一、解讀拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)案例分析,廣州市國土房管局七條解讀舊城改造補償方案

廣州最近啟動有史以來最大的舊城改造運動，準(zhǔn)備用10年時間耗資千億動遷60萬人，完成舊城改造，為此在2009年12月31日，廣州市政府頒布了《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》。當(dāng)中規(guī)定只有同意改造比例達(dá)到90%以上，項目方可啟動，并對其中市民比較關(guān)注的七大問題進行了解讀，其中承租房可以獲得拆遷補償總額的30%，;安置房尚未建成的，要求拆遷人提供過渡性安置房或按照市場價支付臨時安置補助費，設(shè)立拆遷獎勵，獎級上限可上浮拆遷總價的15%，并按照拆遷階段對獎勵進行逐級減少的原則，強調(diào)性能規(guī)則適用期為五年，從2009年12月31日起執(zhí)行，在此之前的土地拆遷不書新規(guī)則范圍內(nèi)。

2/3以上居民簽署拆償協(xié)議方可實施拆遷

2009年12月31日，廣州市政府頒布的《關(guān)于廣州市推進舊城更新改造的實施意見》明確規(guī)定，全面試行舊城更新改造事前征詢制度，開展兩輪征詢，全面、及時、動態(tài)地公開各種拆遷補償安置信息，充分尊重改造區(qū)域居民的參與權(quán)和知情權(quán)。第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%(含90%)以上的，方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續(xù);第二輪，征詢改造區(qū)域居民對補償安置方案的意見，在規(guī)定時間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達(dá)到2/3以上(含2/3)的，方可具體實施拆遷。

直管住宅租賃承租人、產(chǎn)權(quán)人可以按3：7分配

《意見》在規(guī)范直管房租賃管理的前提下，為引導(dǎo)承租人主動解除租賃關(guān)系，保障拆遷工作的順利開展，特別規(guī)定將房屋拆遷補償總額(房屋拆遷補償總額=被拆遷房屋的市場評估價格+改造獎勵費)的30%給承租人作棄租補償。需要特別強調(diào)的是這是針對直管公有住宅作出的補償分配規(guī)定，是廣州市政府為鼓勵廣大市民支持政府舊城更新改造工程，讓利于民的一種體現(xiàn)。

如符合我市直管房租賃條件的承租人同意解除租賃關(guān)系的，房屋承租人可獲得拆遷補償總價款的30%作為棄租補償，承租人獲得貨幣補償后，通過市場尋找合適的房屋自行解決居住問題，國土房管部門將不再提供直管公房(含廉租房)進行安置。

如承租人不同意解除租賃關(guān)系的，就須服從拆遷人的統(tǒng)一安排，由拆遷人另行安排使用面積不少于被拆遷房屋使用面積的直管住宅房屋安置承租人。

由于私房租賃屬于出租人與承租人之間的民事法律關(guān)系，對此類問題《意見》尊重租賃雙方當(dāng)事人的意愿，交由租賃雙方自行協(xié)商解決。按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，如被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷人對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不作貨幣補償。

二、廣州增城舊改補償標(biāo)準(zhǔn)是什么

法律分析：補償標(biāo)準(zhǔn)：權(quán)益面積建設(shè)費用單價按復(fù)建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本；村民住宅大于按復(fù)建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償；現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，等等。

法律依據(jù)：《廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)增城區(qū)加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）的通知》

第十四條 （集體土地上住宅改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下標(biāo)準(zhǔn)核算：

（一）住宅房屋有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑面積中證載（批準(zhǔn)）部分，復(fù)建費用和臨遷費計入改造成本。

（二）住宅房屋無合法證明文件的，可計基底面積三層半以下現(xiàn)狀建筑面積部分，復(fù)建費用和臨遷費計入改造成本。

（三）核定的住宅復(fù)建總量大于按復(fù)建費用計入改造成本的面積部分為權(quán)益面積。權(quán)益面積建設(shè)費用單價按復(fù)建住宅建設(shè)費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補償（1500元/平方米）由村民自籌，不計入改造成本。

（四）村民住宅現(xiàn)狀建筑面積大于按復(fù)建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本，不計臨遷費。

（五）臨遷費單價為30元/平方米，按48個月計算。如項目規(guī)模較大、實施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補償安置協(xié)議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。

第十五條 （集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量和改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)）集體經(jīng)濟物業(yè)復(fù)建總量按建筑面積和用地面積（僅限有合法用地證明文件）兩種方式核算，同一宗地只能選擇一種方式核算。

（一）按建筑面積核算：

1.有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑中合法部分按1:1核算復(fù)建量，復(fù)建費用和臨遷費計入改造成本。證載（批準(zhǔn)）面積大于現(xiàn)狀建筑面積部分可計為權(quán)益面積，建設(shè)費用自籌，不計入改造成本。

2.無合法證明文件（含現(xiàn)狀建筑面積大于證載或批準(zhǔn)面積部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算復(fù)建量（同一項目只能選擇一種標(biāo)準(zhǔn)核算），復(fù)建費用和臨遷費按該部分建筑面積的50%核算，計入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算復(fù)建量。現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本。

