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土地轉(zhuǎn)讓?土地轉(zhuǎn)讓模式：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-23 13:41:12
作者：
圣運(yùn)律師
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土地轉(zhuǎn)讓模式，土地轉(zhuǎn)讓模式常見的有以下七種：一、轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)包是指土地承包經(jīng)營權(quán)人把自己承包期內(nèi)承包的土地，在一定期限內(nèi)全部或者部分轉(zhuǎn)交給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶耕種和經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和

土地轉(zhuǎn)讓?土地轉(zhuǎn)讓模式：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

土地轉(zhuǎn)讓模式常見的有以下七種：

一、轉(zhuǎn)包

轉(zhuǎn)包是指土地承包經(jīng)營權(quán)人把自己承包期內(nèi)承包的土地，在一定期限內(nèi)全部或者部分轉(zhuǎn)交給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶耕種和經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。在通常情況下，受轉(zhuǎn)包人要向轉(zhuǎn)包人即土地承包經(jīng)營權(quán)人支付轉(zhuǎn)包費(fèi)。

二、出租

出租是指土地承包經(jīng)營權(quán)人作為出租人，將自己承包期內(nèi)承包的土地，在一定期限內(nèi)全部或者部分租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，并收取租金的行為。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同，發(fā)包方和承包方的權(quán)利義務(wù)不變。

三、互換

互換是指承包人之間為方便耕種或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行交換。互換從表面上看是地塊的交換，但從性質(zhì)上看，是由交換承包土地引起的權(quán)利義務(wù)本身的交換。權(quán)利義務(wù)交換后，原有的發(fā)包人與承包人的關(guān)系，變?yōu)榘l(fā)包人與互換后的承包人的關(guān)系。互換后的土地承包經(jīng)營權(quán)人要履行互換前原土地承包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。且土地承包經(jīng)營權(quán)的互換只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行。

四、轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包人確立新的承包關(guān)系，原承包人與發(fā)包人在該土地上的承包關(guān)系即行終止。土地承包經(jīng)營權(quán)受讓對象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶。

五、抵押

土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押問題是在起草《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》時爭論較為激烈的問題。主要爭論體現(xiàn)在對于土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押能否全面放開？最終通過的法律只允許通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等市場化方式取得的“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，而采取家庭承包方式取得的耕地、林地、草地等承包經(jīng)營權(quán)的抵押問題《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》均未加以規(guī)定，即抵押流轉(zhuǎn)方式不適用于以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)。

這樣，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的定義概括為：債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，在不轉(zhuǎn)移占有的情況下，將以招標(biāo)、拍賣或者公開協(xié)商方式取得的“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)作為債務(wù)清償擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，債權(quán)人以拍賣、變賣土地承包經(jīng)營權(quán)所得優(yōu)先受償?shù)姆芍贫取?/p>

六、入股

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的入股流轉(zhuǎn)方式有兩種：

1、是指該法第42條規(guī)定的入股方式，即“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。”該入股流轉(zhuǎn)方式僅指以家庭承包方式取得承包經(jīng)營權(quán)的承包方之間，各自將承包經(jīng)營權(quán)以相互入股的形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。而不是將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股份，投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工商企業(yè)或者公司，或者將土地承包經(jīng)營權(quán)作為投資成立新的農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司。

2、是該法第49條中提到的入股流轉(zhuǎn)方式，即通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒”土地等承包經(jīng)營權(quán)，承包人可以將其量化為股份，投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的公司，或者作為投資成立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營公司。

七、繼承

因繼承而發(fā)生的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限于兩種情形：其一是《農(nóng)村土地承包法》第31條第2款規(guī)定的林地承包經(jīng)營權(quán)的繼承；其二是指根據(jù)該法第50條規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，承包人死亡的，其繼承人可以繼續(xù)承包，即繼承人可以通過繼承取得剩余承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)。但對于以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承問題，該法未作規(guī)定。

還有一種方式在農(nóng)村很常見，就是承包戶采用雇工的方式耕種或經(jīng)營土地，但這實(shí)際上是一種“代耕”行為，大多數(shù)情況下耕作收獲仍歸承包戶所有，“代耕人”只是獲得承包人支付的金錢或者實(shí)物報(bào)酬。因此，這種方式并非土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，而是承包戶與雇主之間的一種勞動合同關(guān)系。

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