征用人如何判斷房屋拆遷補(bǔ)償,拆遷時(shí)如何判斷自己的房屋是否屬于被拆遷范圍內(nèi)的如何保護(hù)自己的投資,法律分析:在拆遷過程中,如何判斷自己的房屋是否屬于被拆遷范圍內(nèi),是否需要保護(hù)自己的投資,這是很多人擔(dān)心的問題。在我國(guó)相關(guān)法律中,針對(duì)拆遷問題有明確
法律分析:在拆遷過程中,如何判斷自己的房屋是否屬于被拆遷范圍內(nèi),是否需要保護(hù)自己的投資,這是很多人擔(dān)心的問題。在我國(guó)相關(guān)法律中,針對(duì)拆遷問題有明確的規(guī)定:
1、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定:在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行拆遷時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃,嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)程序進(jìn)行拆遷,并對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行補(bǔ)償。
2、《物權(quán)法》第四十一條規(guī)定:物權(quán)人有不受侵犯之權(quán)利,任何組織或個(gè)人不得非法侵犯物權(quán),不得以任何方式侵犯他人的合法物權(quán)。
3、《土地管理法》第三十七條規(guī)定:土地使用權(quán)依法設(shè)立后,土地使用權(quán)人據(jù)有土地的權(quán)利受法律保護(hù)。
因此,在拆遷時(shí),應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查閱當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃,了解自己的房屋是否屬于拆遷范圍內(nèi),如果確實(shí)需要進(jìn)行拆遷,應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)部門依法程序進(jìn)行拆遷并對(duì)自己的房屋進(jìn)行補(bǔ)償,同時(shí)還可以根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對(duì)自己的合法物權(quán)進(jìn)行維護(hù)和保護(hù)。
法律依據(jù):
1、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第五條
2、《物權(quán)法》第四十一條
3、《土地管理法》第三十七條
1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì),應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);
2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的,房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記;
3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅,并且實(shí)際用于居住的,應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置;
4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅,但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置,同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
5、該通知屬于特殊規(guī)范性文件,具有國(guó)家政策的效力,對(duì)行政機(jī)關(guān)具有約束力,人民法院可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)充依據(jù)。即認(rèn)定房屋性質(zhì)時(shí),不僅根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì),同時(shí)需要考慮房屋實(shí)際用途。
一、拆遷房屋賠償要交稅嗎
按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2005〕45)規(guī)定,對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款,免繳個(gè)人所得稅。
按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(國(guó)稅函[2009]118號(hào))的規(guī)定,對(duì)因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因,企業(yè)需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入,以及通過市場(chǎng)(招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入,應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理:
1、企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃,異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn)),或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良,或進(jìn)行技術(shù)改造,或安置職工的,準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額,計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。
2、企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告,應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額,計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
3、企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn),可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷,并在企業(yè)所得稅稅前扣除。
4、企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi),其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額,在五年期內(nèi)完成搬遷的,企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。
二、遭強(qiáng)制拆遷房屋怎么辦
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第83條,《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第45條之規(guī)定,土地征用房屋強(qiáng)制拆遷應(yīng)由有關(guān)單位申請(qǐng)人民法院執(zhí)行,即只有司法強(qiáng)制拆遷才算合法,最高人民法院通知,各地法院不得以各種理由參與拆遷,法律并未授予行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆遷的權(quán)利,因此行政諸機(jī)關(guān)對(duì)他人房屋的強(qiáng)制拆遷行為是沒有任何法律依據(jù)、是非法行政的。
強(qiáng)制拆遷行為對(duì)人民群眾的權(quán)益是很大的侵犯,因此我國(guó)對(duì)這樣類似的行為是嚴(yán)厲禁止的。如果你在生活中遇到強(qiáng)拆事件的話,一定要及時(shí)向有關(guān)部門反映或者提前訴訟,千萬不可以與強(qiáng)拆隊(duì)硬碰硬,否則的話吃虧的只會(huì)是自己。
法律分析:房屋是否會(huì)被拆遷需要綜合考慮多種因素,如拆遷范圍、土地性質(zhì)、城市規(guī)劃、政策法規(guī)等。在沒有明確通知之前,不能自行拆除或改建房屋。如果確實(shí)需要拆遷,相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行補(bǔ)償,并簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
法律依據(jù):
1、《中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷條例》第十條:拆遷范圍與政府實(shí)施城市規(guī)劃和建設(shè)的需要相適應(yīng)。
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十六條:城鄉(xiāng)基本農(nóng)田、森林、水源地、自然保護(hù)區(qū)等土地,禁止非法占用或者非法轉(zhuǎn)讓。
3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十四條:未經(jīng)相鄰業(yè)主同意,不得侵入其建筑物內(nèi)或者在其上進(jìn)行建筑或者其他工程。
4、《中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷條例》第十八條:拆遷工作機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的合法用途、性質(zhì)、規(guī)模、等級(jí)和市場(chǎng)價(jià)值,通過與拆遷人員協(xié)商,共同確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式,并簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
總之,如果有被拆遷的風(fēng)險(xiǎn),建議及時(shí)咨詢當(dāng)?shù)夭疬w部門了解情況,并保留相關(guān)的證據(jù)和權(quán)益。
怎么評(píng)估被拆遷的房屋呢?
1、房屋拆遷評(píng)估的流程是怎樣的?
在房屋拆遷過程中,關(guān)于被拆遷房屋的的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估流程一般如下:
(1)具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門或委托單位的委托后開展具體評(píng)估工作。
(2)房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
(3)評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。
(4)相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù),為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。
(5)編寫相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料,提出作價(jià)評(píng)估意見,具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過程。
(6)評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后,由復(fù)核員到實(shí)在進(jìn)行復(fù)核,復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。
2、怎么確定評(píng)估機(jī)構(gòu)?
