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土地出讓金 規定?土地出讓金管理辦法中關于土地出讓金的規定是怎樣的:今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

  • 發布時間:

    2024-07-30 11:39:43
  • 作者:

    圣運律師
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土地出讓金 規定?土地出讓金管理辦法中關于土地出讓金的規定是怎樣的:今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

土地出讓金管理辦法中關于土地出讓金的規定是怎樣的

一、土地出讓金的概念以及土地使用權出讓方式

土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用,即為土地有效年限的使用價格,所以也可稱之為"地價"。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費,是對開發投資的一次性補償,后者為土地資源使用的費用,即"地租",是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年,就要一次性支付包括全部年限的使用費。

目前,我國國有土地使用權出讓的方式有三種:協議、招標、拍賣。在這三種方式中,招標和拍賣具有公開性、競爭性,一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象;協議出讓由于沒有引入競爭機制,土地由誰使用,特別是土地出讓金的確定,具有主觀因素。什么是土地使用權出讓金

二、土地出讓金的分類

土地出讓金根據批租地塊的條件,可以分為以下兩種:一種是"熟地"價,即提供"七通一平"的地塊,出讓金包括土地使用費和開發費;另一種是"毛地"或"生地"價,即未完成"七通一平"的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路面積為2.38萬平方米的71號地塊,有20多家單位和1000多戶居民,新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權,并投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50%~70%左右。

三、土地出讓金的計算方法

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算才有可比性,也易于估算投資成本,進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價,實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

四、土地出讓金的支付方式

土地出讓金的支付方式,如果是外商投資或中資企業開發外銷房的,要以外匯支付;如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的,可以人民幣支付。也有的實物支付的方式,如投資者得到一塊土地,以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

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內容審核:鄧海鳳律師

來源:臨律-土地出讓金管理辦法中關于土地出讓金的規定是怎樣的,

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