搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)
搬遷費和臨時安置費用,具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式,詳見各地出具標準,在這里作者所列算的補償標準,是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房,則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷):2012年搬遷費20元/平方米,按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算,逾期12月以內(nèi),每月增加50%,預期12個月不滿24個月的,自第13個月起每月增加75%,逾期24個月以上的,自第25個月起每月增加100%
三、其他補償項目
對貨幣補償?shù)谋徊疬w人,只要符合條件,也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失,及房屋專修、家電移機補償?shù)取?/p>
1、集體土地上房屋拆遷補償
目前,集體土地征收矛盾越來越突出,我國還沒有專門制定一項為集體土地和房屋征收規(guī)范性的法律、法規(guī),農(nóng)村土地征收補償標準仍散見于土地管理法及地方性法規(guī),但補償標準較低,顯然不符合實際農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展情況。國家相關(guān)法制部門正在制定當中,具體什么時間實施,尚不可知。為便于做好拆遷工作,各縣市在參照國家法規(guī)情況下,因地制宜,自行制定并提高了相應(yīng)的補償標準,如河北省出具了冀政(2008)32號文件。農(nóng)村征收拆遷包括農(nóng)用地和宅基地兩個方面,下面一一分述:
2、農(nóng)村宅基地房屋補償
因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補償新標準,目前仍按生效的法律、法規(guī)進行補償,宅地地上房屋僅作為附著物予以補償。相信新的法規(guī)出臺后,可能完全參照國有土地房屋征收補償項目予以賠償,再次我們將拭目以待。在這里我只是簡單估算應(yīng)該補償項目:1、宅基地補償費;2、房屋補償費及裝修費;3、安置費和搬遷費;4、困難補助和獎勵;5、房屋內(nèi)各項家電移機補償;6、非住宅房屋營運損失補償?shù)取?/p>
一、房屋補償費
對于實行貨幣補償?shù)淖≌脑臁⒎课菟袡?quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換,以及對于直管公有住宅的改造等5個方面,實行房屋補償費。
根據(jù)統(tǒng)一拆遷標準,被拆遷房屋補償費應(yīng)按照被拆遷房屋評估單價乘以被拆房屋所有權(quán)證記載的建筑面積來確定。實行住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的,被拆遷房屋和安置房屋按套內(nèi)建筑面積和公攤面積分別調(diào)換,根據(jù)市場評估價結(jié)算套內(nèi)建筑面積價差,拆遷人免收公攤面積補差款。估價機構(gòu)對被拆遷房屋的評估價格應(yīng)反映同時期、同結(jié)構(gòu)、同用途、同類區(qū)域的二手房市場價格。
二、提前搬遷獎勵
按項目改造補償方案給予不同檔次的戶獎和樓棟騰退獎,總計每戶不超過8萬元。
三、政策性補貼
房補貼和物管費補貼。物管費補貼根據(jù)改造范圍內(nèi)房屋建筑面積,按1.8元/平方米·月的標準,一次性發(fā)放5年。
四、政策性補償
補償被拆遷人安裝天然氣費用
包括了被拆遷人安裝電話、有線電視、寬帶、天然氣、電表和空調(diào)移機等政策規(guī)定的補償費用。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析,成都市當前舊城改造任務(wù)艱巨。僅中心城區(qū)“兩軸四片”重大項目,所涉及的拆遷面積就達117萬平方米、拆遷戶數(shù)10492戶,加之5·12汶川地震又造成了大量的危舊房屋亟須改造。同時,近期拆遷補償標準不一致問題也困擾著城市拆遷的健康發(fā)展。為此成都市出臺了《意見》。
五、政策性補助
被拆遷者補助每戶搬家費1200元
按照規(guī)定,拆遷人將向被拆遷人提供包括臨時安置補助費、停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失補助費和搬家補助費。被拆遷住宅房屋建筑面積50平方米以下的,按50平方米計算。選擇貨幣補償安置的,一次性發(fā)放6個月臨時安置補助費。
拆遷商業(yè)、辦公、生產(chǎn)用房等非住宅房屋,停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失補助費以市統(tǒng)計部門公布的上年度城區(qū)職工平均工資收入為準,由拆遷人按照被拆遷房屋的實際從業(yè)人員(不含臨時人員)支付。選擇貨幣補償安置的,一次性發(fā)放3個月補助費。
