一、拆遷人要注意準確定位自己

拆遷人是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。那么，拆遷人如何準確地定位自己呢？城市拆遷本身是民事活動，民事活動中的拆遷當事人法律地位是平等的。集中表現(xiàn)在：

1、享有平等的保護自己民事權(quán)益不受侵犯的權(quán)利；

2、享有在行政裁決和民事訴訟中平等地位的權(quán)利；

3、各自都有不服拆遷管理行政行為，并提起訴訟的權(quán)利；

4、各自都有權(quán)放棄或處分自己權(quán)利；

5、都有遵守拆遷法律、法規(guī)和拆遷期限的義務(wù)；

6、都有接受拆遷行政管理部門依法管理、監(jiān)督的義務(wù)；

7、都有履行拆遷合同約定的義務(wù)；

8、都有履行法院對拆遷糾紛所作的已發(fā)生法律效力的判決、裁定的義務(wù)。總之，拆遷人無論是手握大權(quán)的政府機關(guān)，還是腰纏億元的開發(fā)商，在拆遷中他與平民百姓的身份是平等的，法律地位是平等的。而現(xiàn)在有些開發(fā)商或拆遷人在拆遷中不能準確的定位自己，故意夸大拆遷的行政意義。有的不是與被拆遷人平等協(xié)商，而是把申請行政強拆或申請法院強拆放在前提，有的該測算補給被拆遷人的，而漏算、少算、甚至故意不算。這結(jié)真讓人們百思不得其解。知識拓展：法律法規(guī)對拆遷人的相關(guān)規(guī)定：1991年3月22日頒布的《城市房屋拆遷管理條例》第八條規(guī)定，任何單位或者個人需要拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準文件，，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證之后，方可拆遷。房屋拆遷需要變更土地使用權(quán)的，必須依法取得土地使用權(quán)。國家建設(shè)部于1991年7月在《關(guān)于印制頒發(fā)房屋拆遷許可證的通知》中的填表說明中第1項，可以視為建設(shè)部根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，對于條例第八條中國家規(guī)定的批準文件的解釋，即拆遷人在申請房屋拆遷主管部門在頒發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當向拆遷主管部門提交拆遷許可證的表格，該表格中規(guī)定拆遷申請人應(yīng)當填寫項目批文、規(guī)劃批文、用地批文、及批準機關(guān)和批準文號。2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》第七條對拆遷申請人提交的文件作出了明確的規(guī)定，根據(jù)該條的規(guī)定，拆遷人申請人申請房屋拆遷許可證，應(yīng)當向房屋拆遷主管部門提交建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件等。

二、如何能夠讓拆遷方主動找你進行拆遷談判

在房屋征收拆遷過程中，讓拆遷方主動找被拆遷人談判的方法是不簽訂拆遷補償方案，房屋是先補償后拆遷的，房屋不能拆遷的，征收部門自然會主動談判。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十七條實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

一、門面拆遷補償內(nèi)容

1、拆遷資產(chǎn)的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償?shù)龋?

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實際情況而定，一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預期經(jīng)營損失；

3、拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價和價格補貼。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于最低補償單價標準的，按最低補償單價標準計算。

最低補償單價標準，為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價。

本條所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，由各區(qū)、縣政府按其劃定的區(qū)域范圍定期公布。

價格補貼標準，由市價格主管部門會同市建委、市房地資源局制定。

三、被拆遷人需要了解哪些關(guān)鍵信息

一、查看拆遷中需公開的法定文件是否齊全

當一個地區(qū)實施征收拆遷，首先要經(jīng)過法定程序進行審批，而后再實施征收拆遷。依法依規(guī)實施的征收拆遷項目，在實施拆遷的最前期便應(yīng)當在征收拆遷范圍內(nèi)，將征收土地通告、拆遷安置補償方案對全體被拆遷人進行公示公告，以公開的方式讓拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人了解拆遷所涉及的細節(jié)規(guī)定以及補償規(guī)定。被拆遷人若是對拆遷安置補償方案不滿意，還可通過行政復議或行政訴訟程序進行維權(quán)。

