一、還建房和商品房的區(qū)別

什么是還建房

城市為了統(tǒng)一建設(shè)和規(guī)劃，需要對(duì)一些房屋進(jìn)行拆遷，為了妥善安置拆遷戶，政府會(huì)根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)一建筑房子分配給原居民，這樣的房子就稱之為還建房。

還建房分為兩種：一類主要針對(duì)城中村改造征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換，該類房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。一般來(lái)說(shuō)農(nóng)村在集體土地自建的還建房都是小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買這樣的房屋本身就是風(fēng)險(xiǎn)很大的，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在法律上沒有保障。

另一類還建房是指，國(guó)有土地上的房屋拆遷還建房，一般通過劃撥方式取得的建設(shè)用地，并且具備開發(fā)所需要的五證。一般來(lái)說(shuō)，如果是重大城建拆遷的還建房，將來(lái)是可以辦兩證的。其土地性質(zhì)為劃撥性質(zhì)，這也就意味著還建房為經(jīng)適房屬性。

還建房與市面上的商品房有哪些不同

1、取得方式不同：商品房是通過貨幣交易的形式來(lái)購(gòu)買的，而還建房主要是以補(bǔ)償形式取得。

2、土地性質(zhì)不同：大多數(shù)的還建房是政府劃撥土地去建造的，土地性質(zhì)為劃撥地，而商品房全部是出讓地。

3、交易稅費(fèi)不同：土地為劃撥地的還建房在交易過程中是需要向地方稅務(wù)部門繳納一定的土地出讓金的，而商品房沒有這筆費(fèi)用。

還建房有哪些隱患

1、產(chǎn)權(quán)隱患：買房時(shí)雖然承諾可以辦房產(chǎn)證，但在實(shí)際中卻很難兌現(xiàn)。而沒有辦理兩證的房屋，依法是不可以上市交易的。

2、變故隱患：雖然不少還建房為小產(chǎn)權(quán)房，但仍有一些房屋是經(jīng)過了規(guī)劃審批，是手續(xù)齊全的還建房，這些房屋是可以辦理兩證和上市交易的。

交易過程中，不少還建房還處于期房階段，合同的履行期限較長(zhǎng)，容易出現(xiàn)大量不可預(yù)知的因素。比如賣房人在合同履行過程中，出現(xiàn)死亡、離婚等一系列面臨財(cái)產(chǎn)分割的狀況，將會(huì)給房屋的成功交易帶來(lái)不小阻力。

3、經(jīng)適房隱患：如果是經(jīng)濟(jì)適用房，那么根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的規(guī)定，房產(chǎn)在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證后五年，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。出售時(shí)，還應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府繳納收益。

如果要購(gòu)買還建房，這些事項(xiàng)一定要注意：

1、在購(gòu)房資金并不是太欠缺的情況下，不建議購(gòu)房者選擇沒有兩證的還建房。還建房的價(jià)格低，這一點(diǎn)吸引了很多的購(gòu)房者，但畢竟購(gòu)買還建房還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)的。

2、在購(gòu)買前要弄清還建房的性質(zhì)，要注意的是集體土地性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房是沒有兩證的。可以辦兩證的也分經(jīng)濟(jì)適用房和商品還建房。可去到房屋所在地房地局去查詢房屋的類型。

3、對(duì)于還建房到底能不能辦下兩證，不能輕信他人所說(shuō)，而應(yīng)親自去看還建協(xié)議中是否承諾可以辦兩證。現(xiàn)實(shí)中，承諾了可以辦兩證的還建房也存在著遲遲辦不下來(lái)的情況。

4、還建房無(wú)論是從房屋本身質(zhì)量還是物業(yè)配套等，都無(wú)法和商品房相比，購(gòu)買前需實(shí)地考察。不少購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)，比較介意小區(qū)有還建房，是因?yàn)檫€建房的質(zhì)量比較一般，從而擔(dān)心整個(gè)房屋的建筑質(zhì)量。

5、沒有取得兩證的還建房需要一次性付款，而不能貸款。有些還建房雖然均價(jià)較低，但面積卻不小，因此總價(jià)仍不菲。而要求一次性付款，這對(duì)于資金準(zhǔn)備不足的購(gòu)房者是障礙。

6、最重要的是，對(duì)于一定想要購(gòu)買還建房的購(gòu)房者，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)一定要超前。在前期簽訂買賣合同時(shí)，把一些相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)問題都納入合同中(如該房是否可以上市交易等)，以便違約時(shí)可退房，保護(hù)自己的合法權(quán)益。此外，賣方與開發(fā)商簽訂的合同，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要對(duì)方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計(jì)稅發(fā)票等用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給你。若是完全產(chǎn)權(quán)簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確約定，售房者領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間、需補(bǔ)交土地出讓金和規(guī)費(fèi)的實(shí)際承擔(dān)方、二次交易稅費(fèi)的承擔(dān)方、房屋交付的時(shí)間、房款的支付方式以及雙方違約責(zé)任的承擔(dān)等。如果合同內(nèi)容是雙方真實(shí)意思表示，不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即為有效合同。

總之，買還建房有風(fēng)險(xiǎn)。不過在高房?jī)r(jià)的壓力下，購(gòu)買該類房屋確實(shí)劃算，但購(gòu)房者需要自己斟酌，提前做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、還建房與商品房之間究竟有哪些區(qū)別

法律分析：還建房與商品房之間的區(qū)別有：還建房要求買受人支付定金或房?jī)r(jià)款，商品房一般要求買受人支付首付款；還建房要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上，商品房要求已通過竣工驗(yàn)收；還建房是將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，商品房是將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人。

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

三、還建房和商品房有什么區(qū)別

法律分析：還建房和商品房的區(qū)別：1、取得方式不同：商品房是通過貨幣交易的形式來(lái)購(gòu)買的，而還建房主要是以補(bǔ)償形式取得；2、土地性質(zhì)不同：大多數(shù)的還建房是政府劃撥土地去建造的，土地性質(zhì)為劃撥地，而商品房全部是出讓地；3、交易稅費(fèi)不同：土地為劃撥地的還建房在交易過程中，是需要向地方稅務(wù)部門繳納一定的土地出讓金的，而商品房沒有這筆費(fèi)用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-還建房和商品房的區(qū)別，