3.臨遷費單價為45元/平方米，按48個月計算，如項目規(guī)模較大、實施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補償安置協(xié)議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。

（二）按用地面積核算：

1.按證載（批準(zhǔn)）用地面積每畝400平方米核算集體經(jīng)濟物業(yè)面積，建設(shè)費用計入改造成本。臨遷費按本條第（一）款計算，計入改造成本。

2.不需采用政府征收村屬其他用地、政府補助、異地安置、異地容積率補償?shù)确绞狡胶忾_發(fā)強度的，可按證載（批準(zhǔn)）用地面積容積率1.8（毛）計算權(quán)益面積，其建設(shè)費用自籌，不計入改造成本。

三、廣州舊城改造拆遷補償新政獎勵提高補償標(biāo)準(zhǔn)

廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設(shè)“改造獎勵”明顯提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。《指導(dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。

《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項目不適用該意見。

《指導(dǎo)意見》還明確可以實行搬遷時限獎勵制度。對于提前搬遷和按時搬遷，將給予不同的搬遷時限獎勵費，獎勵費標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場評估價的15%以內(nèi)。

對于拒絕拆遷的，《指導(dǎo)意見》明確，如簽訂補償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達(dá)到或超過總戶數(shù)的2/3的，對逾期未達(dá)成拆遷補償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可向國土房管部門申請啟動拆遷裁決程序。

三種補償方式

貨幣補償：

增改造獎勵提高補償標(biāo)準(zhǔn)

按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補償方式，貨幣補償金額按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項目實施單位實行同一改造項目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎勵。住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。新的拆遷補償辦法通過“改造獎勵”提高了補償標(biāo)準(zhǔn)。

模擬案例：

假定舊城更新改造項目位于荔灣區(qū)“上下九-陳家祠-站前路”地段，該區(qū)域內(nèi)存量多層住房市場評估均價為7800元/平方米。如2009年12月該被拆遷房屋所處區(qū)位“新建普通商品住宅市場價格”為12800元/平方米，該項目的改造獎勵不得高于：(12800-7800)=5000元/平方米。被拆遷人可以拿到的貨幣補償總額可以在同等區(qū)位買到一手住房。

異地永遷：

搬得越遠(yuǎn)補償面積越大

為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷，抽疏中心城區(qū)人口密度，《指導(dǎo)意見》按照新建普通商品住宅市場價格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，確定異地安置房的建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠(yuǎn)，獲得補償安置面積也就越大。

關(guān)于結(jié)算補差問題，《指導(dǎo)意見》采用了按異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價格來補差。這樣減少了簽訂拆遷補償協(xié)議時的不確定性，避免了糾紛。

四、廣州舊城改造補償標(biāo)準(zhǔn)

廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設(shè)“改造獎勵”明顯提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。《指導(dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。

《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項目不適用該意見。

《指導(dǎo)意見》還明確可以實行搬遷時限獎勵制度。對于提前搬遷和按時搬遷，將給予不同的搬遷時限獎勵費，獎勵費標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場評估價的15%以內(nèi)。

對于拒絕拆遷的，《指導(dǎo)意見》明確，如簽訂補償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達(dá)到或超過總戶數(shù)的2/3的，對逾期未達(dá)成拆遷補償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可向國土房管部門申請啟動拆遷裁決程序。

按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補償方式，貨幣補償金額按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項目實施單位實行同一改造項目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎勵。住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。新的拆遷補償辦法通過“改造獎勵”提高了補償標(biāo)準(zhǔn)。

為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷，抽疏中心城區(qū)人口密度，《指導(dǎo)意見》按照新建普通商品住宅市場價格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，確定異地安置房的建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠(yuǎn)，獲得補償安置面積也就越大。

關(guān)于結(jié)算補差問題，《指導(dǎo)意見》采用了按異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價格來補差。這樣減少了簽訂拆遷補償協(xié)議時的不確定性，避免了糾紛。

《指導(dǎo)意見》明確，住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的，應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的貨幣補償金額加上改造獎勵與安置住房的市場價格結(jié)算差價。安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積。如拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的，從其約定。

五、關(guān)于廣州舊城改造拆遷補償問題

問：我是一名租房客，現(xiàn)在我所住的地方要進行舊城改造拆遷了，租賃合同還沒到期的，我想問一下這樣的情況有補償嗎?

答：為引導(dǎo)承租人主動解除租賃關(guān)系，《指導(dǎo)意見》首次明確，符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關(guān)系的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補償金額加改造獎勵之和的30%給予房屋承租人棄租補償，不再提供直管住宅(含廉租房)進行安置。也就是說如果被拆遷房屋的貨幣補償有100萬元，承租人就可以拿到30萬元的棄租補償。

如果符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關(guān)系的，由拆遷人統(tǒng)一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配合安置工作。

廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這項補償辦法只適合直管公房拆遷，私房拆遷由業(yè)主和租客自己協(xié)商棄租補償?shù)谋壤?/p>

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投稿：袁安

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