二、考慮拆遷程序的合法性

并非所有的征收拆遷都是合法實施的，各位被拆遷人可從諸多方面進行思考。

首先，被拆遷人若是在前期公示公告階段從未見過任何蓋有政府公章的公告文件，拆遷方也拒絕出示相關(guān)文件，那么被拆遷人便可對當?shù)厮鶎嵤┱魇詹疬w的合法性有所懷疑。合法的征收拆遷程序應(yīng)當公開透明的進行，不會藏著掖著，讓被拆遷人不清楚應(yīng)當怎么拆怎么補償?shù)那闆r下稀里糊涂地簽署補償協(xié)議。

其次，房屋及土地的調(diào)查評估報告單必不可少。實施征收拆遷，拆遷方必須挨家挨戶進行實地調(diào)查，對房屋位置、面積、建造結(jié)構(gòu)、性質(zhì)等方面進行詳細的核查評估，經(jīng)被拆遷人簽字確認后便可作為之后計算補償數(shù)額的依據(jù)。連正規(guī)的調(diào)查評估單都沒有而實施的征收拆遷，很難保障被拆遷人的合法權(quán)益。

最后，實施征收拆遷的主體一定是縣級以上地方人民政府，因此最終拆遷安置補償協(xié)議必定要和政府簽署。在實際拆遷工作進行中，同被拆遷人接觸談判的往往都是村委會、工作小組等非政府的工作人員。通常情況下，他們都是受到政府委托，配合、協(xié)助政府實施征收拆遷工作，是沒有問題的。但若是被拆遷人發(fā)現(xiàn)最終要同村委會或者不知名的小公司簽署拆遷安置補償協(xié)議，而非同人民政府簽署安置補償協(xié)議時，心里一定要敲響警鐘。

各位被拆遷人若是有不清楚的地方，可隨時向北京晏清律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師進行咨詢，必要時也可委托律師對案件情況展開細致調(diào)查，為后期維權(quán)奠定堅實的法律及事實基礎(chǔ)。

三、如何補償才算合理

農(nóng)村房屋拆遷應(yīng)當獲得多少補償？給到多少才算合理？有沒有相應(yīng)的法律規(guī)定？這些正是被拆遷人最關(guān)心的話題。我們可以明確告知您：并不存在全國統(tǒng)一的補償標準，也不存在房屋是否應(yīng)當?shù)让娣e進行置換這樣細致入微的規(guī)定。因為全國經(jīng)濟發(fā)展水平并不相同，全部按照同樣的標準進行補償會引起廣泛的爭議及糾紛，不利于法律的實施。但補償標準并非無跡可尋，全國各地所實施的征收拆遷都必須遵循的原則是：“原有生活水平不降低，長遠生計有保障”。對于住宅應(yīng)當按照先補償后搬遷，居住條件有改善的原則，尊重村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或貨幣補償?shù)确绞浇o予公平合理的補償。

各位被拆遷人可廣泛地考量周邊房屋價格以及周邊區(qū)域所實施征收拆遷的補償標準，來分析自家的拆遷補償是否合理。

四、整合上述信息分析情況，主動應(yīng)對

各位被拆遷人可通過對上述幾點關(guān)鍵信息的了解分析，對拆遷是否合法、補償是否合理等方面有了初步的判斷。若是發(fā)現(xiàn)征收拆遷可能存在問題，可主動與拆遷方溝通談判爭取合理補償。若是溝通無果也不要坐以待斃，要在法定期限內(nèi)提起行政程序或訴訟程序，避免超出法定的訴訟時效，被法律剝奪勝訴的權(quán)利便得不償失了。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

來源：頭條-拆遷人要注意準確定位自己，