拆遷人對被拆遷者提供搬家補助費,補助標準為住宅每戶補助1200元。非住宅由拆遷當事人雙方協(xié)商確定或由拆遷人組織搬遷,據(jù)實補助搬家費用。
針對以上分析得出,對選擇貨幣補償安置的,一次性發(fā)放的臨時安置補助費所計算的時間,由1.5個月增至6個月,且對50平方米以下的被拆遷住房面積均按50平方米來計算;對一次性發(fā)放的停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟損失補助費所計算的時間,由1.5個月增至3個月。隨著物價水平的提高,根據(jù)市場情況,《意見》對住宅的搬家補助費作了調(diào)整,由原有的每戶300元增至1200元。對非住宅的補助,則沿用原政策。
拆遷補償政策是指在政府進行拆遷行為時,對于被拆遷人的經(jīng)濟補償措施。根據(jù)我國《拆遷法》的規(guī)定,拆遷補償應(yīng)當遵循公平、公正、公開的原則,充分保障被拆遷人的合法權(quán)益。
具體來說,拆遷補償政策主要包括以下幾方面:
1.貨幣補償:拆遷人應(yīng)當將被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價值,折合成貨幣并支付給被拆遷人。根據(jù)《拆遷法》規(guī)定,拆遷人應(yīng)當自拆遷協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi),將拆遷金額支付給被拆遷人。
2.房屋調(diào)換:對于被拆遷人需要安置的原房屋,拆遷人應(yīng)當依法進行房屋調(diào)換,或者按照被拆遷人的意愿進行貨幣補償。
3.停產(chǎn)停業(yè)損失的補償:被拆遷人的停產(chǎn)停業(yè)損失,拆遷人應(yīng)當給予補償。具體補償標準,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定。
4.過渡性安置費:對于需要臨時安置的被拆遷人,拆遷人應(yīng)當給予過渡性安置費。
5.拆遷安置房建設(shè)資金:拆遷人應(yīng)當將拆遷安置房的建設(shè)資金,納入拆遷補償資金管理,確保拆遷安置房的質(zhì)量和進度。
總之,拆遷補償政策的制定,應(yīng)當充分考慮被拆遷人的實際情況和合法權(quán)益,確保拆遷行動的合法、規(guī)范和公正。
成都市出臺了《拆遷補償意見》,其中包括房屋補償費、提前搬遷獎勵、政策性補貼和政策性補助等措施,旨在規(guī)范拆遷補償標準,保障拆遷居民的合法權(quán)益。同時,拆遷人也應(yīng)該遵守相關(guān)法規(guī),確保拆遷過程的公正、公開和透明。
成都市人民政府關(guān)于印發(fā)《成都市城市房屋拆遷補償評估管理暫行規(guī)定》的通知
各區(qū)(市)縣政府,市政府各部門:
經(jīng)省政府同意,現(xiàn)發(fā)布《成都市城市房屋拆遷補償評估管理暫行規(guī)定》,該規(guī)定與《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》配套實施。
二OO一年十二月二十五日
第一條 為了規(guī)范城市房屋拆遷補償評估行為,保障房屋拆遷順利進行,維護拆遷評估當事人的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《四川省城市房屋拆遷管理條例》及《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》,結(jié)合成都市實際,制定本規(guī)定。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)進行城市房屋拆遷補償評估的,應(yīng)當遵守本規(guī)定。
第三條 被拆遷房屋在錦江、青羊、金牛、武侯、成華(含高新區(qū))內(nèi)的,從事房屋拆遷補償評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu)),應(yīng)當具有二級以上資格等級,并向市房產(chǎn)管理局備案;被拆遷房屋在其他區(qū)(市)縣的,從事房屋拆遷補償評估的估價機構(gòu),應(yīng)當具有三級以上資格等級,并向當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門備案。
第四條 房屋拆遷補償評估包括對被拆遷房屋的分類評估和分戶評估,分類評估是指估價機構(gòu)對拆遷范圍內(nèi)的被拆迂房屋,按照區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等分類進行的房地產(chǎn)市場平均價格的評估,分戶評估是指估價機構(gòu)對被拆遷房屋,按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積,結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進行的房地產(chǎn)市場價格的評估。
