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關(guān)于企業(yè)拆遷,你真的都了解么?

  • 發(fā)布時間:

    2019-11-15 21:41:14
  • 作者:

    圣運律師
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隨著城市發(fā)展,尤其是城市化進(jìn)程的逐步加快,企業(yè)也會面臨拆遷問題,那么企業(yè)拆遷到底怎么拆?拆遷補(bǔ)償又是多少?今天圣運律師和你聊聊這個

關(guān)于企業(yè)拆遷,你真的都了解么?

隨著城市發(fā)展,尤其是城市化進(jìn)程的逐步加快,企業(yè)也會面臨拆遷問題,那么企業(yè)拆遷到底怎么拆?拆遷補(bǔ)償又是多少?

 

今天圣運律師和你聊聊這個話題。
 

企業(yè)遭遇拆遷應(yīng)注意房屋的性質(zhì)各有不同,其補(bǔ)償方式也有一定差異。

 
 
租賃辦公用房

 

    對于企業(yè)辦公用房屬于租賃辦公用房的拆遷問題,現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對此并無明確規(guī)定一般可以由租賃雙方協(xié)商解決

 

    而已經(jīng)被廢止的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條曾有具體規(guī)定,拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。由此可見,企業(yè)租賃辦公用房的,因其不享有對所拆遷房屋的所有權(quán),所以不能享受房屋價值拆遷的補(bǔ)償。

 

    值得注意的是,對于企業(yè)租賃房屋的拆遷,被拆遷企業(yè)需要注意當(dāng)辦公用房為租賃房屋時,根據(jù)不同的租賃剩余期限,對租賃房屋的企業(yè)造成的影響不同,補(bǔ)償方案也會有所不同。

 

 
 
自有產(chǎn)權(quán)辦公用房

 

    根據(jù)不同的土地性質(zhì),企業(yè)可以分為建在國有土地上的辦公用房和建在集體土地上的辦公用房,二者的賠償標(biāo)準(zhǔn)有一定不同。

 

    因此,建在國有土地上的企業(yè)可依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》來進(jìn)行補(bǔ)償。

 

一般而言企業(yè)拆遷的補(bǔ)償應(yīng)該由以下幾部分組成:

 

被征收房屋價值的補(bǔ)償,征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;

 

因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;

 

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法,對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

 

    集體土地上的公用房遭遇拆遷相關(guān)補(bǔ)償問題大多依據(jù)《土地管理法》 和《土地管理法實施條例》。

 

    依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定,在集體土地征用的過程中,將房屋作為地上附著物進(jìn)行先補(bǔ)償后拆遷。

 

    《土地管理法》第47條4款的規(guī)定,被征用土地上的附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。不同地區(qū)由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,當(dāng)?shù)卣卟煌幸欢ú町悺?/span>

 

    以山東省《實施中華人民共和國土地管理法辦法》第27條的規(guī)定為例,將被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物,給予折價補(bǔ)償或者以同等數(shù)量和質(zhì)量房屋予以置換就可以了

 

 
 
違章建筑。

 

    如果企業(yè)的辦公用房在遭遇拆遷時被認(rèn)為是違法建筑,企業(yè)的拆遷補(bǔ)償會受到一定影響并不是所有的違章建筑都不應(yīng)予以補(bǔ)償。

 

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的明確規(guī)定:

 

“市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理,對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的,依法予以處理。

 

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

 

對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的,不予補(bǔ)償。

拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,不予補(bǔ)償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

    并且企業(yè)遭遇拆遷補(bǔ)償中,要注意區(qū)分違章建筑和建筑內(nèi)的財產(chǎn)。哪怕是違章建筑建筑內(nèi)的財產(chǎn),例如機(jī)械、設(shè)備等可以獨立于違章建筑存在,系違章建筑人的合法財產(chǎn),依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。拆遷人在拆除違章建筑的過程中,不得侵犯違章建筑人的違章建筑內(nèi)的合法財產(chǎn)權(quán)益,否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

 

    也就是說對依法應(yīng)當(dāng)拆除的,予以拆除并不予補(bǔ)償,對于拆遷公告前可以補(bǔ)辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等,則應(yīng)查明事實,妥善處理,依然可以得到合理補(bǔ)償。

 

     此外被拆遷企業(yè)值得注意的是,無論上述哪一種房屋性質(zhì),實踐中,如果拆遷企業(yè)遭遇合法拆遷,一般情況下都可以獲得停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償以及搬遷過程中損失的合理補(bǔ)償。

 

    關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失既包括實際經(jīng)營損失,也可以考慮預(yù)期經(jīng)營損失。停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償目前沒有明確規(guī)定,各地具體補(bǔ)償辦法不一

 

    關(guān)于搬遷的相關(guān)補(bǔ)償。因征收房屋造成搬遷,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費用。企業(yè)的搬遷費與普通居民的搬遷費不同,在搬遷的過程中,涉及到的搬遷費用更為復(fù)雜。主要包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工和停產(chǎn)造成的違約金等補(bǔ)償費用。但是在實踐中,搬遷機(jī)器造成的損失或者無法搬離的相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施等損失,目前尚沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。

 

    企業(yè)拆遷中企業(yè)資產(chǎn)的補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償問題是關(guān)鍵,尤其是停產(chǎn)停業(yè)的損失往往關(guān)乎一個企業(yè)的發(fā)展遭遇上述問題,建議被拆遷人及時查詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)拆遷補(bǔ)償政策,情況復(fù)雜時建議及時咨詢專業(yè)律師,維護(hù)您的合法權(quán)益。

 

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