一、營業(yè)房拆遷按照普通住宅補(bǔ)償合理嗎

一、營業(yè)房拆遷按照普通住宅補(bǔ)償合理嗎

營業(yè)房拆遷按照普通住宅補(bǔ)償并不合理。正規(guī)的商鋪用途的房屋，按商鋪補(bǔ)償。住宅改為非住宅(住改非)，有營業(yè)執(zhí)照的，可以高于住宅，但一般不會(huì)和商鋪一樣高。

營業(yè)房和住宅拆遷補(bǔ)償肯定是不一樣的，兩在房屋價(jià)值和補(bǔ)償項(xiàng)目上存在區(qū)別，營業(yè)房價(jià)值肯定要比住宅高，并且補(bǔ)償多了停產(chǎn)停業(yè)損失等項(xiàng)目。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、違法建筑拆除有補(bǔ)償嗎

一般情況下，拆除違建，拆遷者無需補(bǔ)償，但某些情形下，被拆遷者可獲得相關(guān)的賠償。

1、如果是取得土地使用權(quán)的違章建筑，拆遷人在拆遷違建的過程中，因拆遷給土地使用權(quán)造成損害的，應(yīng)適當(dāng)予以補(bǔ)償。如果土地使用權(quán)是通過出讓方式得來，違法建筑人繳足了土地出讓金，但未到出讓年限的，拆遷人也應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人造成的土地使用收益的損失。如果土地使用權(quán)是通過劃撥方式得來的，拆遷人可以不補(bǔ)償使用該土地的違章建筑人。

2、違章建筑內(nèi)的財(cái)產(chǎn)可以獨(dú)立于違章建筑存在，系違章建筑人的合法財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。拆遷人在拆遷的過程中要注意先提醒被拆遷者，搬遷并保護(hù)好個(gè)人財(cái)產(chǎn)，拆遷人對(duì)違章建筑內(nèi)的財(cái)產(chǎn)不施加任何保護(hù)措施，造成被拆遷人財(cái)產(chǎn)受到損失的，被拆遷人可請(qǐng)求相應(yīng)的賠償。

3、違建一般情形雖然不能獲得拆遷補(bǔ)償，但可申請(qǐng)拆遷賠償，拆遷人在拆遷過程中，由于拆遷程序和手段違法，侵害了被拆遷人和房屋承租人的合法權(quán)益時(shí)應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。被拆遷人的利益受損的，可提出賠償損失的要求。

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該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、營業(yè)房拆遷和住宅拆遷補(bǔ)償一樣嗎？

營業(yè)房拆遷和住宅拆遷補(bǔ)償不一樣的，只是商鋪拆遷增加了營業(yè)損失的補(bǔ)償。

一、營業(yè)損失補(bǔ)償計(jì)算

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

根據(jù)該規(guī)定，只對(duì)非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。實(shí)踐中，各地方對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有所不同，概括起來主要有以下幾種：

一是以被拆遷房屋總價(jià)值的一定比例計(jì)算。例如，《巢湖市城市房屋拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，拆遷非住宅房屋，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換的條件下，按照非住宅房拆遷貨幣補(bǔ)償單價(jià)的4.5%v按月計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，對(duì)非住宅房屋分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房。營業(yè)用房，是指服務(wù)對(duì)象接受服務(wù)，直接用于商業(yè)活動(dòng)的房屋，包括金融、娛樂、餐飲、服務(wù)等類型的房屋。非營業(yè)用房，是指除營業(yè)用房以外的其他類型的房屋，包括工廠、戰(zhàn)場碼頭、倉庫堆棧、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、福利院、公共設(shè)施用房等。拆遷非住宅房屋造成停業(yè)的，屬于營業(yè)用房的，拆遷實(shí)拖單位應(yīng)當(dāng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款8%的補(bǔ)償；屬于非營業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)給予不超過貨幣補(bǔ)償金額5%的補(bǔ)償。

二是按房屋面積計(jì)算。《北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定》第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對(duì)被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。

三是根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標(biāo)計(jì)算。《海南省實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，生產(chǎn)企業(yè)拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年月平均利潤額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長不得超過十八個(gè)月。利潤的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。商業(yè)用房拆遷根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過停業(yè)前三個(gè)月平均營業(yè)額的8%。《東莞市城市房屋拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)從而引起經(jīng)濟(jì)損失的，可由拆遷人按照房屋拆遷公告發(fā)布前6個(gè)月，由稅務(wù)部門核發(fā)的稅后平均利潤(每月)80%的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，補(bǔ)償期限為半年。

四是協(xié)商確定，或者評(píng)估計(jì)算。根據(jù)《惠州市惠城區(qū)城市房屋拆遷搬遷補(bǔ)助，臨時(shí)安置補(bǔ)助和非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償規(guī)定》，拆遷非住宅房屋(包括依法將原住宅房屋改為經(jīng)營性房屋)造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并按評(píng)估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。

三、農(nóng)村營業(yè)房拆遷，補(bǔ)償按照住宅給合理嗎

農(nóng)村營業(yè)房拆遷時(shí)按住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償是不合理的，營業(yè)房拆遷的，應(yīng)該按同類房屋的市場價(jià)值進(jìn)行賠償。農(nóng)村營業(yè)房拆遷補(bǔ)償包括以下幾項(xiàng)：

1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地、房屋、建筑物和地上附屬物，不可移動(dòng)商務(wù)設(shè)備因搬遷造成的損失補(bǔ)償?shù)取?

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，一般以經(jīng)營的實(shí)際情況來進(jìn)行確定。

3、搬遷費(fèi)的補(bǔ)償，企業(yè)從一個(gè)地方搬到另一個(gè)地方所產(chǎn)生的費(fèi)用，根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小、付出的成本高低也應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

4、基于拆遷政策規(guī)定的一些獎(jiǎng)勵(lì)等。

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

被拆房用途和面積以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。征用土地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征用土地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定。

二、農(nóng)村拆遷中遇到糾紛怎么維權(quán)？

遇到征地拆遷，被拆遷人的正確做法是，先和政府進(jìn)行協(xié)商談判，如果雙方能達(dá)成一致意見，就將具體補(bǔ)償事項(xiàng)細(xì)化為協(xié)議條款，在協(xié)議內(nèi)容完整、表述明確的情況下，雙方簽字蓋章，互留底本。如果無法達(dá)成協(xié)議，務(wù)必要及時(shí)針對(duì)補(bǔ)償決定、征收決定等政府文件，或是其他的政府拆遷行為啟動(dòng)法律程序，通過司法程序維權(quán)。

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