一、拆遷已經開始，租賃合同到期，房東起訴我合同到期，要求按照合同騰空房屋和土地，拆除自建房屋，怎么辦?

　　租賃合同約定的租賃期限已過，承租人仍實際使用房屋的，按不定期租賃關系處理，也就是出租人通知的可以解除合同要求騰房。雖然租賃合同已到期，承租人有騰空租屋的義務，但是因承租人也是拆遷當事人，理應獲得相應的拆遷補償。如果出租人起訴要求承租人騰房，承租人應該通過訴訟的方式主張應得的拆遷補償，也可以要求分割拆遷補償款。

　　承租人在租賃土地上自建房的，自建房的拆遷補償款歸承租人。

　　

二、法律規定承租人有哪些補償項目，怎么計算?

　　承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

　　1、停產停業損失的補償;

　　2、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);

　　3、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);

　　4、解聘員工的安置補償費;

　　5、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　6、獎勵和補助;

　　7、自建房的重置成新補償;

　　8、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　9、其他。

　　關于補償的計算需要結合拆遷項目的拆遷安置補償政策，通常情況下，計算方式如下：

　　(一)、承租房屋企業，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租金差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失;

　　(二)、承租土地上自建房屋企業，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及設備損失及重置成新費+設備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產停業損失(營業面積×每平米補償標準)+獎勵和補助+其他無形資產損失。

　　三、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補償，可不可以爭取?

　　關于企業承租土地自建房的情況分為兩類：第一類是取得合法規劃、建設審批手續的自建房;第二類是未取得規劃、建設審批手續的自建房。

　　第一類自建房實質上是合法建設的房屋，承租企業對該房屋有所有權，但是對于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補償的權利。

　　第二類自建房需要結合建房年限、歷史原因、當時的政策綜合確定是否被認定違法建筑。該自建房被認定為違法建筑的情況下，依據《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《行政強制法》等法律規定可能被強制拆除。盡管國有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規定對違法建筑不予認定，但是對違法建筑的認定與處理要按法定程序處理，這時候要在專業人士幫助或指導下爭取合理的補償。

　　四、實際承租人沒有和產權人(房東、村委會、經濟合作社等)簽訂租賃合同，但是一直繳納租金，會影響拆遷補償的取得嗎?

　　關于租賃關系的確定，是通過租賃合同確定的。若是沒有形式上的租賃合同，但是承租人一直在履行交納房租的義務，并實際使用房屋，事實上形成了不定期租賃關系。

　　對于不定期租賃合同的解除，法律規定是出租人解除需要提前一定的合理期間書面告知，一般是一個月。承租人隨時可以提出，滿足解除的條件之后，租賃合同即解除。

　　解除的后果就是租賃合同不存在了，承租方需要騰房搬遷。結合拆遷的情況，在拆遷中，出租人(房屋的所有權人)作為被拆遷人，容易和拆遷人簽訂拆遷補償協議。該協議簽訂即生效，雙方應當履行，履行的結果就是出租人領取補償款并將該房屋(承租人的經營場所)交予拆遷人拆除。因此，沒有租賃合同的狀態使承租人主張損失補償存在很大的風險。如果你是沒有簽定租賃合同的承租人，應當得知拆遷時就咨詢專業律師，請專業律師幫助爭取應得的拆遷補償。

　　五、合同正常履行，還有剩余租賃年限，遇到拆遷時可以獲得哪些補償?

　　關于承租土地自建房屋經營和承租房屋經營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補償中可以取得的補償項目略有差異。

　　承租房屋經營的企業在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

　　1、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　2、停產停業損失的補償;

　　3、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);

　　4、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);

　　5、解聘員工的安置補償費;

　　6、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　7、獎勵和補助;

　　8、自建房的重置成新補償;

　　9、其他

　　涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關于房屋的補償部分。該房屋補償的計算，需要分情況討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續建設的;二是沒有取得建設工程規劃許可證建設的房屋(可能被認定為違法建筑)。實踐中，關于該房屋的補償主要是房屋的重置成新價。

　　六、合同未到期，現在房東不收租金了，還要交納租金嗎?不交有什么風險?房東不收了怎么辦?

　　房屋租賃合同還未到期，需要核實該租賃合同在事實上還能否履行。在租賃合同沒有解除的情況下，承租人的義務是按照合同約定交納租金，若因出租人原因拒收租金，仍不能免除承租人交納租金的義務。也就是說，承租人在使用租賃房屋進行經營的同時必須按照合同約定交納租金，出租人拒收不是不交租金的抗辯事由，在上述情況下，承租人仍應當交納租金。

　　若承租人不交納租金，出租人可能會按照租賃合同的約定要求承租人承擔違約責任，甚至趁機解除合同。

　　在出租人拒收的情況下，承租人可以發函說明積極履行合同義務的事實，也可以采取公證、提存的方式交納租金。

　　拆遷過程中，以上方式都需要注意留存證據，以便在主張損失時有證據支撐。

　　七、租賃合同未到期，因為拆遷了房東起訴我合同解除，法院能支持嗎?

　　關于合同的解除分為法定解除和約定解除。

　　合同法第94條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

　　(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

　　(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

　　(五)法律規定的其他情形。

　　如果合同中約定了遇到拆遷就解除合同，則法院依據租賃合同的約定條款判決，如果沒有約定則法院不能依據合同判決解除。判決解除合同的，承租人應當及時主張拆遷補償。

　　八、如何讓拆遷辦認可主體資格?拆遷辦不和我談，說我沒有資格，怎么辦?