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定:房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定,協(xié)商選定是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選方式,只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時(shí),才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商,直接采取單方指定等其他方法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的,屬違反法定程序,所作出的評(píng)估報(bào)告不能采用。
3、價(jià)格評(píng)估
關(guān)于評(píng)估價(jià)格,2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定:對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)于這一規(guī)定的理解,應(yīng)當(dāng)明確以下兩點(diǎn):
(1)價(jià)格基準(zhǔn)日是房屋征收決定公告之日;
(2)市場(chǎng)價(jià)格是補(bǔ)償?shù)拙€,補(bǔ)償可以高于或者等于市場(chǎng)價(jià)格,但不能低于市場(chǎng)價(jià)格;
其中,類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,是指在評(píng)估點(diǎn)時(shí)與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,即被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格,包括被征收房屋的價(jià)值,也包括房屋占用內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。確定類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí),應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。
1、房屋拆遷怎么賠償?
拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種賠償金。
具體的賠償項(xiàng)目包括:
(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)
用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n,按平方米單價(jià)計(jì)算。
(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)
用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便,以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。
(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)
用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定,拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得任意更改。
被拆遷人除了應(yīng)得的房屋補(bǔ)償費(fèi)以外,還可得到搬家補(bǔ)償費(fèi);設(shè)備遷移費(fèi);過度期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
2、被征收的房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?
國(guó)務(wù)院辦公廳于2003年9月19日作出了國(guó)辦發(fā)明電〔2003〕42號(hào)緊急通知,明確提出在認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作時(shí),對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅,但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償,各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況,經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。具體而言:
(1)房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì),應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù);
(2)房屋性質(zhì)發(fā)生變更的,房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記;
(3)規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅,并且實(shí)際用于居住的,應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置;
(4)規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅,但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置,同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
該通知屬于特殊規(guī)范性文件,具有國(guó)家政策的效力,對(duì)行政機(jī)關(guān)具有約束力,人民法院可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)充依據(jù)。即認(rèn)定房屋性質(zhì)時(shí),不僅根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì),同時(shí)需要考慮房屋實(shí)際用途。
3、自建房在拆遷中的性質(zhì)如何認(rèn)定?
自建房從法律意義上來講不是一個(gè)法律概念,而是一個(gè)社會(huì)概念。我們常說的自建房,一般是指出于自住與營(yíng)利的需要,人們?cè)谠凶》康幕A(chǔ)上在自家院落或空閑地上所加蓋的房屋。
(1)自建時(shí)間。
由于違法建設(shè)的認(rèn)定主體、處理主體、處理方式等內(nèi)容最早由第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議于1989年12月26日通過,自1990年4月1日起開始施行的《城市規(guī)劃法》規(guī)制,而后由第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議于2007年10月28日通過,自2008年1月1日起施行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)制。
那么一旦自建行為發(fā)生在《城市規(guī)劃法》生效之前,則因新法不溯及既往的通用原則而不得依據(jù)《城市規(guī)劃法》確認(rèn)未獲得規(guī)劃許可的自建房為違章建筑或違法建設(shè)。
(2)認(rèn)定主體。
拆遷實(shí)踐中,由拆遷人、房屋拆遷主管部門和城管大隊(duì)等直接認(rèn)定某一房屋(包括自建房)或者其他建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施為違章建筑的情形很普遍。
實(shí)際上,違章建筑只有城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)加以認(rèn)定。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后的違法建設(shè)也僅能夠由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定。那么對(duì)于自建房是否屬于違章建筑、違法建設(shè),拆遷人、房屋拆遷主管部門和城管大隊(duì)等均不得擅自認(rèn)定。
正確的做法是,拆遷人應(yīng)當(dāng)就可能系違章建筑、違法建設(shè)的房屋的事宜報(bào)請(qǐng)規(guī)劃主管部門處理,或者告知被拆遷人申請(qǐng)規(guī)劃主管部門處理。規(guī)劃主管部門在接到拆遷人的有關(guān)報(bào)告或者被拆遷人的有關(guān)申請(qǐng)后,再依法確定是否為違章建筑、違法建設(shè)。
(3)處理主體與方式。
同樣地,對(duì)違章建筑、違法建設(shè)的處理權(quán)僅僅歸屬于規(guī)劃行政主管部門。在自建房屋雖然影響規(guī)劃,但可以采取改正措施的情況下,規(guī)劃主管部門可以責(zé)令當(dāng)事人限期改正并處罰款。被拆遷人在接受處罰后采取了有關(guān)改正措施的,規(guī)劃主管部門可以認(rèn)定該房屋系合法建筑,被拆遷人憑規(guī)劃主管部門的處罰決定申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記,該房屋可以按照合法建筑給予拆遷補(bǔ)償;在自建房嚴(yán)重影響規(guī)劃的情況下,規(guī)劃行政主管部門有權(quán)責(zé)令當(dāng)事人限期拆除或者沒收該違章建筑。上述兩種處理方式貫徹了比例處罰的原則。規(guī)劃行政主管部門以外的其他主體,如拆遷人、房屋拆遷主管部門、城管大隊(duì)均不得擅自為拆除行為。
(4)處理時(shí)效。
違章建筑、違法建設(shè)并不必然受到法律追責(zé)。原因在于,法律在賦予追則主體行政處罰權(quán)力的同時(shí),也規(guī)定了行使該權(quán)力的時(shí)效。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定,對(duì)違章建筑、違法建設(shè)進(jìn)行處罰的時(shí)效是兩年。若超過該時(shí)效,權(quán)力即歸于消滅。
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投稿:錢藝
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