一、土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用;

一、土地的增值溢價部分。

成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。

土地的增值溢價部分的返還根據框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。

土地出讓金的分類與計算

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；

另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。

例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，**坡長立國際開發(fā)公司與**黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50-70%左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內銷房或外資企業(yè)開發(fā)內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

二、征地補償費用如何管理及分配

各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理：

1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理和使用。

2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。

3、安置補助費的歸屬、使用：

（1）由農村集體經濟組織安置的，支付給農村集體經濟組織，由其管理和使用。

（2）由其他單位安置的，支付給安置單位。

（3）不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給安置人員個人或經被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

一、南昌灣里征地補償標準是怎樣的？

1、一類區(qū)片補償標準：區(qū)片價：38682元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產油茶園、棉地、精養(yǎng)魚塘不低于38682元/畝；旱地、宅基地不低于25916元/畝；林地及其他農用地、集體建設用地不低于13538元/畝；未利用地不低于7736元/畝。

2、二類區(qū)片補償標準：區(qū)片價：34599元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產油茶園、棉地、精養(yǎng)魚塘不低于34599元/畝；旱地、宅基地不低于23181元/畝；林地及其他農用地、集體建設用地不低于12109元/畝；未利用地不低于6919元/畝。

3、三類區(qū)片補償標準：區(qū)片價：33198元/畝。菜地、果園、茶園、人工高產油茶園、棉地、精養(yǎng)魚塘不低于33198元/畝；旱地、宅基地不低于22242元/畝；林地及其他農用地、集體建設用地不低于11619元/畝；未利用地不低于6639元/畝。

二、怎么解決征地補償糾紛？

1、補償標準爭議

先由縣級以上政府協(xié)調，協(xié)調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。

2、補償費用分配糾紛

其性質為民事糾紛，當事人為村委會或農村集體經濟和村民，當事人可以通過民事訴訟解決。

3、征地信息公開糾紛

屬于行政爭議，當事人可以通過行政復議和行政訴訟的方式解決。

三、流轉后的土地費補償怎么算

土地流轉后補償費歸土地承包經營權人。土地流轉是指土地使用權流轉，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

【法律依據】

《土地管理法》第四十八條第一款、第二款、第三款

征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

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內容審核：王有銀律師

來源：臨律-土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用;，