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拆遷安置房可以買賣嗎??拆遷安置房可以連續(xù)買賣嗎:今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

  • 發(fā)布時間:

    2024-07-30 12:42:06
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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拆遷安置房可以連續(xù)買賣嗎,一、案由如何確定首先,民事案件的案由主要是根據(jù)當(dāng)事人主張的民事法律關(guān)系的性質(zhì)來確定,鑒于案件民事法律關(guān)系的復(fù)雜性,對少部分案由也依據(jù)請求權(quán)、形成權(quán)或者確認(rèn)之訴、形成之訴的標(biāo)準(zhǔn),同時部分案由也包含爭議焦點(diǎn)、標(biāo)的物、侵

拆遷安置房可以買賣嗎??拆遷安置房可以連續(xù)買賣嗎:今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

一、案由如何確定

首先,民事案件的案由主要是根據(jù)當(dāng)事人主張的民事法律關(guān)系的性質(zhì)來確定,鑒于案件民事法律關(guān)系的復(fù)雜性,對少部分案由也依據(jù)請求權(quán)、形成權(quán)或者確認(rèn)之訴、形成之訴的標(biāo)準(zhǔn),同時部分案由也包含爭議焦點(diǎn)、標(biāo)的物、侵權(quán)方式等要素。民事案由具有法定性,只能嚴(yán)格按照《民事案件案由規(guī)定》確定的具體案由,不允許法官隨意變更。實踐中對于《案由規(guī)定》中無對應(yīng)的案由,應(yīng)參照《案由規(guī)定》選擇最相似之案由。其次,拆遷安置房是為了解決被拆遷人的居住問題,政府專門修建的具有社會保障性質(zhì)的房屋,由于該類房屋享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等政策,與普通商品房相比具有明顯的價格優(yōu)勢。但其針對特定購買對象和限制交易時間,即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買且必須經(jīng)過一定年限才可以取得房產(chǎn)證。由于其價格的相對優(yōu)勢,實踐中被拆遷人在取得相應(yīng)的購買安置房的權(quán)利后往往通過買賣合同的形式轉(zhuǎn)讓給第三人,第三人在取得相應(yīng)的權(quán)利或房屋后又再一次轉(zhuǎn)讓,但因政策原因,在一定期限內(nèi)無法辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。

針對此類案件的案由存在兩種觀點(diǎn),一種認(rèn)為屬于房屋買賣合同糾紛,認(rèn)為參與流轉(zhuǎn)過程中的各合同雙方當(dāng)事人之目的是通過對價取得房屋所有權(quán)的一種行為,雖然無法辦理房產(chǎn)證,未取得物權(quán),但是不影響民事法律關(guān)系的認(rèn)定;一種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛,由于被拆遷人安置人并未實際取得房屋,僅僅享有將來的一種權(quán)利,其實際轉(zhuǎn)讓的是一種未來的可期待利益,屬于一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為,依照《民事案由》之規(guī)定,房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,買受人支付價款的合同。此處的房屋,包括了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質(zhì)的房屋。債權(quán)轉(zhuǎn)讓,又稱債權(quán)讓與,是指在不改變合同權(quán)利義務(wù)的前提下,合同權(quán)利方將其依據(jù)合同享有的債權(quán)通過協(xié)議全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。債權(quán)人與受讓人之間就原合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而訂立的合同。故爭議糾紛到到底確定何種案由,應(yīng)該依據(jù)終局買受人的訴訟請求來確定,即在終局買受人已經(jīng)實際占有、使用房屋時要求被拆遷人履行協(xié)助辦理相應(yīng)權(quán)屬證書時,應(yīng)屬于房屋買賣合同;在終局買受人并未實際占有、使用房屋時,要求確認(rèn)合同效力并要求將來協(xié)助履行相應(yīng)變更登記手續(xù)時,應(yīng)認(rèn)定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定

