一、承包經(jīng)營權(quán)變更是否需要進(jìn)行評估？

法律分析：根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承等。但是在承包經(jīng)營權(quán)變更時，需要進(jìn)行土地評估，以確定土地的價值和合理的土地承包費用，并且需要向農(nóng)民說明變更原因和涉及的費用等方面的事項。如果未經(jīng)土地評估就進(jìn)行承包經(jīng)營權(quán)變更，可能會影響農(nóng)民的利益，違反土地管理法，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國憲法》第十二條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實行生產(chǎn)、供銷、信用、消費的各個環(huán)節(jié)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的財產(chǎn)權(quán)歸集體所有，農(nóng)民依法享有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的財產(chǎn)權(quán)利和合法權(quán)益。

《中華人民共和國土地管理法》第六十六條 土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承等。轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照土地承包期限和土地用途確定新承包人和換地范圍，并經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)；承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新承包人應(yīng)當(dāng)就土地承包費用向前期承包人作出補(bǔ)償。在土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租等活動中，不得損害土地承包人的合法權(quán)益。

《中華人民共和國土地管理法》第六十七條 承包方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)過集體租賃土地的農(nóng)民委員會或者村民委員會審議批準(zhǔn)后，在縣級以上土地管理部門備案。

《中華人民共和國土地管理法》第六十八條 將土地承包經(jīng)營權(quán)變更的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地評估確定土地定價和承包費用。農(nóng)民要求對土地估價結(jié)果有異議的，可以向土地管理部門或者依法成立的農(nóng)村土地估價機(jī)構(gòu)申請重新評估。")}}

二、承包經(jīng)營權(quán)的主體資格

把家庭作為承包經(jīng)營權(quán)的主體，主要原因在于把經(jīng)濟(jì)上的生產(chǎn)單位作為法律概念，互相混淆。真正的承包經(jīng)營權(quán)主體應(yīng)該是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員個人，而不是農(nóng)戶，理由如下：

1、搞清楚集體經(jīng)濟(jì)組織的成員究竟是其范圍內(nèi)的家庭還是個人?從集體經(jīng)濟(jì)組織的歷史形成來看。集體經(jīng)濟(jì)組織是1952年進(jìn)行社會主義改造的時候，先是互助組，然后農(nóng)民以自己的土地通過入股形成初級社、高級社，成為政社合一的人民公社，后來實行的隊為基礎(chǔ)，三級所有以生產(chǎn)隊作為集體經(jīng)濟(jì)組織(有些地方超過該范圍)，由其占有集體的土地。

可見，在這個過程中，最初是以農(nóng)民個人的土地入股，演變成為集體所有的土地。直到家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制在全國推廣后，才是家庭作為承包方和集體簽訂承包合同，從而在法律上才逐步有了家庭作為集體的成員的說法，個人就被戶代替了。但是這個過程顯然忽略了集體土地的所有權(quán)的發(fā)展過程。

2、實踐中也是以集體經(jīng)濟(jì)組織的成員個人作為承包權(quán)的主體的。最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》第34條規(guī)定：承包方是夫妻的，在承包合同履行期間解除婚姻關(guān)系時，就其承包經(jīng)營的權(quán)利義務(wù)未達(dá)成協(xié)議，且雙方均有承包經(jīng)營主體資格的，人民法院在處理其離婚案件時，應(yīng)當(dāng)按照家庭人口、老人的贍養(yǎng)、未成年子女的撫養(yǎng)等具體情況，對其承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行分割。在這個司法解釋中，最高法院特別提到夫妻雙方都有承包經(jīng)營主體資格，而沒有說是農(nóng)戶。因此，可以認(rèn)為，個人是作為承包經(jīng)營權(quán)的主體資格而不是整個家庭。

以個人作為承包權(quán)的主體，也與集體土地承包經(jīng)營權(quán)的本質(zhì)相一致的。因為在農(nóng)民的社會保障很不完善的條件下，集體土地被視為農(nóng)民最為根本的保障。只有每個農(nóng)民都有權(quán)獲得一份土地的承包經(jīng)營權(quán)，才可以最為有效地維護(hù)農(nóng)民的利益。這對于孤兒，離婚的婦女，以及年老而缺乏收入的農(nóng)民來說，意義就更為重大了。

雖然承包經(jīng)營權(quán)是通過家庭與集體組織簽訂承包合同而成立的，但是我們可以發(fā)現(xiàn)，承包經(jīng)營權(quán)本質(zhì)上是一個物權(quán)，同時又有某種社區(qū)成員權(quán)性質(zhì)，該權(quán)利被賦予個人而非農(nóng)民家庭。家庭成員之間利益一致，所以一般都是以家庭作為意思表示的單位和經(jīng)營決策的單位。

在法律上，家庭成員之間是表見代理關(guān)系，在成年的家庭成員之間可以相互代理行使承包權(quán)，無行為能力或者限制行為能力人，一般由其法定代理人根據(jù)法定代理關(guān)系行使其承包權(quán)。戶主作為承包方代表人，其家庭成員均為承包經(jīng)營權(quán)人。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)如何評估

價值評估影響因素

《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》第十二條要求，借貸雙方可采取委托第三方評估機(jī)構(gòu)評估、貸款人自評估或者借貸雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值。它的價值主要受自然和社會兩大方面因素的影響。

