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改變土地使用權的用途?土地使用者如何改變土地用途：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

土地使用者如何改變土地用途

依據我國相關法律的規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，并且重新簽訂土地出讓合同。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

土地使用權轉讓的特點

1、土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。

關于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權利，或如德國民法，將建筑物視為地上權之附屬物;或如日本民法之相反規定，將地上權視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權利而獨立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨立的權利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產被視為是一種獨立的權利，并能對其占用的土地權利建立相應的補償制度，兩種獨立的權利也可相安無事。在中國，有地方政府分設國土管理和房產兩個部門分別歸口管理土地使用權和地上建筑物，并對其分別發證，但因兩種權利之間缺乏相互協調和補償的法律規定，在土地使用權與房產權分屬不同當事人時，當事人對各自權利的處分常常互相排斥、互相抵觸，致使人們對二元主義產生誤解。

依中國現時法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權轉讓，地上物一并轉讓。

2、權利義務一同轉移。

這里的權利義務，是指土地使用權從土地所有權分離時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權經過多少次轉讓，均不因為轉讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權，其作為物上負擔的一種，具有追及效力，其隨土地使用權的轉讓一并轉讓，不因轉讓而歸于消滅，抵押權人在土地使用權轉讓后仍可在該塊土地設定的抵押擔保的范圍內享有優先受償的權利。

至于土地使用權的年限，應以出讓合同設定的年限減去轉讓時已經使用的年限，其得數視為出讓合同尚未履行之權利與義務，在轉讓土地使用權時隨同轉讓

3、土地使用權的轉讓需辦理變更登記。

中國現行立法對物權變動采取登記要件主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權的移轉，土地使用權的移轉以登記為要件，轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以后，而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權。這與國外民法典律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動物權的契約為充分條件，當事人達成變動物權的契約，即使未行登記或交付，變動即為發生;后者也稱物權行為無因性理論，指物權的變動不僅有變動物權的債權契約，更有一個獨立于債權契約之外的、以物權的變動為目的物權行為。所謂無因，是指不把約定價金支付的債權契約作為物權變動的原因，而是把物權的變動，或物權行為本身就視作一種契約，物權行為不因債權契約成立而成立，或無效而無效。

以上知識就是小編對相關法律問題進行的解答，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，并且重新簽訂土地出讓合同。如果需要法律方面的幫助，歡迎讀者到北京圣運律師網進行法律咨詢。