有觀點(diǎn)認(rèn)為,應(yīng)以終局買受人作為原告,其它參與流轉(zhuǎn)過程中的當(dāng)事人作為被告;也有觀點(diǎn)認(rèn)為,應(yīng)以終局買受人作為原告,其前手出賣人作為被告,參與房屋流轉(zhuǎn)的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴訟。筆者認(rèn)為,終局買受人作為原告,其前手作為被告不存在爭議,其余參與流轉(zhuǎn)的其它當(dāng)事人如果作為被告處理,有違合同的相對性原則,在法律和司法解釋未作出明確規(guī)定的情況下,法院不應(yīng)突破該原則;至于其他參與流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人能否一并作為第三人參加訴訟,也不能一概而論。如果參與流轉(zhuǎn)的當(dāng)事人對其所簽訂的合同不存在異議的情況下,則沒有必然依職權(quán)或依申請追加當(dāng)事人,因為其不與本案存在任何法律上的利害關(guān)系,但是當(dāng)其對于所參與流轉(zhuǎn)的過程中的合同行為提出異議的情況下,法院可依職權(quán)或者依申請追加其作為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。

三、流轉(zhuǎn)過程中合同效力問題

我國法律上雖不承認(rèn)物權(quán)的無因性,但是將債權(quán)行為和物權(quán)行為作出明確區(qū)分。我國物權(quán)法對于因法律行為引起的物權(quán)變動原則上采用債權(quán)形式主義,即物權(quán)變動,只需要在債權(quán)的意思表示之外加上登記或者交付即可。對于房屋,只有經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力。因參與房屋連續(xù)買賣的當(dāng)事人,并未辦理變更登記手續(xù),其并未取得房屋的所有權(quán),此時,其簽訂的合同效力問題該如何處理。關(guān)于此問題在買賣合同司法解釋作出之前也許存在爭議,但是現(xiàn)在毫無疑問,雖然參與房屋流轉(zhuǎn)中的房屋未辦理所有權(quán)變更登記手續(xù),但是不影響合同的效力?!逗贤ā返谖迨粭l“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效?!痹撘?guī)定,是對合同法上效力待定合同的認(rèn)定,即在無權(quán)處分他人財產(chǎn)的時候簽訂的合同,應(yīng)為效力待定的合同。但最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?,人民法院?yīng)予支持。”該司法解釋規(guī)定在買賣合同情況下,變更了原來《合同法》的規(guī)定,即由效力待定的合同變更為為合法有效的合同。其法理依據(jù)是合同是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議,依法成立的合同,只要雙方當(dāng)事人意思表示真實,不具有合同無效的情形,對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。至于出賣人無法取得所有權(quán),無法交付動產(chǎn)或者辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù),應(yīng)屬于合同履行,對于無法履行或者瑕疵履行的,其應(yīng)付合同違約責(zé)任,而不是合同效力的問題。

四、案件的實體處理

在各方當(dāng)事人均對合同無異議的情況下,訟爭房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)該該如何辦理。有觀點(diǎn)認(rèn)為,應(yīng)依次辦理權(quán)屬變更登記手續(xù),防止當(dāng)事人通過此種手段規(guī)避稅收征管;也有觀點(diǎn)認(rèn)為,不需要依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,即由登記所有權(quán)人直接變更為終局買受人。對此,筆者認(rèn)可第二種觀點(diǎn),其法理依據(jù)為房屋買賣合同屬于一種雙務(wù)合同,即一方交付購房款,另一方交付房屋并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房屋的買受人在交付購房款后,享有要求出賣人交付房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記的權(quán)利。在房屋流轉(zhuǎn)過程中所簽訂的合同,實質(zhì)上可以看成一種債權(quán)讓與,房屋的買受人將自己對于房屋的占有權(quán)通過買賣合同的形式轉(zhuǎn)移給房屋的下手買受人。依據(jù)債權(quán)讓與的原理,債權(quán)讓與時原來的債權(quán)人只需要向債務(wù)人履行通知的義務(wù),而不需要征求其是否同意。房屋辦理物權(quán)登記不是法律的強(qiáng)制性規(guī)定,而是一種鼓勵行為,即將原來一種債權(quán)上的權(quán)利通過登記后轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N物權(quán)上的權(quán)利。同時,辦理房屋權(quán)屬登記物后,第三人基于物權(quán)的的公示公信原則,取得所有權(quán)的,適用善意取得制度。不動產(chǎn)物權(quán)的登記行為,更有利于維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序,保護(hù)第三人利益。當(dāng)然如果購買房屋的買受人不愿意辦理所有權(quán)變更登記,愿意承擔(dān)由此帶來的風(fēng)險,法律并不予以禁止,是當(dāng)事人處分自己民事權(quán)利,行使自由意志的表現(xiàn)。

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內(nèi)容審核:李娜娜律師

來源:頭條-拆遷安置房可以連續(xù)買賣嗎,

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