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企業拆遷中無形資產補償及律師建議

發布時間：
2018-07-31 09:38:51
作者：
圣運律師
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無形資產指沒有物質實體，但能為企業或所有者長期帶來收益的資產。我國《企業會計制度》的定義是：無形資產，是指企業為生產商品或者

企業拆遷中無形資產補償及律師建議

無形資產指沒有物質實體，但能為企業或所有者長期帶來收益的資產。我國《企業會計制度》的定義是：“無形資產，是指企業為生產商品或者提供勞務、出租給他人、或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。”無形資產與有形的固定資產、流動資產一樣，是企業的財富，是企業創造商品、獲取利潤的手段。它是企業擁有的一種特殊權力的象征，有助于取得高于一般利潤水平的收益。目前在企業拆遷中對于企業無形資產的補償還存在很大的爭議。

【前言】

無形資產指沒有物質實體，但能為企業或所有者長期帶來收益的資產。我國《企業會計制度》的定義是：“無形資產，是指企業為生產商品或者提供勞務、出租給他人、或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。”無形資產與有形的固定資產、流動資產一樣，是企業的財富，是企業創造商品、獲取利潤的手段。它是企業擁有的一種特殊權力的象征，有助于取得高于一般利潤水平的收益。目前在企業拆遷中對于企業無形資產的補償還存在很大的爭議。目前包括物權法在內的法律法規對企業拆遷補償（特別是無形資產損失）都沒有作出具體規定，這使企業拆遷補償陷入無法可依的困境。但是企業長期經營形成的品牌價值確實存在，搬遷后必然造成這樣長期積累的知名度受損。目前實踐中是協商補償或者用有形損失的充足補償來彌補。

【案例回顧】
２００８年１月４日福建省泉州市迎賓館周邊整治區征地拆遷安置工作領導小組下達的一張“拆遷告知書”。李某經營了２７年的泉州A紡織印染有限公司（以下簡稱A公司），就在拆遷紅線內。拆遷告知書上寫明的拆遷原因是，“東海片區系我市‘一二三四’城建總綱中的‘三片’之一，是泉州今后的行政、文化和商貿中心。”協議拆遷期限定于２００８年１月５日至２月５日。2007年１２月２８日，豐澤區政府派人給A公司送來了拆遷安置補償方案。2008年１月４日下達了拆遷告知書，要求企業在一個月內簽協議。隨后，政府相關部門還口頭通知企業，要求５月２１日前搬遷。拆遷告知書下發后的幾天，A公司就被告知政府無法安排安置地。A公司生意很紅火，生產的產品在歐美國家銷路很好。一旦拆遷，供需鏈條就會斷掉，企業的生存就將成為重大問題。且A公司交納了土地出讓金，使用年限為５０年。2007年１２月５日出臺的《東海片區征收工業用地補償安置方案》列出：補償的項目包括地上建筑物補償、設備補償、土地補償。此外，搬遷補助費用按合法建筑面積６元／平方米計算，拆遷造成工廠停產、停業的補償費用，按照拆遷合法建筑面積１２元／平方米•月計算；一次性給予９個月的補償。政府的安置補償方案只是對A公司的有形損失進行補償，對無形損失的補償沒有具體規定。然而一旦拆遷，A公司長期積累的供銷網絡就要中斷，企業的生產能力、技術力量、市場份額要受影響。而且員工在企業服務多年，企業必須向他們支付巨額的安置費用。按照目前的補償標準，A公司最多能拿到１億元補償，而A公司搬遷的的成本是２億元，這點補償根本無法彌補A公司的損失。

【案例剖析】
企業獲取的利潤不僅要依靠有形資產創造的加工利潤或有形資產商品的貿易利潤 ,更要依賴無形的超額利潤。企業的無形資產可以分為四類:知識產權類、契約權利類、關系類、綜合類。企業拆遷導致無形資產損失程度最大的為契約權利類、關系類和綜合類無形資產。企業拆遷后搬遷至別處 ,在原有范圍內全心經營的客戶群可能會有一部分繼續追隨 ,但是大部分會隨著追隨成本的增加而喪失，品牌效用也會隨之降低，而在重建廠址范圍內重新建立良好的商譽有很大的風險。健全的供銷鏈和良好的供銷網絡對于企業來說也是至關重要的，企業拆遷導致了這些無形資產的損失，重新建立不僅需要花費時間、成本，而且形成穩定的網絡和健全的鏈條后。由于交通便利程度、供銷距離等不確定性因素，往往導致運營成本高于從前。