第五條安置房屋的評估方式,屬于集中成片安置的住房,按照被拆遷房屋分類評估的辦法按幢或者住宅區(qū)進行評估,不作分戶評估;屬于非住宅房屋和零星安置的住房,實行分戶評估。
第六條 拆遷人可以采取協(xié)議的方式確定估價機構(gòu)進行分類評估,也可以從申請拆遷補償評估的估價機構(gòu)中以抽簽方式確定估價機構(gòu)進行分類評估。確定估價機構(gòu)時,拆遷人可以邀請被拆遷房屋所在的居民委員會(社區(qū)居民委員會)進行監(jiān)督。
拆遷人委托確定估價機構(gòu)時,應(yīng)向委托的估價機構(gòu)出具房屋拆遷許可證,并與委托的估價機構(gòu)簽訂房屋拆遷補償評估書面委托合同。但在取得房屋拆遷許可證前,估價機構(gòu)不得進場評估。
第七條 估價機構(gòu)應(yīng)當嚴格依照國家《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《成都市城市房屋拆遷補償估價操作規(guī)則》等規(guī)定,對被拆遷房屋和安置房屋進行價格評估,并向評估委托人出具評估報告。
《成都市城市房屋拆遷補償估價操作規(guī)則》由市房產(chǎn)管理局制定。
第八條 拆遷人領(lǐng)取房屋拆遷許可證后,在拆遷動員時,應(yīng)向被拆遷人公布所委托的估價機構(gòu)和估價機構(gòu)進場評估的工作安排。
估價機構(gòu)進場后,被拆遷人應(yīng)當配合估價機構(gòu)對其被拆遷房屋的萍估工作。
第九條 估價機構(gòu)應(yīng)在拆遷動員后的10日內(nèi)出具分類評估估價報告。實行現(xiàn)房集中成片安置的,對拆遷入提供的安置住房應(yīng)當同時按照被拆遷房屋分類評估的辦法進行評估。
被拆遷房屋的分類評估價格和集中安置住房的分類評估價格,由拆遷入在拆遷現(xiàn)場予以公布。
第十條 因特殊原因確需實行過渡安置的,應(yīng)當征得房屋拆遷管理部門書面同意。安置房屋的價格在房屋竣工驗收合格后評估確定,但被拆遷人應(yīng)當按照拆遷協(xié)議按期搬遷。
第十一條 同一拆遷項目的被拆遷房屋和集中或者成片安置住房的分類評估,拆遷人只能委托同一估價機構(gòu)進行一次性評估。
第十二條 實行貨幣補償?shù)模徊疬w房屋的補償金額由拆遷當事人雙方參照公布的分類評估價格協(xié)商議定。
實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,被拆遷房屋的補償金額確定后,在結(jié)算被拆遷房屋與安置房屋的價差時,安置房屋的價格,屬于集中或者成片安置住房的,按照本規(guī)定第五條的規(guī)定結(jié)合樓層差價確定;屬于非住宅房屋或者零星安置住房的,按照分戶評估的價格確定;屬于過渡安置的,待安置房屋建成后評估確定。
第十三條 拆遷當事人參照被拆遷房屋的分類評估價格,就補償金額達不成協(xié)議的,被拆遷房屋的補償金額以分戶評估的價格確定。分戶評估的估價機構(gòu)由拆遷當事人雙方協(xié)商共同委托,協(xié)商不成的,可以在雙方當事人提出的估價機構(gòu)名單中采取抽簽等方式確定,當事人認為有必要的,可以申請公證。估價機構(gòu)不得接受拆遷當事人單方對被拆遷房屋的分戶評估委托。
第十四條 拆遷當事人就被拆遷房屋的補償金額達不成一致,申請房屋拆遷管理部門裁決的,房屋拆遷管理部門受理后,應(yīng)當委托估價機構(gòu)進行評估,并以評估結(jié)果作為裁決的依據(jù)。對該被拆遷房屋已作過分戶評估的估價機構(gòu),不得作為指定的估價機構(gòu)。
第十五條 進入裁決程序后,被拆遷入不配合指定的估價機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估的,該房屋原已進行分戶評估的,以原分戶評估的結(jié)果作為裁決的依據(jù);因被拆遷入無理阻撓,估價機構(gòu)無法進行評估,而進入裁決程序前該房屋又未進行分戶評估的,以分類評估的價格作為裁決的依據(jù)。
第十六條 估價機構(gòu)收取評估費,被拆遷房屋的分類評估和安置房屋的評估由拆遷人承擔;被拆遷房屋的分戶評估費用,由拆遷當事人協(xié)商,協(xié)商不成的,由拆遷人與被拆遷人各承擔50%;裁決涉及的評估由申請裁決方承擔。評估費的收取標準,按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 從事房屋拆遷補償評估的估價機構(gòu)及其估價師應(yīng)當嚴格遵守本規(guī)定,禁止下列行為:
(一)轉(zhuǎn)讓拆遷補償評估業(yè)務(wù)或者允許他人借用自己的名義從事拆遷補償評估業(yè)務(wù);
(二)違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《成都市城市房屋拆遷補償估價操作規(guī)則》,出具虛假評估報告,評估結(jié)果嚴重失真,或者惡意串通損害拆遷當事人合法權(quán)益;
(三)不接受房屋拆遷管理部門對拆遷補償評估的監(jiān)督。