自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然環(huán)境，土地等級，包括氣候條件、地形地貌、土壤條件、水文狀況等。社會因素包括三類，第一，土地相對不動信息，如所在地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度、交通條件、土地位置、土地基本設(shè)施狀況；第二，土地經(jīng)營產(chǎn)值和周邊相同類型土地經(jīng)營權(quán)價值狀況，第三，如果是流轉(zhuǎn)的土地，需考慮土地使用權(quán)承包年限之剩余使用年限，它是申請抵押貸款審核時的重要考量。

價值評估五方法

收益還原法。它是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益（地租），以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原利率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價格的一種方法。其計算公式為：地價=a/×[1-1/(1+)]，a-土地年純收益，-土地還原利率，-土地使用權(quán)承包年限之剩余使用年限。對于在正常條件下有客觀收益且土地純收益較容易測算的農(nóng)用地價值評估可以采用這種方法。

市場比較法。它是根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進(jìn)行比較，并對類似農(nóng)用地的成交價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估農(nóng)用地價格的方法。其計算公式為：地價=情況修正系數(shù)×交易實例農(nóng)用地情況指數(shù)。市場比較法適用于農(nóng)用地市場交易比較活躍的地區(qū)。

成本逼近法。它是指以新開墾農(nóng)用地或土地整理過程中所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和應(yīng)繳納的稅金，并進(jìn)行各種修正來確定農(nóng)用地價格的方法。其計算公式為：地價=（土地取得費+農(nóng)用地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+農(nóng)用地增值收益）×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第三百三十三條，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

h3>四、承包經(jīng)營權(quán)的主體資格

把家庭作為承包經(jīng)營權(quán)的主體，主要原因在于把經(jīng)濟(jì)上的生產(chǎn)單位作為法律概念，互相混淆。真正的承包經(jīng)營權(quán)主體應(yīng)該是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員個人，而不是農(nóng)戶，理由如下：

1、搞清楚集體經(jīng)濟(jì)組織的成員究竟是其范圍內(nèi)的家庭還是個人?從集體經(jīng)濟(jì)組織的歷史形成來看。集體經(jīng)濟(jì)組織是1952年進(jìn)行社會主義改造的時候，先是互助組，然后農(nóng)民以自己的土地通過入股形成初級社、高級社，成為政社合一的人民公社，后來實行的隊為基礎(chǔ)，三級所有以生產(chǎn)隊作為集體經(jīng)濟(jì)組織(有些地方超過該范圍)，由其占有集體的土地。

可見，在這個過程中，最初是以農(nóng)民個人的土地入股，演變成為集體所有的土地。直到家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制在全國推廣后，才是家庭作為承包方和集體簽訂承包合同，從而在法律上才逐步有了家庭作為集體的成員的說法，個人就被戶代替了。但是這個過程顯然忽略了集體土地的所有權(quán)的發(fā)展過程。

2、實踐中也是以集體經(jīng)濟(jì)組織的成員個人作為承包權(quán)的主體的。最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》第34條規(guī)定：承包方是夫妻的，在承包合同履行期間解除婚姻關(guān)系時，就其承包經(jīng)營的權(quán)利義務(wù)未達(dá)成協(xié)議，且雙方均有承包經(jīng)營主體資格的，人民法院在處理其離婚案件時，應(yīng)當(dāng)按照家庭人口、老人的贍養(yǎng)、未成年子女的撫養(yǎng)等具體情況，對其承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行分割。在這個司法解釋中，最高法院特別提到夫妻雙方都有承包經(jīng)營主體資格，而沒有說是農(nóng)戶。因此，可以認(rèn)為，個人是作為承包經(jīng)營權(quán)的主體資格而不是整個家庭。

以個人作為承包權(quán)的主體，也與集體土地承包經(jīng)營權(quán)的本質(zhì)相一致的。因為在農(nóng)民的社會保障很不完善的條件下，集體土地被視為農(nóng)民最為根本的保障。只有每個農(nóng)民都有權(quán)獲得一份土地的承包經(jīng)營權(quán)，才可以最為有效地維護(hù)農(nóng)民的利益。這對于孤兒，離婚的婦女，以及年老而缺乏收入的農(nóng)民來說，意義就更為重大了。

雖然承包經(jīng)營權(quán)是通過家庭與集體組織簽訂承包合同而成立的，但是我們可以發(fā)現(xiàn)，承包經(jīng)營權(quán)本質(zhì)上是一個物權(quán)，同時又有某種社區(qū)成員權(quán)性質(zhì)，該權(quán)利被賦予個人而非農(nóng)民家庭。家庭成員之間利益一致，所以一般都是以家庭作為意思表示的單位和經(jīng)營決策的單位。

在法律上，家庭成員之間是表見代理關(guān)系，在成年的家庭成員之間可以相互代理行使承包權(quán)，無行為能力或者限制行為能力人，一般由其法定代理人根據(jù)法定代理關(guān)系行使其承包權(quán)。戶主作為承包方代表人，其家庭成員均為承包經(jīng)營權(quán)人。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：中國法院網(wǎng)-承包經(jīng)營權(quán)變更是否需要進(jìn)行評估？，