一、什么是土地出讓金

土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。現(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。

土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi);另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路71號(hào)地塊面積為2。38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，**坡長(zhǎng)立國(guó)際開發(fā)公司與**黃浦資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以460萬美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權(quán)，并投資5300萬美元。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50-70%左右。

二、土地出讓金如何計(jì)算?

土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車庫(kù)等建筑物來償還地價(jià)。

三、二手房土地出讓金又如何計(jì)算呢?

二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對(duì)房改房。這類房屋是在劃撥的土地上建造的，交易是需要補(bǔ)交土地出讓金。

計(jì)算公式為：房屋建筑面積當(dāng)年成本價(jià)1%。“當(dāng)年成本價(jià)”，北京城八區(qū)為1560元/平米。

因此，若業(yè)主當(dāng)年以成本價(jià)購(gòu)房：土地出讓金=當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%

(當(dāng)年成本價(jià)：城六區(qū)為1560元/平米;遠(yuǎn)郊區(qū)縣為1290元/平米或1120元/平米)

若業(yè)主當(dāng)年以優(yōu)惠/標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房：

1、先向原單位繳納土地出讓金，補(bǔ)成成本價(jià)(優(yōu)補(bǔ)成)：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×6%

2、再繳納土地出讓金：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%(該費(fèi)用由購(gòu)買方承擔(dān))

(當(dāng)年成本價(jià)：城六區(qū)為1560元/平米;遠(yuǎn)郊區(qū)縣為1290元/平米或1120元/平米)

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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