一、拆遷補(bǔ)償涉稅問題

拆遷補(bǔ)償款涉稅問題主要涉及以下幾個(gè)方面：

一、營業(yè)稅

一般情況下，拆遷補(bǔ)償款需要繳納營業(yè)稅。然而，如果被拆遷單位和個(gè)人取得的是政府財(cái)政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，或者是被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷所取得的補(bǔ)償費(fèi)，這些情況下可以暫免征收營業(yè)稅。

征稅的關(guān)鍵在于拆遷項(xiàng)目是否為政府行為以及是否有政府批文。如果是政府收回的土地（給予的補(bǔ)償除外），則可能需要按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”或“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

二、企業(yè)所得稅

對于內(nèi)資企業(yè)取得的拆遷補(bǔ)償，在所得稅方面沒有特別規(guī)定。被拆遷單位應(yīng)按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定處理，收益轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

如果是因政府城市規(guī)劃等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷而取得的搬遷補(bǔ)償收入，則應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅。但企業(yè)所得稅可以在不超過搬遷收入的范圍內(nèi)，扣除相關(guān)費(fèi)用后的余額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

三、土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。這包括因城市實(shí)施規(guī)劃或國家建設(shè)需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或被收回土地使用權(quán)的情況。

除上述免征情況外，其他拆遷補(bǔ)償可能需要計(jì)征土地增值稅。

四、個(gè)人所得稅

根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，被拆遷人按照國家標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款免繳個(gè)人所得稅。這意味著個(gè)人因拆遷而獲得的補(bǔ)償款，在符合國家標(biāo)準(zhǔn)的情況下，不需要繳納個(gè)人所得稅。

綜上所述，拆遷補(bǔ)償款的涉稅問題涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種。具體是否需要繳稅以及繳稅的金額和方式，需要根據(jù)具體的拆遷情況、補(bǔ)償協(xié)議以及相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行綜合考慮和判斷。建議在實(shí)際操作中咨詢專業(yè)的稅務(wù)顧問或律師以確保合規(guī)性。

二、遷補(bǔ)償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的居民和企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業(yè)稅對于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。

2、企業(yè)所得稅根據(jù)目前的政策，對內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆遷單位應(yīng)按照財(cái)企文件的規(guī)定，房屋、設(shè)備的拆遷、拆卸、運(yùn)輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”，“專項(xiàng)應(yīng)付款”余額轉(zhuǎn)入“資本公積”或“營業(yè)外支出”。“資本公積”并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出”的損失按照規(guī)定，經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除。但對于機(jī)器設(shè)備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”的規(guī)定，同稅法的規(guī)定存在時(shí)間性差異。按照規(guī)定機(jī)器設(shè)備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)予資本化，通過計(jì)提折舊的形式稅前扣除。

3、個(gè)人所得稅被拆遷人是個(gè)人的取得拆遷補(bǔ)償款個(gè)人所得稅處理，，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅。

4、土地增值稅規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。因此，不論是法人還是自然人，不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，只要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為就要根據(jù)稅法的規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。同時(shí)第8條又規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。綜上所述，企業(yè)不同與個(gè)人，每一筆資金往來都要入賬，進(jìn)行會(huì)計(jì)科目核算。征地拆遷財(cái)務(wù)處理比較復(fù)雜，通常是將拆遷款當(dāng)做“專項(xiàng)應(yīng)付款”進(jìn)行核算。因?yàn)槠髽I(yè)多了一筆進(jìn)項(xiàng)，還涉及到稅務(wù)方面的問題，所以處理起來比較費(fèi)精力。

三、拆遷補(bǔ)償中的涉稅問題

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院第590號令)規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被拆遷人可能是企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體，也可能是個(gè)人。

被拆遷人是企事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體的涉稅問題

1、營業(yè)稅

對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物(包括不動(dòng)產(chǎn))的補(bǔ)償費(fèi)不征收營業(yè)稅。(國稅函[2007]969號)納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發(fā)[1993]149號)規(guī)定不征收營業(yè)稅。(國稅函〔2008〕277號)

除以上兩種情況，無論收到的是現(xiàn)金補(bǔ)償還是實(shí)物(房屋)補(bǔ)償，都應(yīng)視同土地及附屬物轉(zhuǎn)讓款，交納營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務(wù)總局公告2012年第40號)規(guī)定：企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會(huì)公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

(1)國防和外交的需要;

(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要;

(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(5)由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。

拆遷補(bǔ)償除屬于企業(yè)政策性搬遷或處置收入外，取得的無論是現(xiàn)金還是實(shí)物補(bǔ)償，都應(yīng)在取得的當(dāng)年計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

3、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定：《條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅?！稐l例》第八條有下列情形之一的免征土地增值稅：(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，《條例》第八條(二)項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的比照本規(guī)定免征上地增值稅。

關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題(財(cái)稅【2006】21號)的規(guī)定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱因城市實(shí)施規(guī)劃而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音使城市居民生活受到一定危害而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況，因國家建設(shè)的需要而搬遷是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

除以上規(guī)定，收到的拆遷補(bǔ)償，無論是貨幣還是實(shí)物，均應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓土地及附屬物交納土地增值稅。

4、印花稅

印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

拆遷補(bǔ)償涉及動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目征稅。

被拆遷人是個(gè)人的涉稅問題

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)》(國稅函【1998】428號)指出，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物(房屋)，均免予征收個(gè)人所得稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅【2005】45號)規(guī)定，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

有以上文件可見：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，無論是貨幣補(bǔ)償還是實(shí)物補(bǔ)償(房屋)，均免征個(gè)人所得稅。

個(gè)人收取的拆遷補(bǔ)償主要是對個(gè)人損失的一種補(bǔ)償，不是銷售行為，是政府主導(dǎo)的行為，會(huì)有政府的相關(guān)文件。上述企業(yè)收到拆遷補(bǔ)償免營業(yè)稅和土地增值稅的政策同樣適用于個(gè)人，個(gè)人收取的拆遷補(bǔ)償不用交營業(yè)稅和土地增值稅。

通過以上分析：只要是由政府主導(dǎo)的、因公共事業(yè)需要而拆遷補(bǔ)償，無論是貨幣或是實(shí)物，都免征各稅(除印花稅而外)。除此之外的拆遷補(bǔ)償要交納各稅。

一、政府拆遷房屋需要什么手續(xù)

政府征收拆遷房屋的，需要市、縣級人民政府作出房屋征收決定，由征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，補(bǔ)償方案通過后，實(shí)施房屋拆遷。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：臨律-拆遷補(bǔ)償涉稅問題，