　　我們國家的拆遷，具體可以細分為以下幾類拆遷項目：國有土地上的房屋征收、集體土地上的房屋拆遷、集體土地上的征地拆遷、騰退項目等;上述拆遷項目的拆遷依據和拆遷流程不同。

　　國有土地上的房屋征收項目依據的是《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規，集體土地上的征地拆遷項目依據的是《土地管理法》等法律，集體土地上的房屋拆遷項目依據的是各省市的相關規定。騰退項目依據的是該項目的騰退政策。

　　根據不同的法律法規的依據實施的拆遷項目，關于被拆遷人的資格認定是不同的。因此，是否可以作為被拆遷人，需要結合拆遷項目的依據和政策規定。

　　在拆遷辦無視承租人獲得補償的權利的情況下，需要承租人保留在被拆遷房屋正常經營的相關證據，如錄像、照片;向相關責任單位主動發函說明現狀;對因拆遷遭受的損失進行預算，并通過訴訟等方式主張拆遷補償利益。

　　九、拆遷過程中房東說沒有我的補償，通知我限期搬離怎么辦?

　　通知承租人限期搬離的前提是租賃合同解除，在租賃合同沒有解除的情況下，承租人可以拒絕搬遷。

　　在拆遷中承租人是實際經營人，具有取得補償的資格。出租人說沒有承租人的補償，目的是獨自獲得拆遷補償款。因此承租人應實實關注出租人是否已經簽訂了拆遷補償協議。如果還沒有簽定協議，承租人不能停止向拆遷人主張拆遷補償款。若出租人已簽訂了協議，就應及時起訴分割拆遷補償款。

　　在拆遷過程中，承租人應及時與拆遷辦反映該問題和拆遷導致企業經營性損失的事實，具體事項的處理建議咨詢專業律師，根據具體情況出具法律意見。

　　十、拆遷后，拆遷辦讓我找房東要拆遷補償，房東說沒有我的補償，要補償得找拆遷辦，該找誰要補償?

　　此種情況屬于拆遷辦和出租人相互推卸責任。應當先確定是否有針對企業的拆遷補償、補償數額以及該補償是否已經被出租人領取了。

　　出租人領取的情況下，意味著補償安置協議已經簽訂，并且該協議正在履行，接下來出租人會將房屋(企業營業場所)交予拆遷人拆除，此時房屋存在被強制拆除的風險，那么承租人應當立即直接向出租人主張分害該補償款。若對該補償不足以彌補企業的損失。

　　十一、租賃合同有"遇到拆遷，補償與承租人無關"等類似約定，是不是就沒有拆遷補償了?

　　租賃合同中關于"遇到拆遷，補償與承租人無關"的約定本意并非是與承租人徹底沒有關系，在實踐中，拆遷補償中的補償項目比較多，具體如下：

　　1、土地區位補償;

　　2、房屋重置成新補償(承租企業有自建房也享有);

　　3、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　4、停產停業損失的補償;

　　5、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備);

　　6、搬遷費(設備、生產原料、基礎設施、可拆卸地上附屬物等);

　　7、解聘員工的安置補償費;

　　8、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);

　　9、獎勵和補助;

　　10、其他

　　根據以上補償項目，可知其中的部分補償是應當給與承租經營企業的，因此，根據實際情況是有權主張補償的，承租人如果以該約定為由不給承租人補償，承租人應當通過訴訟向出租人主張分割拆遷補償款。

　　十二、房東簽完拆遷補償協議，拿了補償款，承租人怎么辦?

　　如果出租人已簽了拆遷補償協議領取拆遷補償款，出租人會將房屋(企業營業場所)交予拆遷人拆除，房屋存在被強制拆除的風險，承租人應立即起訴承租人，要求自己做為實際經營人應獲得的那部分補償。

　　十三、(被拆遷人)承租人在拆遷過程中如何維權?

　　地位不平等，信息不對稱，承租人在拆遷中要爭取合理補償，必須解決這兩大問題。

　　1、通過法律途徑順利的切入和拆遷辦談補償，就屬于承租人的補償項目自己談，自己簽署協議，自己領取補償款。

　　2、了解拆遷項目的政策，熟悉拆遷流程和相關法律規定，懂得如何和拆遷辦周旋，提高談判地位，獲取談判籌碼，必要時提起行政訴訟搭建談判平臺。

　　十四、(被拆遷人)承租人如何和拆遷辦談判?

　　在拆遷中，承租人不是被認可的談判對象，承租人應先解決談判地位問題。取得地位之后，和拆遷辦談判前，做到知己知彼。以行政調查為基礎，行政訴訟搭建談判平臺為手段，掌握有效的談判技巧才能立于不敗之地。

　　十五、(被拆遷人)承租人如何和房東談判?

　　承租人和房東是拆遷中被補償的對象，但是承租人在拆遷中的地位不被拆遷辦認可。很多企業拆遷客戶，都是房東簽完協議之后，承租人另行起訴找房東索要補償。在和房東談判時，先要熟悉項目的補償政策，了解哪些補償是和承租人有關，補償是多少;其次，依照租賃合同，是否對拆遷補償款有約定。

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內容審核：楊建峰律師

來源：頭條-承租房屋企業拆遷有沒有補償?補償怎么算，