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王有銀律師解讀：集體土地入市除了農(nóng)民受益，還有哪些影響？

發(fā)布時(shí)間：
2019-01-21 13:58:07
作者：
圣運(yùn)律師
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王有銀律師解讀：集體土地入市除了農(nóng)民受益，還有哪些影響？

12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議審議，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定；對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并且依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

如果該草案獲得通過(guò)，集體土地入市交易的時(shí)代就將正式開(kāi)啟，將會(huì)給公民生活帶來(lái)怎樣的影響？法制晚報(bào)就此采訪了國(guó)內(nèi)知名行政法、土地法律師、北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀。
一、農(nóng)民獲得直接收益，生活質(zhì)量將大幅提高
王有銀律師認(rèn)為，我國(guó)憲法規(guī)定了土地所有權(quán)有國(guó)家所有和集體所有兩種形式，國(guó)有土地一般指城市土地，而農(nóng)村土地大多是集體所有。在過(guò)往的土地政策中，國(guó)有土地可以直接由政府賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，但是集體土地則必須經(jīng)過(guò)征收之后才能入市交易。

在實(shí)踐中，大部分集體土地以較低的補(bǔ)償價(jià)格被征收之后，政府再以較高的價(jià)格賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，往往存在“賺差價(jià)”的情形，這也是“土地財(cái)政”的由來(lái)。

在集體土地入市改革之后，出讓土地的收益將有望由村集體支配，村民也能從中獲得直接利益。另外，商業(yè)和工業(yè)的入駐將會(huì)給當(dāng)?shù)貛?lái)新的增長(zhǎng)元素，帶動(dòng)地方發(fā)展，農(nóng)民的生活水平也會(huì)大幅提高。

二、小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)因此而“轉(zhuǎn)正”
對(duì)于大家比較關(guān)心的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，王有銀律師認(rèn)為，之所以無(wú)法給小產(chǎn)權(quán)房辦理產(chǎn)權(quán)證明，是因?yàn)樵擃?lèi)房屋之下的土地沒(méi)有繳納出讓金，土地利用手續(xù)不全。沒(méi)有繳納土地出讓金則意味著建設(shè)成本較低，因此小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格較低。
實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房不一定是指住宅，因此有人說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)轉(zhuǎn)正的原因是本次修法不涉及住宅用地，是不準(zhǔn)確的。根本原因是，即便小產(chǎn)權(quán)房之下的集體土地可以入市，其是否就具備了合法性也是不明確的，即便要“轉(zhuǎn)正”，開(kāi)發(fā)商也要通過(guò)法定程序向集體繳納土地出讓金，獲得小產(chǎn)權(quán)房之下土地的合法使用權(quán)，但在本次修法中并沒(méi)有涉及這一方面。

毫無(wú)疑問(wèn)，小產(chǎn)權(quán)房在特定歷史條件下發(fā)揮了它應(yīng)有的作用，但是完全解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也面臨很多阻礙。首先是小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成規(guī)模，如果采用拆除的方式解決，可能會(huì)造成社會(huì)的不穩(wěn)定；其次，如果通過(guò)轉(zhuǎn)正的方式解決，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)完整產(chǎn)權(quán)住房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也極不公平；再次，小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，違章建筑的種類(lèi)繁多，不一定是住宅，如何治理違章建筑是一個(gè)系統(tǒng)工程，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決也要在大的背景下去看待；最后，國(guó)家在小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)中沒(méi)有任何收益，收益都被開(kāi)發(fā)商獲得，為了維護(hù)社會(huì)的公平，國(guó)家也不會(huì)輕易將其轉(zhuǎn)正。

三、服務(wù)型政府加快建設(shè)，營(yíng)商環(huán)境將繼續(xù)優(yōu)化

土地出讓收入是政府財(cái)政收入的重要部分，有些地方甚至占到政府財(cái)政收入的20%左右。

王有銀律師認(rèn)為，本次修法可能會(huì)讓政府在這一方面的收入減少，會(huì)促使政府積極做出變化，做好“開(kāi)源”工作。“開(kāi)源”最有效的措施就是增加稅收，稅收的增加取決本地區(qū)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別是民營(yíng)企業(yè)的活躍度。
因此，政府將會(huì)轉(zhuǎn)變依賴(lài)土地財(cái)政的思想，依法行政，保護(hù)企業(yè)家利益，吸引投資，發(fā)展本地區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。對(duì)于投資者來(lái)講，這是一大利好消息。
當(dāng)然，本次修法仍然是原則性的，集體土地入市的具體方式仍有待后續(xù)的立法予以明確。我們需要關(guān)注的是，集體土地入市要符合國(guó)家利用土地的總體規(guī)劃，也就是說(shuō)土地利用指標(biāo)仍然掌握在政府手中，集體土地的交易市場(chǎng)即使建立起來(lái)也不會(huì)有完全的自由。不過(guò)國(guó)家改革已經(jīng)邁出了可喜的一步，未來(lái)會(huì)怎樣，我們拭目以待！

重要提示：
隨著集體土地入市，村集體與農(nóng)民之間的收益分配矛盾可能會(huì)突出。在實(shí)踐中，村集體土地轉(zhuǎn)讓的大權(quán)在不少情況下掌握在村干部手中。農(nóng)民也要增強(qiáng)法律意識(shí)，保護(hù)好土地財(cái)產(chǎn)，防止出現(xiàn)個(gè)別村干部私自低價(jià)轉(zhuǎn)讓集體土地的行為發(fā)生。

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