第十八條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當加強對房屋拆遷補償評估活動的監(jiān)督。估價機構(gòu)及其估價師違反本規(guī)定第十七條規(guī)定的,由房屋拆遷管理部門提請房地產(chǎn)估價主管部門降低或者取消其房地產(chǎn)評估資格,給拆遷當事人造成損失的,依法承擔賠償責任,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
第十九條 本規(guī)定具體應(yīng)用中的問題由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第二十條 本規(guī)定與《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》配套施行。省人民政府對城市房屋拆遷補償評估另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
|||房屋拆遷補償價應(yīng)如何評估
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1、規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,確定拆遷范圍后,通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機關(guān)。
2、區(qū)、縣政府機關(guān)通知房屋所在地的公安機關(guān)控制居民常住戶口的遷入,停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù);房管部門和房屋經(jīng)營單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、分戶等手續(xù);被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴建和裝修等工程;所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。上述通知以公告形式予以公布,暫停辦理的期限為12個月,需要延長的,應(yīng)向拆遷房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請,經(jīng)批準可延長不超過6個月,如需超過6個月的,須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準。
3、拆遷人持有關(guān)文件和材料向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局對申請進行審核后,發(fā)給房屋拆遷許可證,若作出暫緩發(fā)證決定的,應(yīng)說明理由。
4、房地產(chǎn)管理局在拆遷范圍內(nèi)以房屋拆遷公告或其他形式予以公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限,并及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋安置協(xié)議書》,就拆遷事項的權(quán)利義務(wù),如補償形式、金額、應(yīng)安置人口、應(yīng)安置面積、安置地點、層次、搬遷過渡形式、期限、違約責任等作明確規(guī)定。
拆遷期限自公告之曰起計算,不超過1年。了解上述程序后,如果你家在拆遷中發(fā)現(xiàn)存在違法程序,可向有關(guān)部門反映。
二、房屋拆遷中的過渡期限
房屋拆遷過程中的過渡期限是指房屋拆遷中,由于拆遷人不能一次性安置用房,而是要經(jīng)過一段時間才能給被拆除房屋使用人提供安置用房。從房屋拆除,被拆除房屋使用人遷走至拆遷人提供安置用房這一段時間就是房屋拆遷中的過渡期限,也稱為安置期限。在這段時間里,不管是通過拆遷人提供周轉(zhuǎn)房還是被拆除房屋使用人自行安排住處,被拆除房屋使用人皆要遷離原地到他處居住生活。
過渡期限是拆遷安置協(xié)議的重要內(nèi)容,對于拆遷人和被拆除房屋使用人都有著重要意義,所以必須在拆遷安置協(xié)議中給予明確規(guī)定,雙方都應(yīng)該信守協(xié)議的期限規(guī)定。
1、過渡期限是臨時安置補助費發(fā)放的一個重要標準。過渡時間有多長,拆遷人就應(yīng)該發(fā)給被拆除房屋使用人多長時間的臨時安置補助費。
2、過渡時期是拆遷人向被拆除房屋使用人提供安置用房的期限,也是被拆除房屋使用人有權(quán)居住使用周轉(zhuǎn)房的時間期限。《城市房屋拆遷管理條例》第32條規(guī)定,"拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應(yīng)當遵守過渡期限的協(xié)議。拆遷人不得擅自延長過渡期限;由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉(zhuǎn)房。"
