一、土地出讓和劃撥有什么區(qū)別

1.性質(zhì)差異顯著

（1）土地劃撥性質(zhì)：即指在交納補(bǔ)償金、安置費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用之后，土地所有者無(wú)需支付對(duì)價(jià)而獲取土地使用權(quán)，通常情況下并不設(shè)定土地使用權(quán)的期限。

由于土地劃撥也存在一些限制條件，例如不可轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等。

（2）土地出讓性質(zhì)：這是指國(guó)家以土地使用者的身份將土地使用權(quán)在一定的期限內(nèi)向土地使用者出讓?zhuān)瑫r(shí)要求土地使用者按照特定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。

2.獲取途徑各異

（1）土地劃撥獲取方式：需得到縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)，在向土地使用者支付補(bǔ)償金、安置費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用；或者直接將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用。

（2）土地出讓獲取方式：對(duì)于商品房建設(shè)用地而言，原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等有償方式進(jìn)行獲取，并且嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

若以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，必須經(jīng)過(guò)國(guó)土資源管理部門(mén)的審批，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家相關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

3.使用期限迥然

（1）土地劃撥使用期限：根據(jù)國(guó)家法律的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除非法律、法規(guī)另有明確規(guī)定，否則并無(wú)使用期限的限制。

（2）出讓土地使用期限：一般分為40年、50年以及70年三種類(lèi)型。

《土地管理法》第五十五條以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府。具體使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

二、劃撥土地出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)2024

針對(duì)有實(shí)際成交金額且該成交額不低于其所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)平均水平的情況，我們按照該成交價(jià)不低于百分之四十的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算土地出讓金。

若該成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的話(huà)，則需依照全部地價(jià)的百分之四十作為計(jì)算基礎(chǔ)。

至于已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)，當(dāng)我們?cè)谵k理出讓手續(xù)時(shí)，應(yīng)依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的平均標(biāo)準(zhǔn)的百分之四十來(lái)計(jì)算土地出讓金。

對(duì)于通過(guò)以上方法計(jì)算得出的土地出讓金數(shù)額，如有任何異議，受讓方有權(quán)委托具有相關(guān)資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估價(jià)的百分之四十來(lái)計(jì)算土地出讓金。

此外，劃撥土地使用權(quán)的成本價(jià)格在土地總價(jià)格中所占的最高比例不應(yīng)超過(guò)百分之六十。

因此，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算出讓金時(shí)，必須先將成本價(jià)格轉(zhuǎn)換為市場(chǎng)土地價(jià)格，然后再按照不低于百分之四十的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算土地出讓金。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

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