人力資源的流逝，是企業拆遷導致的另一項無形資產的損失。在得知企業拆遷消息后，企業內部的人力資源將會發生變化，一般技能的工人可能自愿選擇去留，企業可在新建后重新招聘，較為容易。而技術工人對比“去和留 ” 的成本，發現若辭職離開，可以很容易在別的企業找到新的工作直接上崗，若留下，跟隨現有企業搬遷，則需要冒停工損失的風險，盡管企業為了挽留他們會給予一定的補貼，但搬遷后的企業是否能夠比現在企業的效益更好卻是一個不確定因素，而且搬遷后企業的地點交通方便程度也是他們考慮的重要因素。而技術工人對于企業來說是提高競爭力的一個重要因素，這類工人往往比較稀缺，培訓一般工人成為技術工人需要高額的培訓費用和大量的時間，失去熟練工人對拆遷企業來說無疑是雪上加霜。

一般來說，工廠搬遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，可分為三個階段，即：搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷后恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升（搬遷準備階段），上升至最高值（搬遷階段），然后從最大值逐漸下降至零（搬遷后生產恢復階段）。

然而物權法規定，為了公共利益征收單位、個人的房屋及其他不動產，必須保障被拆遷居民的生活居住水平不下降，但對被拆遷企業的生存和權益保障沒有作出具體規定，目前各地補償標準不一。現實中，很多本來生意紅火的企業因為拆遷而倒閉，并引發糾紛。

【律師觀點】

城市房屋拆遷十分復雜，企業在面臨拆遷時，應該積極尋求專業律師的咨詢與幫助，必要時聘請相關律師為其提供專業的律師服務。而律師在企業拆遷法律服務中應當做到以下幾個方面的工作：

一、收集相關證據：
1、審查企業的土地或者房屋租賃合同，以便確定企業使用土地或者房屋合法性問題；

2、向拆遷方了解征地批文、建設項目的立項批文、建設規劃許可證、拆遷方案、拆遷許可證等相關拆遷征地批準文件，這些文件可以確定拆遷征地項目的合法性問題；

3、審查企業的營業執照、納稅情況、企業員工合同、企業對土地或者房屋投入的其他相關單據，為制作企業拆遷補償方案提供依據。

二、制作拆遷損失報告

1、協助企業制作《地上物動遷調查表》；

2、根據需要邀請企業方評估公司對地上物及固定資產進行評估；

3、協助企業制作《拆遷損失報告》；
拆遷損失報告必須既有事實依據也有法律政策依據，以做到合情合理，有理有據，這樣才能在拆遷談判中說服對方當事人，而不是一味“獅子大開口”，造成拆遷補償談判陷入困境。

三、拆遷補償安置談判協商

1、代表企業與拆遷實施單位經辦人協商；

2、合理反映企業的損失及要求；

3、監督拆遷程序的合法；
談判過程中要“求同存異”，對于拆遷雙方沒有爭議的問題先固定下來，雙方有爭議的問題各自提出自己的依據和理由，逐步縮小差距，最終達成一致。

四、參與訴訟和裁決

1、參與企業與租賃方的承租合同糾紛案件；

2、參與企業與拆遷人之間的裁決會及聽證程序；

3、根據需要向人民法院提起行政訴訟；
訴訟和裁決過程中隨時都穿插著與對方當事人的協商，但是，只有律師有效把握對方的軟肋，比如程序或者項目的不合法等問題，才能在協商中增加自身的籌碼。

五、簽訂拆遷補償安置協議

1、審查拆遷補償安置協議是否對企業存在不利；

2、監督拆遷補償安置協議的有效履行。
律師注意審查協議雙方的簽訂主體，違約責任等條款，以確保協議不會使委托人陷入被動。

律師在企業拆遷法律服務中的工作是多方面的，既包括非訟階段，也有可能到達訴訟階段，因此，律師參與企業拆遷是包含上述五個方面的全面法律服務項目。

【相關延伸】
隨著我國城市規模的不斷擴大，以及對城市污染控制的要求越來越嚴格，使得越來越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業在不斷擴大生產規模，當原生產場地達不到發展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產，必定給企業造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產經營損失的評估，對于拆遷賠償的計量以及企業搬遷的財務預算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業的人、財、物，產、供、銷，影響到企業的方方面面，因此，對于企業這一損失的評估也比較復雜。這不但關系到需要工廠搬遷的政府，還涉及作為當事人的企業，因此，又不能不予以重視。

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