一、城市舊改項目程序

法律分析：

1、立項。需改造城中村所在的鎮政府向區舊改辦遞交“舊改申請”，區舊改辦同意之后做出審批之后遞交給區政府批復。區政府批復之后，可以說是完成了立項。

2、審批、公示。立項完成之后鎮政府就要確定核實舊改的范圍，并核查范圍內物業歸屬，編制初期的舊改規劃設計。區舊改辦根據鎮政府的舊改方案進行一個評估，審查。在此基礎上擬定一個更詳細，更具體的規劃。交由區政府。區政府批復，并公示預案，區政府公示的預案內容包括舊改規劃詳細，拆遷補償方案，安置回遷方案。還要征詢公眾意見，需要90％以上村民同意。

3、招標，確定開發商。政府把項目放出去，各地產開發商來競標，評標方包括村民代表，鎮政府代表，區舊改辦小組代表，國土局代表。

4、拿地。開發商確認好了，國土局和舊改辦簽訂土地出讓征用協議，同時開發商拿到國土規劃單位的土地選址意見書和建設用地規劃許可證。

法律依據：

《中華人民共和國民法典》

第三百四十四條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

第三百四十五條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

第三百四十六條 設立建設用地使用權，應當符合節約資源、保護生態環境的要求，遵守法律、行政法規關于土地用途的規定，不得損害已經設立的用益物權。

第三百四十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

第三百四十八條 通過招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

二、舊改條件

法律分析：一、改變補償規則，實現雙向補償

宅基地所有權屬于村集體，房屋所有權屬于使用權業主，因此在之前的舊改補償中，只有房屋的舊改補償。不過從2018年開始，不僅可以領到房屋的補償，而且還可以領取宅基地的補償，實行雙向補償制度。

二、擴大補償范圍，提高補償金額

從2018年開始，舊改補償范圍將不僅限于房屋，將主要包括兩方面：

一方面，固定財產：房子以及房屋內的裝修。

另一方面，其他財產：地上附著物補償比如果園菜園，或者水井廁所等。

另外，在舊改時可以獲得最低2萬元的過渡期安置補償費，安置補助費(包括宅基地、配套設施、租賃費)等。

三、實現多樣化補償方式，可供業主自由選擇。

小產權房房屋舊改的補償方式有2種：

一種是貨幣補償，即根據被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償。

第二種是等價置換，即可以在政府規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。

法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第九條 土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。

第十條 土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批準權限批準后，由土地管理部門實施。

第十一條 土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;

(四)商業、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

第十三條 土地使用權出讓可以采取下列方式：

(一)協議;

(二)招標;

(三)拍賣。

(四)依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第十四條 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。

第十五條 出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。

三、城市舊改項目流程

法律分析：1、立項。需改造城中村所在的鎮政府向區舊改辦遞交“舊改申請”，區舊改辦同意之后做出審批之后遞交給區政府批復。區政府批復之后，可以說是完成了立項。

2、審批、公示。立項完成之后鎮政府就要確定核實舊改的范圍，并核查范圍內物業歸屬，編制初期的舊改規劃設計。區舊改辦根據鎮政府的舊改方案進行一個評估，審查。在此基礎上擬定一個更詳細，更具體的規劃。交由區政府。區政府批復，并公示預案，區政府公示的預案內容包括舊改規劃詳細，拆遷補償方案，安置回遷方案。還要征詢公眾意見，需要90％以上村民同意。

3、招標，確定開發商。政府把項目放出去，各地產開發商來競標，評標方包括村民代表，鎮政府代表，區舊改辦小組代表，國土局代表。

4、拿地。開發商確認好了，國土局和舊改辦簽訂土地出讓征用協議，同時開發商拿到國土規劃單位的土地選址意見書和建設用地規劃許可證。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第三百四十四條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

第三百四十五條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

第三百四十六條 設立建設用地使用權，應當符合節約資源、保護生態環境的要求，遵守法律、行政法規關于土地用途的規定，不得損害已經設立的用益物權。

第三百四十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

第三百四十八條 通過招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

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內容審核：趙明媛律師

來源：中國法院網-城市舊改項目程序，