拆遷人必須在過渡期限內(nèi)向被拆遷人提供安置用房,否則就要承擔相應(yīng)的違約責任;而在拆遷人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后,被拆除房屋使用人應(yīng)及時遷往安置用房,騰退周轉(zhuǎn)房,否則也要承擔相應(yīng)的違約責任。
三、房屋拆遷公告
建設(shè)部《城市房屋拆遷管理條例》第10條規(guī)定,房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放,房屋拆遷主管部門應(yīng)當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。由此可見,房屋拆遷公告是房屋拆遷主管部門向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證后,向被拆遷人告知拆遷決定的方式,同時也是法定的必經(jīng)程序。
房屋拆遷公告作用是讓被拆遷人了解房屋拆遷的原因,任何單位和個人必須服從于城市規(guī)劃和城區(qū)改建的目的,從而使被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。由于房屋拆遷所涉及的被拆遷人人數(shù)眾多,因此需要在拆遷范圍內(nèi)廣為張貼,盡可能使每個被拆遷人知悉拆遷的有關(guān)事項,從而使被拆遷人在拆遷之前做好拆遷的準備工作。拆遷公告的內(nèi)容應(yīng)當包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷人等需要被拆遷人了解的事項,使被拆遷人知道其在拆遷當中所享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。
此外,為了圓滿完成拆遷工作,拆遷公告公布后,主管部門還應(yīng)當深入群眾做好宣傳解釋工作及時了解被拆遷人的實際困難,為被拆遷人排憂解難。
四、拆遷補償?shù)淖畹脱a償價
2001年11月1曰實施的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》規(guī)定:"拆遷補償安置可以實行貨幣補償,也可以實行與貨幣補償金額等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;拆遷居住房屋,還可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ),在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。"這標志著上海市拆遷補償安置以戶口為計算基數(shù)的方式已完成歷史使命。
取而代之的是以“被拆遷房屋的建筑面積為基數(shù)”計算拆遷補償?shù)男路椒ǎ路椒ǖ膶嵤瑢幼≡谂f里弄、簡屋、不成套房中,且居住面積較小、收入較低的居民以貨幣補償款購買到能滿足其基本生活需要的住房就比較困難,對這一問題,《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》制定了拆遷補償?shù)淖畹脱a償單價標準,讓這部分居民得到一定的實惠。
最低補償單價標準為:被拆除房屋與同區(qū)域已購公房交易的平均單價,即:凡被拆除的居住房屋的評估單價低于最低補償單價的,按最低補償單價執(zhí)行。另外,還在最低補償單價外規(guī)定了價格補助標準不低于
205,也就是說可以得到最低價格補償單價205以上的價格補貼。
對于居住面積較小、收入較低的部分居民,還可以選擇異地產(chǎn)權(quán)房安置的拆遷補償辦法,這種補償方法是以被拆遷房屋的建筑面積的基礎(chǔ)上采用“拆一還一”再增加地段類別面積補差,面積補差在安置面積內(nèi)不結(jié)算差價。
五、拆遷補償安置協(xié)議
拆遷補償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的房屋拆遷人與房屋所有人、承租人之間共同簽訂的有關(guān)房屋拆遷的協(xié)議。
拆遷租賃房屋的安置協(xié)議,符合下列情形之一的,拆遷人應(yīng)與被拆遷人、承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議:
1、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有居住房屋,被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?
2、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的;
4、拆遷宗教團體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。
被拆遷人、房屋承租人在交驗自房屋拆遷許可證核發(fā)之曰合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租賃公房憑證、合同
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