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土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的困難,農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-12 17:02:35
作者：
圣運(yùn)律師
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土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的困難，(一)部分政策落地較慢，影響了銀行機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的積極性。區(qū)政府就貸款工作開展提供了多項(xiàng)政策保障，但由于部分政策落地較慢，影響了銀行機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的積極性。例如，示范區(qū)兩級(jí)政府雖擬共同出資1000萬元作為風(fēng)險(xiǎn)保證金

土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的困難,農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的問題:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的困難

(一)部分政策落地較慢，影響了銀行機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的積極性。區(qū)政府就貸款工作開展提供了多項(xiàng)政策保障，但由于部分政策落地較慢，影響了銀行機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的積極性。例如，示范區(qū)兩級(jí)政府雖擬共同出資1000萬元作為風(fēng)險(xiǎn)保證金，用于彌補(bǔ)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)，但到目前為至僅有500萬資金到位，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金到位的不及時(shí)，一定程度的影響到轄區(qū)銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的積極性。

(二)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估不夠明確，抵押貸款額度不易掌控。由于尚無專門的農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，抵押物的價(jià)值評(píng)定由政府下屬的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易中心負(fù)責(zé)。價(jià)值評(píng)估工作按照先由借款人自我評(píng)估，再由土地交易流轉(zhuǎn)中心復(fù)核、綜合評(píng)價(jià)，形成評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告結(jié)果分為“良好、較好、一般、較差”四個(gè)檔次。沒有明確抵押物的價(jià)值評(píng)估明細(xì)，不符合抵押貸款開展所需的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

(三)經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)體系不夠健全，抵押物處置流程尚未順暢。盡管設(shè)立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，專門負(fù)責(zé)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的掛牌流轉(zhuǎn)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)具備了交易平臺(tái)，但交易平臺(tái)操作尚未細(xì)化，加之沒有與市場(chǎng)需求有效配合，土地流轉(zhuǎn)還存在一些問題。一方面，產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)尚未具備抵押物招標(biāo)拍賣功能，經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)仍沒有統(tǒng)一平臺(tái)操作。另一方面，由于政策執(zhí)行和宣傳尚不到位，導(dǎo)致農(nóng)民、種養(yǎng)殖大戶、農(nóng)業(yè)公司對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)交易中心缺乏認(rèn)識(shí)，經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的市場(chǎng)意愿不夠迫切。

(四)保險(xiǎn)品種較少，貸戶投保意識(shí)較弱，商業(yè)保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償功能尚未完全發(fā)揮。由于目前農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)品種整體相對(duì)滯后，雖能滿足農(nóng)戶和企業(yè)防范農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的需求，但尚不足以彌補(bǔ)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押的貸款風(fēng)險(xiǎn)。加上部分貸戶參保意識(shí)弱，缺乏第二還款來源保證意識(shí)，認(rèn)為購買保險(xiǎn)會(huì)加大自身的信貸成本，投保意識(shí)相對(duì)薄弱。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸問題

抵押土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的條件是：

1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證件；

2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押程序合法且行為規(guī)范；

3、土地的農(nóng)業(yè)用途未被改變；

4、村集體經(jīng)濟(jì)組織及流出方同意抵押的等。

一、集體土地流轉(zhuǎn)方式有哪些規(guī)定？

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

第十五條承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

第十六條承包方依法采取轉(zhuǎn)包、出租、入股方式將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或者全部流轉(zhuǎn)的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，雙方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)不變。

第十七條

同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換，雙方對(duì)互換土地原享有的承包權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)也相應(yīng)互換，當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更登記手續(xù)。

第十八條承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當(dāng)事人可以要求及時(shí)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。

第十九條承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，但股份合作解散時(shí)入股土地應(yīng)當(dāng)退回原承包農(nóng)戶。

第二十條

通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證后，可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國(guó)家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

二、法律依據(jù)有哪些？

1、根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民在轉(zhuǎn)讓房屋后，將不能再申請(qǐng)新的宅基地；在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋可以查封，但地不能賣，也將導(dǎo)致抵押權(quán)無法正常實(shí)現(xiàn)。因此，無論在集體經(jīng)濟(jì)組織外部，還是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，均不得將宅基地使用權(quán)用于抵押。而且，不僅宅基地使用權(quán)不能抵押，在宅基地建造的房屋也不能抵押，否則，由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。實(shí)踐中以農(nóng)村房屋或宅基地使用權(quán)作為抵押標(biāo)的的，該行為應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。

3、《民法典》（2021年1月1日生效）規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”。

4、《中華人民共和國(guó)土地承包法》規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押只限制于通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或林權(quán)證書的，才可以設(shè)立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。

5、《民法典》（2021年1月1日生效）則明確規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。

三、抵押條件要具備哪些

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)要合法取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料(如農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、合法合規(guī)的農(nóng)村土地承包或流轉(zhuǎn)合同)；

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系要清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同和相關(guān)手續(xù)符合國(guó)家法律、法規(guī)、政策；

（三）具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場(chǎng)、林場(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)、農(nóng)業(yè)種植基地及其它符合抵押條件的農(nóng)村土地；

（四）經(jīng)營(yíng)土地沒有改變農(nóng)業(yè)(或漁業(yè)、林業(yè))用途。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第三百三十一條

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

第三百三十三條

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

三、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款存在的問題

法律主觀：

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押貸款。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的流程如下： 1.按試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定，在試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)業(yè)主管部門或試點(diǎn)地區(qū)政府授權(quán)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)辦理承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記。一般需要用到的材料有： (1)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記申請(qǐng)書； (2)抵押權(quán)人和抵押人基本資料； (3)借款合同和抵押合同； (4)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》、縣農(nóng)經(jīng)局確認(rèn)的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同、土地流轉(zhuǎn)租金繳納證明； (5)抵押物所在發(fā)包方同意抵押的證明材料； (6)抵押人對(duì)地上定著物一并抵押及同意處理抵押物的承諾； (7)抵押物共有權(quán)人同意抵押的書面資料； (8)從事水面養(yǎng)殖經(jīng)營(yíng)的須取得合法有效的行政批準(zhǔn)文件或證書； (9)登記機(jī)關(guān)要求的其他資料。 2.受理抵押登記的部門對(duì)用于抵押的承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬進(jìn)行審核、公示。 3.登記無異議的按合同規(guī)定的時(shí)限下發(fā)貸款。 4.抵押人在約定期限內(nèi)還本付息。

法律客觀：

承包人依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，其他方式流轉(zhuǎn)指的是：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。所以只有上面通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的，才能抵押。再就是看銀行各自規(guī)定，農(nóng)村房子銀行一般不太愿意做抵押，因?yàn)樘幏诌@房子很麻煩．土地這東西本身不是你自己擁有所有權(quán)的，銀行更加不愿意抵押．